北京不遺余力減少人口，能讓房價下降嗎？

每經編輯｜龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

最近，北京的小伙伴說了一個買房的理論，邦爺差點就相信了…

他說，北京要減少人口，要疏散產業，高房價的支撐點會逐漸瓦解…

所以，在不久的將來，北京的房價就會降了？

為了求證，邦爺參考了《北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015-2020年）》、《國土資源“十三五”規劃綱要》……等等資料，明確了幾大重要方向：

1、“北京包括主城區在內的部分區域，被列入‘減量優化區’，原則不再新增建設用地。”在5月4日發布的上述第二項文件中，這項規劃再次被強調。

北京十三五規劃則顯示，要分區域控制建設用地和建筑規模，嚴控城六區建設用地規模。未來，該區內疏解騰退的土地將更多被建為公園、綠地。

減多少呢？文件顯示，北京建設用地將減少100平方公里，至2020年全市城鄉建設用地控制在2800平方公里以內，較目前減少約100平方公里。

100平方公里相當于100萬平方米，按3的容積率算，折算成建設面積約300萬平方米。2015年新房(含自住房)成交面積1164.63萬平方米，差不多相當于北京3個月的新建住宅成交量。

2、由此可見，北京城六區的土地情況的確很緊張，不僅不再新增建設用地，原有的建設用地還在減少 而隨之而來的則是，人口也會減少。

北京十三五規劃顯示，至2020年北京市常駐人口會控制在2300萬以內，分區域控制建設用地和建筑規模，城六區人口較2014年減少15%(約200萬)。

但北京在嚴控人口規模的同時，也在調整內部人口的流動。

因為現在的北京，城六區占據全市面積的8%，但承載了60%的人口。

所以接下來的五年，城六區的一大重點就是人口減量，通州區、順義區、大興區、房山區和昌平區的等地區將成為承接人口的主力。

說到這兒，邦爺不禁想問了，人口減少帶來的房價沖擊和土地減少帶來的壓力可以對沖么？未來的北京，哪些區域將扛起發展大旗呢？

只有土豪才住得起的市中心

北京十三五規劃中，對人口的調整選擇了用房價、居住成本等措施疏解人口，引導人群流入規劃匹配區。

仍以城六區為例，該區大部分屬于減量優化區，不再新增建設用地；為避免人口的聚積，官方對存量土地的利用作出了限定。

《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2015年版）》就規定，東城區、西城區禁止新建住宅類項目（棚戶區改造、危舊房改造、文物保護區改造除外），東、西、北五環和南四環以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

為達到“控制和調整”的目標，北京還采用了價格手段。

北京十三五規劃中提到，理順市場要素價格形成機制，制定完善分區域、階梯式、差別化的公共服務、資源性產品價格和收費政策。

這話可以這么理解，未來，城六區不僅發展的產業受的水、電、天然氣等資源型產品價格要高于通州、大興等區。

另外，“人隨事走”也是北京此次調整的思路之一。

按規劃，城六區承載著首都核心功能，包括政治活動、文化交流、國際交往和科技創新；重點發展金融管理、信息服務、商務服務產業。相對低端的產業被關停或向北京或環北京的其他區域轉。

北京房地產法學會副秘書長趙秀池表示，疏解人口以后，城六區的居住環境得以提升，允許在城六區留下來的產業和人群相對高端，對房價有更好的支撐能力。

低房價的郊區：才是北京人的未來

處于金字塔頂端的城六區，資源稀缺，控制嚴苛，未來北京的發展將有行政副中心和差異性的新城來挑梁。

從北京政府的規劃版圖中就能看出，副中心和差異化新城，將是城市發展的新方向。

由此，通州就被規劃為“城市行政副中心”，2017年將實現市屬行政事業單位部分實質性遷入，并以此帶動其他行政事業單位及公共服務功能的轉移。

隨此，通州也將加快配置教育、醫療、文化、體育等公共服務設施的配建，以保證人口的導入。例如，通州將通過新建、集團化辦學、一體化辦學等方式引入優質義務教育資源；建設三甲綜合醫院；推動通州市民文化休閑活動中心等一批綜合性公共文化設施建設。 

再比如，依托中關村南部(房山)科技創新城、未來科技城、北京科技商務區(TBD)及良鄉、沙河高教園區等重點科教園區，進一步集聚優質科研、創新和高教資源，建設科教新城，帶動高技術制造業和戰略性新興產業。

依托北京經濟技術開發區、首都機場臨空經濟區、北京新機場臨空經濟區、中關村順義園，發展戰略性新興產業、高端制造業和臨空經濟，進一步提升技術創新和優勢產業發展水平。以北京新機場建設和南苑機場搬遷為契機，打通南中軸路，帶動城市南部地區發展。

可見，在差異化的戰略中，新城們被要求堅持產城融合、職住匹配，加快建設基礎設施和公共服務設施。并承接城六區外溢的產業，對區域內產業進行升級或布局。

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