樓市重大利空：國家取消了京滬的房價“保護”？！

每經編輯｜王杰    

（本文原載于微信公眾號邦地產Real-estate-circle)

上海北京這樣的城市這一輪房地產價格暴漲有一個基本邏輯，即建設用地零增長，甚至負增長，但資金又大量積聚，結果可想而知...

但昨天國家出臺了一項重大政策，這樣的房價大漲預期或將煙消云散。

土地不再稀有，還稀罕地王嗎？

一財消息稱，6月23日國土資源部召開視頻會議，安排部署土地利用總體規劃調整完善工作，并給各地下發了《土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》(下稱《調整方案》)。

按照《調整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指標，均大幅降低。

北京：原需保有21.47萬公頃耕地，現在為11.07萬公頃；

天津：原需保有43.73萬公頃耕地，現在為33.40萬公頃；

上海：原需保有24.93萬公頃耕地，現在為18.80萬公頃。

耕地的減少，蘊含了建設用地指標增長的可能。但首先要明確，減少的耕地不一定都轉化為建設用地。

中國房地產數據研究院院長陳晟就表示，新釋放的土地指標，還有公共設施、道路、橋梁等很多用途。

“但這的確給特大型城市增加土地供給提供了想象，對于緩解熱門城市的地王現象，有間接的緩解作用。不過目前相較于增加建設用地，盤活存量土地是緩解高房價相對更主要的措施。”陳晟指出。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，城鎮化道路在農民腳下，人口流向大城市是世界性趨勢，增加大城市的土地供應有利于吸引人口流向大城市，并減少中小城市和農村的耕地占用，反過來促使耕地保護得到有效的落實。

“目前全國耕地保有量超過20億畝，適當調整一部分到超大城市和特大城市，有利于增加住房供應、緩解地王頻生、控制房價泡沫，也有利于防范金融系統性風險。”歐陽捷表示。

在首都經貿大學教授趙秀池看來，減少耕地、增加建筑用地的方式適用于人口不斷增加的熱門城市，但不會在全國推廣。

綜合上述言論可見，“抑制地王從而抑制高房價”是這輪耕地保有量降低給樓市帶來的直接想象。

有這樣的想象，也是由于最近土地市場的確太熱。

中原地產數據顯示，截止6月28日，全國已經出現了200宗地價超10億的高總價地塊。其中超過100億的3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億的達到了51宗。溢價率超過100%的高達89宗，溢價率超過50%的144宗。

“顯而易見，熱點一二線城市的地王頻生推高了土地溢價和房價，其背后的邏輯就是土地供不應求，導致了住房供求失衡。如果土地供應增加，房企可以獲得更多拿地機會，減少恐慌性搶地，緩解地王現象和住房供求失衡的矛盾，有利于防止房價上漲過快。”歐陽捷說。

地價房價都會下調？

政策出臺了，那么以后呢？

“保護耕地是國策，指標的放松只是給了各省市一定的調整空間，但絕不意味著可以隨意使用耕地指標，隨意加大新增建設用地和擴大城市建成區。特大型城市調減耕地的具體效果，需要根據土地供應的節奏來研判。”歐陽捷認為。

其表示，雖然耕地保有量指標大幅下降了，但在實際操作中，恐怕土地供應不會很快迅速增加，2020年的耕地保有量也不是建設用地增加的最低底線，如果2020年耕地保有量下降到目前的18.65億畝，未來的可持續發展必將受到影響。

因此即便是北京、天津可以增加1000平方公里、上海可以增加600平方公里的建設用地，相信這些超大城市也不可能在未來的五年中，把這些新增建設用地指標全部浪費。

最后可能的趨勢是，未來超大城市會有序地推進城市建設，有序使用新增建設用地指標，并可能原則上不增加，以布局優化為主，促進串聯式、組團式、衛星城式發展。

對于房地產來說，趙秀池認為，全國房地產市場依然分化嚴重。人口吸引力較大的城市、市場供不應求的城市，房價仍然會上漲；產業和人口基礎差、庫存量大的城市依然有房價下跌風險。

歐陽捷也認為，土地供求的矛盾有所緩解，但不會完全解決。如果土地使用的放松導致了地價快速下降、引導房價快速下降，是可能會產生系統性金融風險的。所以，以為耕地占用指標增加，會使得房地產趨勢發生逆轉，這恐怕是不切實際的。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。