華潤招商“退地”風波：聯合體模式露出軟肋

每經編輯｜每經記者 王杰    

細數北京最近的房地產新聞，土地市場的熱度和風頭，遠蓋過樓市，為寒冬增添“一把火”。但近日，“華潤與招商局置地退地”的消息，卻令土地市場炸開了鍋。

近一個月來，北京土地市場，只要有合適的宅地放出，立馬就會遭到瘋搶，“面粉貴過面包”漸成常態。在這當中“聯合體”起到了不小的作用。近年來面對高地價，房企很難在市場上依靠單打獨斗取得絕對市場競爭優勢，于是，房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。

不過《每日經濟新聞》記者了解到，華潤與招商局所謂的“退地”，其實并非將土地退回，理解成聯合體的“拆伙”應該更為準確。

專家分析認為，聯合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力，但是每家的開發思路不一致，同樣會造成分歧。

高地價引發擔憂

11月2日，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊（豐臺區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團），樓面價達5.6萬元/平方米。

但好景不長，據媒體報道，由于土地的最終價格超過了預算，華潤置地和招商局置地決定退出該地塊的開發。《每日經濟新聞》記者分別致電華潤、招商、華僑城三家公司的相關人士，但對方均未予置評。

雖然土地市場一片火熱，但諸多業內人士仍直呼對北京土地市場“看不懂”。

11月19日，北京市昌平區北七家鎮兩地塊拍賣落槌，國瑞地產以44.96億元總價，分別現場競價配建3.8萬/平方米、4.2萬/平方米的代價競得。業內測算稱，兩地塊樓面價分別為3.65萬/平方米和4.3萬/平方米。

北京一位業內人士在朋友圈寫到，“瘋了，瘋了，瘋了，這么個地方，樓面價4.2萬，邊上別墅賣3萬，都要跪著求客戶。（容積率）2.2的高層，你賣8萬，賣給誰?”

一位上市房企的高管則表示，目前在北京拿高價地的企業都是勇敢的，因為房地產市場不可能像前幾年那樣暴漲了，在北京拿了“面粉比面包還貴”的地塊，靠拉長銷售周期，靠地塊配套的商業，靠非住宅的業態是折騰不出利潤的。

市場有觀點說，如果老“地王”周邊又出了單價更高的地塊，老“地王”被視為“解套”。一位熟知市場的人士說，“解什么套？購房者對價格不認可，不會出手。”

就在11月23日，石景山交通樞紐M、N地塊獲得房企競相搶奪，開拍前已經有9次網上報價，現場又經過96輪激烈競價，最終以35.4億元被華遠地產奪得，樓面價格為28697元/平方米，只比石景山區2015年整體商辦市場地塊34175元/平方米的成交均價低了5478元/平方米。

聯合體存“不確定”因素

高價地讓房企抱團取暖成為常見現象，縱觀北京土地市場，聯合體拿地身影頻現。一直作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發的熱衷者。

在房企爭相回歸一二線的激烈市場競爭環境下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等因素，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在此背景下，房企由競爭轉為“競合”，從而規避投資開發風險，優化市場資源配置，實現利益最大化。

但并不是每個房企聯合體都能在拿地等環節上，自始至終達成共識。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，聯合體拿地之前，各房企之間都會有溝通和授權，如果超過授權的范圍，恐怕不能承擔聯合拿地的責任。各家授權的價格雖然不一致，但其實在溝通前，都會亮出標的，如果哪家超出預期價格，就不能拿了，只能退出。所以內部溝通機制和拿地的判斷都很重要。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，最近幾年聯合體拿地分兩種情況：一種是有開發能力的房企和資本方的聯合，這種模式是互補的。另外一種是幾家房企一起合作拿地，這樣可以避免土地高溢價導致成本過高。但這類模式需要短時間內做出一個聯合體各方認可的價格、并規定好未來如何分配利潤、未來的開發主體是誰、誰負責銷售，這會有一些不確定因素。

易居中國分析師薛建雄認為，聯合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力，但是每家的開發思路不一致，同樣會造成分歧。產品思路不一致的，很難達成一致。比如哪種產品可以拉開價格，都要提前做出規劃。一家企業本身就有多個思路，多家企業會有更多思路。如果操盤企業有足夠實力的話，可以過一段時間將退出企業的資金補齊。

歐陽捷說，退地的發生，還是出現在企業的內部管控機制上。如果內功做得很好，對市場的判斷很精準，并能衡量自身開發能力和水平，以及對政策很透徹的話，不應該出現這類問題。