綠城物業赴港上市倒計時 宋衛平要講一個新故事？

每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

在中交主導的綠城以9.49億元收購宋衛平以及其他股東手中的藍城股份后，坊間有說法認為宋衛平正慢慢淡出地產業。實際上，他個人影響力卻比原來更大。他所創立的綠城生態體系中的各個企業已經慢慢變大，成長為細分行業的龍頭企業。為綠城項目提供園區服務的綠城服務就是這樣的公司。

6月27日，綠城物業敲定最終上市時間表，將于7月12日赴港上市，股票代碼為2869.HK，發行價為每股1.74港元至2.20港元之間，公開發行7.78億股。這也是繼彩生活、中海物業、中奧到家后，第四家登陸港交所的內地物業管理公司。

全國第二大物管公司登陸H股

上市招股書顯示，綠城服務集團業務主要由三大板塊構成，分別為物業管理服務、顧問咨詢服務及園區增值服務。

此前，綠城服務大股東之一壽柏年曾對媒體表示，招股書還有待香港聯交所最終審批，具體上市時間尚不方便透露。但預估市值高達百億元，還是讓綠城“對上市充滿信心”。

2015年12月，公司向港交所提交了招股書，正式掛牌之前，綠城服務將從6月28日至7月4日進行初步的公開發售，發行7778萬股。

據了解，此次即將上市的核心資產“綠城物業服務”（綠城物業服務集團有限公司）并非上市公司綠城中國上市資產中分拆出來的，其與綠城中國并沒有直接的股權關系。其是中交入股綠城后，由宋衛平自己搭建的上市平臺。

截至2015年9月30日，綠城服務在管合同建筑面積總和達到7400萬平方米，覆蓋全國23個省、直轄市及自治區的73個城市。其中，約80%物業位于長三角地區、環渤海經濟圈及珠三角經濟區。23.2%為綠城旗下項目，76.8%為其他房企項目。

綠城物業主要提供三類服務：一是傳統意義上的物業管理，以收取物業費為主；二是物業咨詢服務，即在房地產開發項目的設計及開發階段提供咨詢服務（包括項目規劃、設計管理、建筑管理和營銷管理等），以盡早參與到開發中的項目，并為簽約物業管理打下基礎；三是園區增值服務，通過一站式平臺，憑借互聯網、手機APP、線下體驗等途徑等為園區的業主和住戶提供產品及服務，并構建綠城聯盟，為聯盟伙伴設計社區O2O平臺，協助建設智慧社區。

根據招股書披露，從2014年到2015年9月底，綠城服務園區O2O平臺覆蓋的園區數從8個增長到265個，家庭數量從不到1000家增長到11.86萬家。智慧社區中，電商業務增長是最迅速的，收入在平臺的占比從2012年的25%上升到了2015年的42%。

市盈率遠高過開發企業

億翰智庫發布的《2016中國社區服務研究報告》指出，目前在港股市場上市的3家社區服務商，市盈率都高于房地產開發企業：彩生活PE約27倍，中海物業PE約30倍。而已上市的恒大與騰訊共同控股的恒騰網絡，在轉型并加速布局互聯網社區服務產業后，截止6月21日，其總市值已經達到246.53多億港元。

在由億翰智庫主辦的中國“金融•社區O2O”百強峰會上，東莞證券業務董事邱添敏表示，并不是所有企業都適合上市。首先，要看這個企業處于什么階段？因為上了資本市場有好處也有壞處，是把雙刃劍。很多社區服務公司如果在沒有上市之前不是公眾公司，包括財務規范、公司治理等方面可能都存在一些不完善的地方。一旦實現掛牌，就成為了一個公眾公司，財務信息需要全部公開，公司的運作是否規范就一目了然了。

數據顯示，綠城服務2014年的收入為22.05億元，同比增長32.6%;凈利潤1.49億元，同比增長81%；毛利率16.47%。截至2015年9月底，利潤約1.36億元，按年增長26.71%。

中銀國際發布報告認為，綠城服務估值介乎53.02億元～72.35億元，相當于2016年預測市盈率15～20.5倍，預計綠城服務2016～2018年盈利復合年增長為35.4%。

安信證券新三板分析師于佳琪指出，社區服務行業的估值作為房企變成房企的衍生生態，它的內容發生變化之后估值也會發生變化。比如說社區O2O作為一個入口，它就不再是一個簡單房企的估值，可能就是一個流量入口的估值的概念。這個流量入口里可以有金融、養老、零售等各種各樣的消費形態，每一個在上面都有一個增值的效應，進而提升物業估值。

隨著市場對物業管理的關注提升，物管公司收購已經越來越難，成本越來越高。而在智慧社區的拓展上，一是社區O2O平臺的服務有待優化，對于除在線物業管理服務外的其他服務（生活服務等），可與第三方合作以提高用戶體驗、降低成本。二是加快智慧物管服務平臺和智慧硬件管理平臺的拓展，進行管理體系的輸出，并進行O2O平臺的覆蓋。

典型的宋氏情懷，還是如此美妙的故事，宋衛平給資本市場講的“園區O2O”故事也逐漸成型。當幾乎所有獨立上市的物業服務公司均以社區O2O作為賣點時，綠城則將自己的物業“新故事”包裝上園區O2O概念。但與大部分社區O2O平臺面臨的問題相同，靠用戶購物、消費獲取的收入微乎其微。