葉檀：農村改革加速土地資產化將為人民幣提供錨定物

每經編輯｜葉檀    

新一輪農村改革即將開始。11月2日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深化農村改革綜合性實施方案》（以下簡稱《方案》），指出到2020年，基本建立城鄉經濟社會發展一體化體制機制。引人關注的是其中關于土地承包權與宅基地的相關描述。

《方案》強調，嚴格保護耕地的制度不會變，禁止以農業為名圈占土地從事非農建設，防止“非糧化”現象蔓延。可以釋放的是宅基地以及集體經營性建設用地，對應的可能是幾十萬億元的資產。

當前存在著宅基地浪費的現象，很多農村居民已在城鎮購買商品房，由于戶口限制還在農村擁有宅基地。為了未來資產升值，很多農民都在想方設法擴張宅基地面積。城鎮化過程中的戶籍改革必須與土地改革同步推進，否則會形成戶籍制主導下的小農經濟社會，農業工業化將無法實施。

在2012年舉行的重慶金融開放論壇上，重慶市長黃奇帆曾表示，如果能夠把中國9億農民的2億多畝宅基地按使用權價值計算形成資產，那么農民就將增加20多萬億元的財產，這些財產可與GDP中的收入形成關聯，并將廣義貨幣M2“堰塞湖”沖抵掉一半。

有的測算顯示宅基地數量要少一些。如《證券導刊》2014年發表的《農村宅基地何去何從》一文，根據各個省市國土資源部門土地利用數據變更情況，假設農村宅基地面積為農村居民點面積乘以建筑用地比例（取55%的比重），可測算出2013年全國農村宅基地面積大約為973億平方米（1.46億畝）。宅基地總面積比2005年提高6.7個百分點，平均每年提高0.83個百分點。即使釋放出20%也可以達到近3000萬畝。

《方案》中提及加快推進戶籍制度改革。到2020年將有1億農民進城落戶，這是去年3月16日推出的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》中的數據。到2020年常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，努力實現1億農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。1億農業人口估計為不到3000萬戶，以1戶1畝宅基地計算，約有3000萬畝宅基地。

2014年，全國土地購置單價平均約為每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上漲了17.5%。1991年~ 2014年，全國商品房平均銷售價格由每平方米786元增長到6323元，增長了7.04倍，年均增長率達到10.38%。

農村集體經營性建設用地也不少，雖然目前尚沒有官方權威數字，但據中國社科院農村所研究員黨國英估計，農村集體經營性建設用地可能會超過20萬平方公里，如果釋放一半，相應的資產還會增加。

土地從來都是財富的重要來源。小農經濟主導期間，土地幾乎是財富的全部來源。中國土地半市場化之后，政府控制土地供應加上人多地少，導致土地溢價居高不下。而未來隨著土地單位面積上的財富增加，雖然不同的土地價格相差較大，但地價整體還會維持基本穩定。

在中國貿易大發展階段，主要通過外匯占款發行基礎貨幣，通過宅基地資產化加快貨幣流轉，通過土地資產化解決部分城鎮化成本。未來人民幣的錨定物是財富增長，也是土地。所以，房地產市場未來不會硬著陸。