香港零售銷(xiāo)量大跌 內(nèi)地8城或成新“國(guó)際購(gòu)物天堂”

每經(jīng)編輯｜王杰，吳若凡    

（本文原載于邦地產(chǎn)官方微信號(hào)real-estate-circle）

最近有個(gè)段子風(fēng)靡網(wǎng)絡(luò)：香港，買(mǎi)，挨宰；不買(mǎi)，挨揍。

香港剛剛經(jīng)歷了史上最慘淡黃金周，經(jīng)濟(jì)“港囧”猶在，一樁駭人聽(tīng)聞的“內(nèi)地客在港被毆不治身亡”消息又重磅傳來(lái)。

而與之相對(duì)的是，在經(jīng)歷了占中等一系列事件后，今年香港零售行業(yè)（特別是奢侈品）銷(xiāo)量大跌，前8個(gè)月的總銷(xiāo)貨價(jià)值就下滑了2.2%，商鋪?zhàn)饨鹨泊蟮?jīng)盛況遠(yuǎn)超“第五大道”和“香榭麗舍大道”的香港銅鑼灣，如今可謂十分冷清。

雖然有人認(rèn)為，造成香港現(xiàn)在局面的原因是匯率因素、外國(guó)零售品牌直接在內(nèi)地開(kāi)店、外圍經(jīng)濟(jì)不好...但很多人也說(shuō)，香港的“零售寒冬”是因?yàn)閚o zuo no die。

實(shí)際上，內(nèi)地目前不少城市零售業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，國(guó)際地位飛躍。香港既然已經(jīng)不再是“購(gòu)物天堂”，那么這些城市很可能取代香港。

你覺(jué)得，誰(shuí)會(huì)更快成為下一個(gè)“中國(guó)購(gòu)物天堂”呢？

八個(gè)城市最可能取代香港
據(jù)中國(guó)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，中國(guó)70余家百貨購(gòu)物中心2014年合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2084億元（平均28.6億元/家）。

從排行來(lái)看，銷(xiāo)量前10位的商場(chǎng)基本都位于北上廣及江浙地區(qū)，其中北京1家（新光天地），江蘇2家（南京肯德基廣場(chǎng)等），廣東3家（廣州正佳廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城等），浙江1家，上海2家（第一八佰伴等）。另外，吉林的長(zhǎng)春歐亞商都也以54億元銷(xiāo)售額擠入排行榜第7名。

就城市而言，北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、武漢、成都”握擁著許多品質(zhì)和效益亮眼的商場(chǎng)購(gòu)物中心，具備沖刺“國(guó)際購(gòu)物天堂”的潛質(zhì)。

為什么這樣說(shuō)？我們先慢慢分析一下城市。

一個(gè)城市的GDP、人口、可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售額、外商直接投資、固定資產(chǎn)投資和政治地位都會(huì)影響這一區(qū)域的人均購(gòu)買(mǎi)力。就購(gòu)買(mǎi)力而言，在人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入的比值中，長(zhǎng)春達(dá)到84%，是唯一超過(guò)80%的城市；廣州、西安、烏魯木齊、蘭州、合肥、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、大連、哈爾濱超過(guò)70%，有更高的消費(fèi)意愿。

不過(guò)，其中，長(zhǎng)春、大連、哈爾濱、貴陽(yáng)受到人口流失的影響，商業(yè)環(huán)境則顯得比較勢(shì)弱（人口負(fù)增長(zhǎng)最快的城市還有呼和浩特、西寧、昆明、三亞、重慶、蘭州、太原等）。

相對(duì)而言，西南、西北和華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿軓?qiáng)勁，成都、西安、長(zhǎng)沙也在全國(guó)“商業(yè)地產(chǎn)潛力”中排行前三甲，它們具備獨(dú)特的城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，商業(yè)發(fā)展空間較大，吸引著越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與品牌零售商入駐。

深圳、杭州、南京、蘇州等華南和華東地區(qū)的城市，處于“長(zhǎng)三角”和“珠三角”都市圈，經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)效益強(qiáng)，雖然商業(yè)增速有所放緩，但商業(yè)發(fā)展在達(dá)到飽和度前仍有很大空間。

