國內(nèi)最大規(guī)模酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行 世茂酒店分拆上市可能性變小？

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每經(jīng)記者 吳若凡

近日，世茂對外公布了最新的博時資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，產(chǎn)品總規(guī)模26.9億元，刷新了國內(nèi)已發(fā)行酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的最大規(guī)模紀(jì)錄。

繼2015年8月和11月分別推出國內(nèi)首單物業(yè)費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)證券化和首單購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以來，僅隔半年，世茂集團(tuán)又推出全國最大規(guī)模酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸女士在今年3月曾透露：“世茂今年會對酒店、自持物業(yè)、商業(yè)自持物業(yè)做證券化的探索，也包括可能對庫存產(chǎn)品的證券化探索。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2011年5月，世茂房地產(chǎn)曾高調(diào)對外宣布已向港交所作出初步查詢有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨(dú)立上市的可行性，計(jì)劃分拆旗下的五星級酒店資產(chǎn)，以旅游地產(chǎn)概念上市。

上述博時資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的完成，是否意味著酒店業(yè)務(wù)單獨(dú)拆分上市可能變小？世茂房地產(chǎn)品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該產(chǎn)品是一款收益權(quán)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其他內(nèi)容不便透露。

酒店資產(chǎn)上市估值偏低？

目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者尚不清楚世茂獨(dú)立分拆后的資產(chǎn)剝離情況，也不清楚這款產(chǎn)品是以什么作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士猜測，該產(chǎn)品可能是將這幾家五星級酒店每年的收益（現(xiàn)金流）打包，每年給予固定收益，在第八年一次性回購。

業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，世茂之所以只把五星級酒店資產(chǎn)拿出來可能是因?yàn)橘Y本市場只認(rèn)這部分資產(chǎn)，亦或是其他酒店所對價的資產(chǎn)收益達(dá)不到預(yù)期，記者就此詢問世茂品牌負(fù)責(zé)人，對方表示不便透露。

記者在查詢世茂房地產(chǎn)2015年財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn)，截至2015年底，世茂旗下已開業(yè)的酒店共計(jì)14家，其中完全自主經(jīng)營的五星級酒店有3家，2015年合計(jì)經(jīng)營收入13.02億元。

從目前來看，五星級酒店市場并不是很好，行業(yè)在2014年呈現(xiàn)虧損，2015年逐漸企穩(wěn)，目前來看在低位徘徊，酒店總體入住率較低，只有60%左右。此外，近年來高星級酒店市場并不好，存在供應(yīng)過剩局面。資本市場普遍認(rèn)為酒店的投資回報(bào)率較差，高星級酒店上市難度較大。

事實(shí)上 ，2014年6月，當(dāng)時的方興地產(chǎn)分拆酒店業(yè)務(wù)并獨(dú)立在港交所上市，但代價是方興地產(chǎn)股價較2014年資產(chǎn)凈值折讓超過60%，而酒店方面估值更是嚴(yán)重偏低，折讓超過70%。

房企融資渠道不斷創(chuàng)新

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，市場經(jīng)營前景堪憂和上市難度加大，或許使得世茂將酒店分拆的事情拋在了一旁。

上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅表示，世茂選擇酒店資產(chǎn)證券化，而不是單獨(dú)拆分上市，目前來看是最明智的選擇。資產(chǎn)證券化有助于盤活存量資產(chǎn)，它能夠解決上市公司現(xiàn)金匱乏的問題。同時，融資成本在5%~6%之間，對于有存量物業(yè)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的開發(fā)商來說是最佳選擇。

類似世茂房地產(chǎn)這樣大規(guī)模持有酒店的房企還有很多，其中以綠地、萬達(dá)、碧桂園等所持有的酒店資產(chǎn)最多。他們是否也能仿效世茂房地產(chǎn)，對旗下部分酒店業(yè)務(wù)打包資產(chǎn)證券化？鄒毅表示，資產(chǎn)證券化前提是要收益達(dá)到投資者的要求，肯定有擠出回報(bào)要求，投資者才會去認(rèn)購，即回報(bào)率和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。如果達(dá)不到，就要折價，所以不是所有的酒店業(yè)務(wù)都適合通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資。

東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁表示，對于持有酒店和商用資產(chǎn)較多的開發(fā)商來說，一旦資產(chǎn)證券化以后，就可以在金融市場流通，這在未來將成為一個大趨勢。開發(fā)商要想盤活資產(chǎn)，就需要找多元的融資渠道，對于有穩(wěn)定資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，除了上市之外還有很多條路可以選擇。