2016年上海或取代深圳成為樓市新標(biāo)桿

深圳樓市在2016年或許還會(huì)上漲，但2015年透支太多，上攻的動(dòng)能不足。

2015年，深圳是全國樓市的標(biāo)桿，房價(jià)漲幅史無前例地達(dá)到了近50%，很多區(qū)域?qū)嶋H價(jià)格水平漲了一倍。猴年春節(jié)甫一過去，樓市飆漲的風(fēng)暴似乎刮向了上海。就在2月19日財(cái)政部等三部委聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠的消息剛出，周末上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心即出現(xiàn)了排隊(duì)過戶的火爆狀況，與2015年的深圳如出一轍。

2015年樓市“國之標(biāo)桿”被深圳搶先了，媒體的頭條也被深圳占盡了。事實(shí)上，深圳樓市不過是價(jià)格漲幅高而已，上海樓市才是真正的No.1。2015年，上海一、二手住房共成交4986萬平方米、66萬多套，成交金額達(dá)到1.4萬億元，金額和面積分別比北京高出2000萬平方米和6000億元，比深圳高出3000萬平方米和9000億元，更是遠(yuǎn)超國內(nèi)其它城市。2015年紐約、香港商品房分別僅成交了7萬套和6.3萬套。也就是說，在全球范圍內(nèi)，上海樓市高居第一。

從價(jià)格上看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年，盡管上海房價(jià)指數(shù)的漲幅沒有深圳147.5那么大，但也以118的水平排在第二位。另外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2016年1月份，上海商品住宅成交均價(jià)為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%，創(chuàng)出了上海商品住宅均價(jià)的歷史新高；再看深圳，2016年1月份，深圳新房成交均價(jià)再攀新高，達(dá)到4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%。由此，在環(huán)比漲幅上，上海房價(jià)或許正在趕上深圳。

驅(qū)動(dòng)2016年上海房價(jià)上漲有三大因素，首先是庫存。2015年，上海商品住房消化周期僅為4.1個(gè)月，在一線城市中是最短的，甚至比樓市暴漲的深圳（7-8個(gè)月）還要短；其次是國家“去庫存”政策的溢出效應(yīng)。2015年下半年以來，特別是春節(jié)前后政策頻吹暖風(fēng)，如提杠桿、降稅率、公積金新政，以及各地轟轟烈烈地“去庫存”，盡管政策充分貫徹了“因城施策”，但無論是營業(yè)稅“5改2”，還是近日首套房契稅優(yōu)惠等，一線城市才是最大受益者，畢竟資產(chǎn)保值增值的效應(yīng)傻子都看得到。貨幣似水更似蜜，流淌的過程中，哪里有投資價(jià)值就跑到哪里，黏附在哪里。

最為關(guān)鍵的是，股市對(duì)于樓市的財(cái)富效應(yīng)，開始從深圳轉(zhuǎn)向上海。2015年，深圳樓市飆漲與其資本市場(chǎng)密切相關(guān)。深圳資本市場(chǎng)的特別之處在于它有中小板和創(chuàng)業(yè)板，目前中小板有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，這兩個(gè)加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，他在哪個(gè)交易所掛牌上市，就會(huì)在這個(gè)城市開戶，設(shè)立辦事處，一定會(huì)投資股票，所有自然人股東、法人股東、賬戶的管理都放在這個(gè)城市。深圳集中了大量中小板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)起人、創(chuàng)始人的賬戶。股價(jià)上升的過程當(dāng)中，這些人的財(cái)富迅速增加，敲完鐘以后拿著變現(xiàn)的收入就去買房。

盡管上海貴為我國資本市場(chǎng)的主板，但一直被代表我國舊增長模式、產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的鋼鐵、煤炭、機(jī)械，以及國有銀行盤踞，無法發(fā)揮對(duì)樓市的財(cái)富效應(yīng)。現(xiàn)在不同了，上海的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)板馬上要開，必然會(huì)吸引民營控股的科技新興企業(yè)到上海去上市。屆時(shí)，必然會(huì)有一波政策鼓勵(lì)下的“大牛市”，江浙、上海一帶的人買樓意愿更強(qiáng)，賬面財(cái)富兌現(xiàn)后，必然對(duì)上海樓市形成強(qiáng)有力的支撐。

深圳樓市在2016年或許還會(huì)上漲，但2015年透支太多，上攻的動(dòng)能不足。特別是，深圳新房和二手住房市場(chǎng)中，2015年投資投機(jī)性購房分別達(dá)到60%和40%，部分區(qū)域（前海）新房投資購房比例達(dá)到80%。當(dāng)投資投機(jī)型購房占主導(dǎo)時(shí)，房價(jià)上漲不可持續(xù)，近期傳言政府出臺(tái)調(diào)控政策，已經(jīng)讓樓市風(fēng)聲鶴唳，可見深圳樓市之脆弱和敏感。由此，筆者判斷，在2016年，上海將取代深圳成為樓市“新標(biāo)桿”。

（作者李宇嘉，系深圳房地產(chǎn)研究中心研究員）