上海土地市場高價熱開始轉移！在地價高的地方買房反而安全！

每經編輯｜魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

上海誕生全國單價最高土地、廣州被高價地打破沉寂、杭州鄭州同日刷新土地成交價格紀錄…樓市進入下半場，“高價地”越演越烈，“面粉貴過面包”似乎已是常態。

但愛屋吉屋做了一個有趣的實驗，結果已經打破了邦爺對當前土地熱潮的認識，大家可能也有同感！（往下看...）

次中心土地比中心還狂熱？

比如，刷新全國土地成交紀錄的上海中興路地塊，它的價格跟周邊其他地塊相比，并沒有高出太多。而且中心區的靜安樓面地價與行情是保持一致的。

相反，倒是上海次中心的土地很離譜，每每一拍，價格都明顯高出周邊地塊以往的價格。

比如距離市中心較近的浦東祝橋，樓面價大大高于市場行情，呈現出瘋狂的態勢。

不過次中心的地價也因距離的不同分化明顯，距離上海市中心較遠崇明島，樓面價就遠遠低于市場行情。

上海三區域地價價格與行情對比圖（數據來源：愛屋吉屋）

因此，一個有意思的現象出現了：在這一輪的土地熱潮中，最瘋狂的不是最中心地區，而是靠近中心的次中心區域，也就是說“高價地熱潮”是呈現向周邊呈梯度轉移的態勢。

其實從上海各環線房價漲幅的平均值中也可以發現，外環線房價漲幅，總體低于中內環板塊，但內環內的漲幅是低于中環的，這說明房價快速增長的主引擎，已經由內環轉移至中環了。

土地熱度為何倒掛？

按照城市經濟學原理，城市中心地塊所承載的經濟價值越高，需求量大，土地價值遠遠高于周邊區域。但為何當下土地瘋狂的區域，出現在次中心區域？

明源地產研究院副院長劉策接受邦地產采訪時指出，中心區和次中心區域出現地價和房價倒掛的現象，是因為中心區房價上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價格增長放緩，所以需求會向次中心區域轉移，尋找新的增長點。

“開發商在選擇土地時要綜合考量周邊房價的增幅，積極布局未來房價有大幅度增長空間的區域，土地價值就會更高。”劉策表示。

其實，這一現象的出現也是城市化的必然產物。都市圈概念興起，中心城市、中心區域的樓市價值外溢，也會帶動土地市場的趨勢變化。

上述報告就顯示，在城市化進程中，當城市化低于50%，樓市和土地市場最熱門的區域為中心區域；

當城市化在50%－70%之間，由于中心城區土地有限，城市發展需求擴張，土地市場的熱門區域則轉移到城市的次中心區域；

當城市化率超過70%，會出現逆城市化，郊區會逐漸發展起來；

城市化率達到80%以上，舊城改造增加，中心區域則會再一次得到發展。

新城控股副總裁歐陽捷則指出，這一現象的出現也存在政府方面的因素，因為政府出于提升整體價值的考慮，在次成熟板塊會投入更多，成熟板塊反而不是政府投資最多的區域。

因而，一方面是中心區域地塊普遍價格高企，開發商會很謹慎；一方面是次中心價值在提升，地價相對中心區較低，更有機會搶到。所以，次中心區反倒成了這一輪土地熱潮的核心，開發商的蜂擁而至也讓區域地價遠遠超出市場行情。

高價地底氣是“賭”出來的？

但這樣的土地熱潮，有風險嗎？

以7月拍出的浦東祝橋高價地為例，地塊可售樓板價超4萬/平，保本售價預計超5萬/平，而目前地塊周邊項目的平均售價不足3萬/平。這就意味著，在地塊推出市場時，區域房價必須要上漲近7成，項目才能保本。

但上海中原地產市場分析師盧文曦就直言，對區域未來2-3年房價漲近7成的可能性存疑。

歐陽捷就指出，長期來看，房價還是會持續上漲的，所以最中心地塊的風險顯然不大，即便有風險，也很可能是因為企業的現金流、長周期融資成本等方面的問題。

而次中心區域地塊的風險，取決于政府投入的多少，以及投入是否能夠轉化為房地產價值。另外，開發商打造產品的能力也至關重要，好的產品和服務能夠提升區域的整體價值。

劉策則表示，如果出現政策調控以及突如其來的金融危機等，次中心區房價不僅達不到預期的上漲幅度，對資金和利潤存在侵蝕作用，甚至會出現資金鏈斷裂的危險。

“次中心區域的建設處于起步階段，經濟基礎、產業支撐能力以及抗風險能力不如中心區域。”

這樣看來，開發商對次中心區土地的瘋狂態度，其實像一場對高房價的賭博：中心區風險更小，但出高溢價更難；次中心風險更大，一旦踏錯就可能虧損巨大，但如果夠準，就能獲得高額回報。

因而對個人購房者，劉策建議不管城市化發展到哪個階段，從投資回報以及安全性考慮，中心區都是最佳的選擇。

歐陽捷也表示，對于長期投資者來說，市中心的產品永遠是上漲最好、最穩健的。對于短線投資者來說，政府重點改善區域是升值潛力最快的。

＊文中觀點為受訪者言論，和邦地產立場無涉。