“廊七條”橫空入市 北三縣房價要降？

每經編輯｜王杰    

每經記者王杰 發自北京

四個月前“廊九條”的橫空出世，但似乎并沒有澆滅北三縣樓市高溫。一位當地項目的銷售人員就直言，目前二手房的均價，平均比去年年底漲了1萬元/平。

8月17日，另一壺“冷水”潑來，廊坊市政府官網上掛出了《廊坊市人民政府關于進一步規范廊坊市區房地產市場秩序的通告》（以下簡稱"廊七條"），廊坊市新一輪調控開始。

嚴禁以預售房屋的方式進行非法集資

“廊七條”首條即是嚴格土地出讓，要求土地出讓要嚴格遵循招標拍賣掛牌出讓的市場規則，堅持公開、公平、公正出讓。嚴禁任何單位和個人違反有關規定與集體經濟組織以及破產、改制企業簽訂土地征收、轉讓協議。

同時，“廊七條”第二條要求法開發建設：房地產開發項目必須遵照法定程序進行開發建設，在取得土地、規劃、施工許可等有關手續后方可開工建設，對擅自開工建設的，一律依法從嚴查處。

第三條則是加強預售管理。商品房預售必須具備《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。房地產開發企業在未取得《商品房預售許可證》之前，不得發布項目宣傳廣告，嚴禁以預售房屋的方式進行非法集資，嚴禁以認購、預定、排號、發放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

委托房地產中介服務機構預售商品房的，受委托房地產中介服務機構應當依法設立，取得營業執照，并在房產管理部門備案。受委托房地產中介服務機構不得代理不符合預售條件的商品房。上述行為被定義為非法集資。

在業內人士看來，上述條例對開發商拍地有一定的約束。因為北三縣的土地市場一直備受爭議。

北三縣的房價漲得快，但地價卻相對便宜，這使其在很多人眼中是一塊“肥肉”。但據業內傳聞，前有萬科員工香河拍地被打，后有8月5日旭輝北京員工在大廠遭遇攔路搶劫，不僅被威脅警告不準參與拍地，還搶走辦理土地參拍的文件。

“受益于京津冀協同發展的香河樓市，雖然房屋成交升溫明顯，但土地市場的表現卻極為反常。”中原地產首席分析師張大偉就如是表示。

至于香河土地市場有多“反常”張大偉提供的數據顯示，香河的土地價格平均在1000元/平方米左右，僅相當于在售房價的1/10-1/7；兩年來區域地價漲幅幾乎為零，也完全滯后于房價漲幅；而且香河的土地成交溢價率不足1%，大部分以底價成交。

環京房價還會上漲？

另外，值得注意的是“廊七條”的第四條（主要針對交易程序）：開發商在銷售過程中必須向購房者出示預售許可證；一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售；并在簽約30天內辦理網簽合同。

這對當地樓市或有較大影響，因為在環京區域，違規銷售其實并不少見，這被當地開發商稱為"攔起圍擋收錢"。也就說，開發商再還未取得土地的情況下，就開始收取排號費，從1萬元到10萬元不等，部分開發商甚至還未開工建設就開始收取首付款，并在收取首付款一年之后才簽署正式網簽合同。

些開發商會在未取獲得預售資質時便開始違規收取排號費。等真正有買房意向的人多了，開發商就會提高房價，購房者的利益很可能因此受損。此外還有可能出現排號多于房源的情況，這樣可以填補“無心者排號不選房而留下的空當”，同時對開發商來說，排號費也是另一種“資金回籠”，存入銀行坐收利息。

在百度上搜索“燕郊 排號”字樣，就會有“4萬排號費嚇不走燕郊買房者 一年間排號費翻兩番”“燕郊樓市再發力 XX項目引近千人到場排號”“好消息!XX項目開始排號了,均價一萬”等多條新聞。

據經濟觀察報報道，燕郊本地一位銷售負責人表示，目前燕郊絕大多數項目都在加價銷售，目的是為了突破政府對價格的限制，“比如，這個房備案價是15000元，規定是最高上浮10%，但實際銷售價格是25000元，簽約時還是按照15000元來執行，但另外10000元不會體現在合同中和開發商收入中。”

據其透露，通常的操作方式是，開發商通過代理公司或者銷售人員來收取加價部分，這部分錢沒有收據和發票，甚至不會通過公司賬戶，“燕郊大部分新盤因為備案價普遍較低，所以都加價銷售，最高的加了50%，等于一套房加了100多萬。”

通過這一策略，一方面可以加快開發商回款力度，原來的排號費和提前收取首付費用被一次性收取，一些開發商為了平衡，把首付提高至50%，另一方面加重了購房者首付成本，購房者購房時不僅要支付正常首付，而且還需要一次性或分期支付加價部分。

目前新規對市場違規操作有一定影響，但業內認為對北三縣的房價或許影響不大。

一位鏈家的經紀人告訴《每日經濟新聞》記者，昨日三河市曾暫停網簽，但今日網簽已經恢復，房價則無下調空間。

這位經紀人表示，目前很多業主都看好燕郊地區房價繼續上漲，賣房的人少，就顯得買房的人多，價格也就水漲船高。