城市化在加速，人口在大量的移動(dòng)，新的城市在崛起。進(jìn)入“高鐵時(shí)代”的中國(guó)，將來(lái)280多個(gè)地級(jí)市還將逐漸完善高鐵配置，中國(guó)未來(lái)的空間格局將有深刻變化。未來(lái)高鐵沿線(xiàn)上的城市，也將得到商業(yè)上的大助力。可以想見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)的“商業(yè)引擎”也將不再是一線(xiàn)城市的一枝獨(dú)秀，而是百花齊放。

至2025年，內(nèi)地還會(huì)有7000家購(gòu)物中心建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)的購(gòu)物中心將超過(guò)1萬(wàn)家（中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)中心數(shù)據(jù)）。可以預(yù)計(jì)，上述論及的潛力城市，在商業(yè)上將得到更大的發(fā)展，“下一個(gè)購(gòu)物天堂”也并非是夢(mèng)。

要看到差距

但也應(yīng)看到在“購(gòu)物天堂”的競(jìng)爭(zhēng)中，內(nèi)地城市和香港依然存在一定差距。

最近山寨的“珍妮小熊餅干”堂而皇之在上海熱銷(xiāo)，就說(shuō)明，城市商業(yè)僅有人流和消費(fèi)力是不夠的，還需要像香港學(xué)習(xí)，如何打造一個(gè)法治的商業(yè)環(huán)境——當(dāng)越來(lái)越多的不安全食品被清除；當(dāng)越來(lái)越多的制假販假的犯罪行為得到懲處；當(dāng)不合理的稅費(fèi)從我們的生活中消失，內(nèi)地的城市才可能真正取代香港，成為全球一流的商業(yè)中心。

要做到變化

但站在商業(yè)發(fā)展的角度，做到上述還不夠。城市在變，社會(huì)在變，人在變，消費(fèi)渠道在變，人的消費(fèi)習(xí)性在變，商業(yè)也要做到應(yīng)變。

其實(shí)，大家要買(mǎi)的物品，在中國(guó)內(nèi)地都能買(mǎi)到。但游客紛紛涌向香港或是境外購(gòu)物，一個(gè)重要因素便是中國(guó)內(nèi)地的奢侈品定價(jià)幾乎是全球最高的（價(jià)格平均比香港高45%，比美國(guó)高51%，比法國(guó)高72%），奢侈品在境外售價(jià)比境內(nèi)便宜，甚至質(zhì)量品類(lèi)更好，所以很多人愿意出去買(mǎi)，還能“賺”差價(jià)“補(bǔ)”旅費(fèi)。

不過(guò)，現(xiàn)在的變化非常明顯，而內(nèi)地購(gòu)物中心要保持快速發(fā)展，要敏銳捕捉和跟進(jìn)這些變化。

一方面，奢侈品店在內(nèi)地直接開(kāi)店比例大增。睿意德數(shù)據(jù)顯示，在全球奢侈品市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩的背景下，2014 年奢侈品牌在中國(guó)門(mén)店數(shù)量依然增長(zhǎng)了22.5%。值得指出，很多奢侈品店已將新店延伸布局至成都、重慶、西安等二三線(xiàn)城市，在廣深幾乎沒(méi)有新開(kāi)門(mén)店，在京滬的門(mén)店數(shù)量也出現(xiàn)下降，新興城市在商業(yè)上的崛起之勢(shì)顯著。

而另一方面，隨著反腐的深入，理性購(gòu)物人士增多，奢侈品消費(fèi)本就不再那么顯眼，很多內(nèi)地的購(gòu)物中心，都已經(jīng)從崇尚“高端大氣上檔次”的定位，轉(zhuǎn)為更為注重品質(zhì)生活的滿(mǎn)足這一方向，主打“個(gè)性化”服務(wù)。

以前的購(gòu)物中心只顧追求顧客想買(mǎi)的東西，忽視讓購(gòu)物中心成為顧客想去的地方，缺乏顧客想要的個(gè)性化服務(wù)。

的確，隨著經(jīng)濟(jì)文化的進(jìn)一步發(fā)展，普遍的海外游、互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物的便利使得人們見(jiàn)多識(shí)廣，而且人們興趣愛(ài)好日趨多元化，精神需求也不斷提高，大家不再滿(mǎn)足于商場(chǎng)里的單一產(chǎn)品和買(mǎi)單式的消費(fèi)。以上海K11、上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、北京芳草地、北京朝陽(yáng)大悅城為代表的一批行業(yè)先鋒，開(kāi)始探索購(gòu)物中心的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，打造滿(mǎn)足新生活方式的新型消費(fèi)體驗(yàn)中心。