上海閘北和靜安合并 或再造一個城市商業中心

每經編輯｜包雨朦    

（本文原載于邦地產微信公眾號real-estate-circle）

最近，閘北和靜安終于宣布正式“在一起”了！

這個曾經被靜安區政府稱為“開發商炒作”的事，如今成了“板上釘釘”，充滿異國情調的靜安，一個小資與奢華兼備的核心商業區，和閘北，這個孕育了杜月笙、許文強等上海灘風雨人物的“老上海”，將融合成怎樣的上海新風味？

原靜安區，高端商務商業資源匯聚，是上海最成熟的CBD之一，但其后續發展一定程度上受限于土地資源的減少；而閘北坐擁有大量的市中心土地資源，近年來優質地塊頻出，后發優勢明顯且具備同樣深厚的文化歷史底蘊。

但隨即又一個問題來了：靜安+蘇州河，能再造一個城市中心嗎？

對以前的“下只角”說不！

眾所周知，兩區合并是土地、財政、商務等城區發展重要資源的互補雙贏，將推進區內各類資源的優化配置，加速舊城區改造復興，對房地產市場以及區域整體經濟的發展都會產生積極的影響。

就其中的商業物業而言，上海雖然面臨一定的“過剩危機”，但過剩的并非總量，而是布局結構造成的不平衡過剩：有些商業的布局領先于人口和產業的遷移，導致商場物業建成后人氣不足，再加上同質化嚴重，商場無法形成自身吸引力。

換句話說，人口是商業中心形成的重要條件。

數據顯示，合并后的大靜安總面積為36.85平方公里，而常住戶籍人口為109.71萬人，相當于上海全市0.6%的土地上，生活著占全市總數4.5%的人口。每平方公里的人口密度達到2.98萬人。看來在人口數量上，大靜安確實不存在問題。當然我們所說的人口因素不僅指人口數量和密度，更重要的是人口質量和購買力因素。

在上海人頭腦里，之所以覺得靜安區是“白富美”，閘北區是“屌絲”，很大的原因就是解放前靜安為洋人的租界，鶯歌燕語，歌舞升平，是上海人眼中的“上只角”；而閘北為華界，多為工業和工人聚集區，棚戶區集中，人口密集，三教九流，魚龍混雜，故而被稱為“下只角”。

但是！鄧爺爺不是教導我們嘛，要以發展的眼光看待世界。隨著時代發展，今天的閘北早就今非昔比。不少業內人士都在說，今天的閘北怎么說，最差也算得上“張江男”的水準，未來的潛力就更不好說了。

為什么這么說呢？雖然對于原閘北區域常住人口的收入、年齡結構、教育背景這些數據我們不得而知，但是從另外一些方面也可以倒推出這個區域的購買力。

比如說，房價就是一個很好的衡量標準，它一定程度代表了居住在這個區域內的人的家庭收入水平，同時社區等級也是人群圈層的重要方式之一。

可以看到，近兩年閘北已經是上海誕生“地王”最多的區域之一，今年10月閘北的商品房成交均價已經超過6萬元/平方米，同比漲幅高達38.5%，穩坐滬上各區的頭把交椅。大寧板塊在大寧金茂府、上置·綠洲雅賓利花園等中高端項目的帶動下已經形成了高端社區的居住氛圍，“第五代國際社區”成型指日可待。

商機匯聚的新中心會在哪兒？

自從韓正書記講了“要調控上海住宅供應結構”之后，業界就紛紛猜測，以后外環和郊環區域會成為“調結構”的焦點區域。

因為隨著上海市區內新增土地供應量的減少，土地價格居高不下，讓開發商拿著那么貴的地去做剛需小戶型開發確實不近人情。而中環內的地塊基本已出讓殆盡。

目前來看，中環與外環之間的區域才是最具潛力的價值洼地所在，未來勢必會成為開發企業爭奪的焦點。

對照地圖也不難發現，閘北區的不夜城、大寧以北等大片區域，就正好位于中環與外環之間。在兩區合并之后，隨著產業布局整體規劃出爐，這一區域為將會為在大區內承擔重要的人口引導和遷移作用。

而且今年底，隨著地鐵12號線和13號線的貫通，將會在南京西路站與地鐵2號線匯合，此后蘇州河以北和原靜安的南京西路商務區，將會因為這兩條地鐵線而無縫銜接起來。這將為靜安為閘北導入資源創造更便捷的條件，大區內的整合度將明顯提升。

從現有的商業布局上也不難發現，很多具有前瞻眼光的企業早已瞄準了蘇州河以北。比如久光百貨、嘉里中心就都有意進駐這一區域。

世邦魏理仕也指出，兩區合并后，由城市規劃和產業布局優化所創造的“并區紅利”，有望在兩區交界區域得到更集中的釋放。

靜安與閘北兩區以蘇州河為界，也是靜安籌劃多年的“蘇州河濱河現代服務業集聚區”和閘北重金打造的“蘇河灣”的接壤所在。兩個區塊隔河相望，均定位于發展現代服務業為主的高端商務商業區。

目前區域內已經匯集了環智國際大廈、恒匯大廈、寶礦洲際中心、南豐寶礦廣場、企業中心、大悅城、寶格麗酒店、世紀盛薈廣場和靜安博華中心等一批建成和在建優質項目，商務商業氛圍已初步形成。靜安閘北合并將促進這兩個區塊的功能對接和優化，而由此形成的“跨蘇州河商務區”也將成為“新靜安區”下一階段發展的重心之一。

年底開通運營的地鐵12號線二期和13號線二期將“跨蘇州河商務區”與南京西路板塊直接勾連，顯著提升的通達性無疑將使優質商務商業資源向該區域的導入提速，而靜安閘北兩區的合并也為此提供了最大的行政合力。

在可預見的將來，“跨蘇州河商務區”將成為承接中央商務區尤其是南京西路高地資源和功能溢出的最佳拓展區域之一。當然，舊區動遷和土地儲備的進程仍是區域得以順利轉型發展的重要前提。

除了蘇州河兩岸，中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍告訴邦爺，目前原閘北發展較快的不夜城和火車站板塊也將迎來一次商業的升級。因為從地圖上看，這兩個板塊剛好位于大靜安的地理版圖的中心，是發展區域中心商圈的有利位置，再加上這一區域原有的商業基礎已經較為成熟和完善，所以完全沒必要另辟地塊再造一個中心，更大的可能是在原有基礎上進行范圍的擴大和產能的優化升級。

在第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善看來，在火車站北廣場地塊未來建成之后，將成為閘北高端寫字樓的重要補充。在未來兩三年，整個閘北區域在推進規劃建設的過程中，將逐漸轉型，商圈能級提升，整體市場需求趨旺。