售價只比最新樓板價高4000元 碧桂園在上海還是賺翻了

每經編輯｜楊羚強    

每經記者 楊羚強

8月3日，碧桂園、東原聯合體以14.12億元競得青浦區朱家角鎮淀惠路北側35-04地塊，溢價率100.71%，成交樓面價30107元/平方米。這是碧桂園進入上海以來開拓的第七個項目。

去年4月29日，碧桂園以6.0755億元拿下嘉定徐行鎮純宅地，溢價率62.16%，樓板價8108元/平方米。僅僅一年多后，該地塊開發的碧桂園嘉譽已經開盤銷售，雖然售價達到28000~30000元／平方米，但依然可以算是白菜價。之前的6月17日，徐行鎮的另一幅地塊拍賣，樓板價達到24104元／平方米。

不過，在碧桂園集團，這個項目的利潤率卻是排名靠前，很大程度證明了集團一線策略的正確性。

拿地：踩到了好時點

除了徐行項目外，碧桂園在上海短短一年，已擁有五個項目，分別布局在奉賢、臨港等區域，總貨值超過百億。其中，大部分地塊都是去年下半年拿的，由于當時上海土地市場剛開始升溫，因此多數地塊普遍價格不高。以今年上半年的土地行情看，這些地塊都屬于“白菜價”。

如果擱3年前，以碧桂園的產品模式，在短短半年時間布局上海五個樓盤是不可能的。

曾有碧桂園負責拿地的投資經理和《每日經濟新聞》記者有過交流，碧桂園的要求是地塊在不堵車的情況下距離市中心1小時內，且占地面積必須達到八九百畝，因為只有這樣的體量才足夠讓碧桂園成功復制大盤模式。但是，上海當時出讓的宅地一般不超三百畝，這樣的拿地條件是不太可能找到合適地塊。

策略：審時、靈活、迅速

今天的上海碧桂園拿地策略，顯然要比當時靈活多。碧桂園上海區域總裁高斌說，在上海拿的最小一幅地只有40多畝。

以以往的眼光看，這樣的地塊可以以“袖珍”形容。但是，按照上海城市發展趨勢，占地面積較小的小型地塊很可能成為未來開發的主流。

僅從拿地策略就可以看出碧桂園的靈活。高斌形容，一線城市的區域公司就相當于“輕騎兵”，需要突入前方，有很大的自主權。

進入上海一年時間，碧桂園迅速利用上海供方資源集中的特點，迅速開發出符合上海特色的產品。這使得碧桂園敢于拿一些小面積的地塊，并迅速推向市場。

以酒店為例，碧桂園在上海臨港就開發了一家精品酒店，這和傳統的碧桂園酒店有很大不同。但在上海，精品酒店更容易滿租，盈利壓力也更小，能在短期內迅速實現盈利。

同樣，上海碧桂園在復制以往的一些成功做法，和集團的特色產品時，會更多結合上海實際情況。