高地價得主為何總是“壞人”？建發剛嘉定拿地就被舉報捂盤

每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

這年頭在土地市場拿高價地的，很多都被外界視作不是“好人”。比如，在上海顧村剛買了高價地，就憑地塊的溢價效應在羅店高價賣別墅的信達。

又比如，最近拿下了嘉定新城高價地的建發，這不，又被“舉報”這哥們已經在松江泗涇開始囤地捂盤、炒高房價了。

拿到預售證7個月不賣，就為漲價

6月17日，建發以41.98億的價格拿下了嘉定新城的E27-1地塊，溢價率68%，樓板價30289元/㎡，扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實際樓板價達到37600/㎡。

拿地當天就有人舉報說，建發在松江的項目玖瓏灣已經捂盤三四個月了。

但邦爺查閱網上房地產的備案資料后發現，建發玖瓏灣早在2015年12月19日便已獲得了房屋預售許可證，遷延至今，拖延的時間或已長達7個月之久。

為進一步了解情況，邦爺以購房人身份去該項目探查，據案場銷售介紹，該盤于去年10月份首次銷售，已經總共開了4次盤，目前還有幾棟沒有開盤。

“開盤時間未定，有可能是年底，有可能是明年，目前沒有接到上頭通知。”銷售表示。

據介紹，建發玖瓏灣目前還剩下四幢樓和少量零下房源，如今未開盤的1號樓、5號樓、10號樓、11號樓共計124套房源。

網上房地產信息顯示，項目已經取得預售許可證的四棟樓，確實沒有1號樓、5號樓和10號樓和11號樓。但是在已經取得預售許可證的的15號樓、18號樓、14號樓以及3號樓，卻一直沒有銷售。這四棟樓已經共計107套房源，其中3號的最高備案價達到39400/㎡。

預售證申領的樓棟號，和小區實際的樓棟號從來不一致。這樣做最大的好處，就是可以規避房管局對捂盤惜售的查處。

但根據上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》要求：

房地產開發企業申請預售至開盤銷售的時間，一般為8-10個工作日。因商品房開盤銷售準備工作及銷售計劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

顯然，建發拿到預售證后不全部公開房源銷售的做法，是違法上海市房管局規定的。

買到房的都是關系戶？

不開盤不說，據透露，建發玖瓏灣就算開盤，也很難買到房子。

項目周邊樓盤的一些銷售人員就向邦爺透露，建發最近一次開盤是在3月26日，但只開了20套，“買到房的都是關系戶，這不是故意演給大眾看的嗎，很多購房者都被他拖死了，最后不得不放棄買房。”

網上房地產則顯示，3月建發玖瓏灣共計銷售出80套房源。

不過，建發案場銷售解釋稱，所有開發商都是這樣，不會一次性把房源拿出來全部賣掉，這是營銷策略。目前商鋪都沒打算開始賣，一般價格要在開盤當天才公布。

為什么這樣做？

捂盤和惜售一般都是為了坐享更高的房價。可以發現，項目在售的8號樓、9號樓的銷售均價在2萬7/㎡左右，12號樓去年12月開盤時均價約3萬/㎡，最近再次開盤的成交價就已經到了3萬3/㎡。

開發商通過拿高價地相互抬房價已經成套路。比如今年5月11日，格力、融創分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區泗涇鎮的雙子地塊，項目未來售價直沖6萬元/㎡，一舉抬高了周邊樓盤的價格預期。

開發商一般會“拖”滿這個時間，用時間換價格，在封盤的過程中等周邊房價漲上去。而現在高價地頻出，隨便一宗高價地塊就可能引發一輪房價上行。同樣的套路，同樣的手法，薛建雄表示建發捂盤惜售已經再也明顯不過。購房人叫苦不迭。

張三拿高價地幫李四炒價，李四拿高價地再幫王五炒。上海房價就是在這個套路下，越走越高。所以，邦爺覺得上海要調控樓市，不能光盯著房價和地價，還得打擊那些囤地捂盤的商人，他們才是讓房價跑得比火箭還快的真正元兇。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。

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