房地產(chǎn)營改增第一天 廣州開出第一張增值稅發(fā)票

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每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊

5月1日凌晨，廣州第一張房地產(chǎn)行業(yè)增值稅發(fā)票在廣州市國際金融中心開出，廣州市房地產(chǎn)“營改增”試點全面鋪開。

2016年5月1日起，營改增的試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場了解到，現(xiàn)場一共開出三張增值稅發(fā)票，分別為租賃增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票以及增值稅電子普通發(fā)票，稅率均為5%，稅額共計約22萬元。

需要注意的是第三張增值稅為電子票，稅務(wù)局將為每個納稅人提供一個電子憑證，納稅人可通過掃描專屬的二維碼獲得電子發(fā)票。出于安全考慮，每個二維碼只能第一個掃碼的人才能掃出發(fā)票內(nèi)容，之后掃碼是掃不出任何內(nèi)容的。另外，二維碼將會與納稅人個人信息綁定，拿到二維碼后需要進行個人信息的綁定，并不是任何人都能進入系統(tǒng)，一定程度上可以保障個人信息安全。

據(jù)了解，廣州市國稅局、廣州市地稅局聯(lián)合推出全面服務(wù)營改增試點納稅人十項措施提到將廣泛應(yīng)用電子稅務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)上申請、網(wǎng)上推送、網(wǎng)上接收結(jié)果、網(wǎng)上查詢等251項涉稅事項辦理。

實施“營改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負有望從3960億元減少至3340億元，下降幅度近15%。減輕稅負有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，同時進一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化。

對購房者來說，改征增值稅可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購房者負擔(dān)，讓利于民。而在房地產(chǎn)行業(yè)中對個人影響最大的就是二手房屋交易，降低二手房交易的稅費成本。過渡政策規(guī)定個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，北上廣深以外的地區(qū)是免收，而北上廣深地區(qū)是以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

舉個例子：假設(shè)業(yè)主將購買不足2年的非普通住房對外銷售，取得出售住房收入100萬元，按原營業(yè)稅計稅方法計算，應(yīng)納營業(yè)稅額為5萬元（100萬元*5%），而改征增值稅后，應(yīng)納增值稅額是4.76萬元（計算公式是100萬元/105%*5%），稅改后大約少交了2400元。

就實施增值稅后對房地產(chǎn)行業(yè)的影響而言，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，需要具體項目具體分析。例如，針對現(xiàn)有的老項目，相比起營業(yè)稅負大概下降0.24%；如果是通過招拍掛取得的新項目，那么稅負相較營業(yè)稅大概下降20%左右，稅率從5%降到4%；針對三舊改造項目，由于拆遷補償款等不能抵扣抵扣進項稅，所以稅負會有較大提升。

朱晨認為實施“營改增”后會加劇土地市場競爭，項目毛利率在45%以下的流轉(zhuǎn)稅會下降，但是由于開發(fā)商拍地的時候會鎖定回報率，那么營業(yè)稅下降的幅度會變成土地競價的籌碼。征收增值稅后，開發(fā)商成本有一定的降低，但對房價的影響較小，主要是由市場以及供求關(guān)系決定。

朱晨認為“營改增”處于試點推廣階段，目前存在很多不確定性，短期內(nèi)對于行業(yè)影響很難判定，不會立即產(chǎn)生看得見摸得著的效果，但是隨著產(chǎn)業(yè)成熟，“營改增”的作用會越來越大。