上海房價漲太快？新增供應居然只有去年同期的1/7！

每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微公眾號“邦地產”real-estate-circle）

最近一線樓市漲幅可不是一般的，特別是上海。很多人就在問了，這是為什么呢？

邦爺終于從數據叢中找出了原因…

中指的數據顯示，上海新建住宅價格自2015年1月以來持續上漲，截至2016年2月已連續14個月上漲，累計漲幅達16%。

2015年11月至今，商品住宅連續四個月供不應求，導致部分“恐慌性購房”。

3月上旬

2月

從這兩組數據的對比不難看出，2月上海批準的預售面積為15.5萬平方米，而去年同期2月批準的預售面積為58萬平方米，兩者相差近4倍。今年3月上旬只有7.4萬平方米，去年同期則在51萬平方米，兩者相差近7倍。

而根據中指最新數據顯示，今年2月，上海庫存消化時間已經縮短至6.87個月。

一方面是寬松政策支持下改善性需求迅速釋放，“以房換房”人群增加，另一方面是新增供應面積的減少。

從上海近十年成交來看，自2006年以來的10年時間，上海商品住宅累計批準上市182.8萬套商品住宅，累計銷售178.5萬套，余量僅4.3萬套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬套計算，僅夠3個月銷售的量。

顯而易見，可建的基本上都賣了，當然供不應求。

從短期看，市場供應不足，導致商品住宅長期供不應求、房價飆升。二手房與新房價格“漲升不斷”，互相帶動房價上漲預期。

而對于上海這樣的一線城市，對人口、資源及財富的聚集力強，各類需求旺盛，而供應量相對不足，更容易形成供不應求的情況。

但隨著3月份樓市傳統銷售旺季的到來，房企加大推盤力度，隨著供應量增加，房價上漲態勢或許將有所趨緩。

中原地產劉淵指出，人口增長放緩、年齡結構老化、經濟增速回落，居住條件已經顯著改善等因素，決定了樓市將告別高增長，樓市進入下半場的趨勢是不可逆轉的。目前房價的高速增長已經脫離了收入和經濟增長的基本面，租金回報率的持續下降可以佐證。

截至2月底，深圳住宅的租金回報率從一年前的2.44%下降到1.66%，上海從一年前的2.14%下降到1.92%。租金回報率的下降，顯示近期投資需求的增長超過了居住需求。

劉淵提醒新近打算入市的投資者，房地產市場的流動性遠低于股市，一旦出現價格下跌，成交量會急劇減少，即所謂的買漲不買跌。屆時想離場，投資者會面臨想賣也賣不掉的窘境。

因此，一線城市短期房價上漲較快，風險也在集聚，市場將逐步回歸理性是大勢所趨。總之，樓市投資需謹慎。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波