天津松江遭遇定增煩惱：苦熬7個月仍未拿到批文

每經記者杜冉樂 11月12日，天津松江（600225，SH）公告稱，定增決議有效期延長12個月。《每日經濟新聞》記者注意到，天津松江籌劃的27億元定增已于3月18日獲得證監會審核通過，時間已過去7個月，但未收到書面核準文件，使其定增計劃遲遲難以落地。 按照最新的監管政策，上市房企定增募投項目不能直接用于償還債務，必須投向具體項目。《每日經濟新聞》記者發現，天津松江已通過的定增預案涉及償還債務，今年7月份曾修改過，除了取消融資租賃項目之外，其他不變。 當前，天津松江負債率高企。從年初以來，該房企頻賣資產，11月8日停牌籌劃重大事項，或涉重大資產重組。 萬事俱備只欠定增批文 2014年9月份，天津松江趕上了新一輪房企再融資開閘的大潮，其籌劃的17億元定增募資方案順利獲得了證監會的入場券及批文。 據悉，上述募資主要投向了該房企旗下的美里湖商業綜合體和張貴莊南側A地塊項目。不過，這次像天津松江之類的上市房企就沒那么幸運了。 去年2月份，天津松江完成上述定增計劃，但時隔2個月后，該房企又啟動了新定增預案，顯示其擬發行3.22億股新股，總募資27億元，投向增資天津恒泰匯金融資租賃有限公司、天津市東疆港休閑街項目、天津市南開區東南角地塊項目、償還銀行貸款及其他有息債務4個方面，其中涉及償還債務金額5億元。 記者梳理發現，去年6、7月份，上述定增預案先后經過了天津市國資委和中國證監會兩個關卡，前者順利批復，后者已正式受理。 上述定增之事似乎都在按照既定軌道運行，去年10月份天津松江收到中國證監會的反饋函，要求其就多個問題進行解釋，包括前次募積資金的使用進度、非經常性損益占比較高且扣非后凈利較低，經營性凈現金流較低等。 記者了解到，截至去年6月底，天津松江前次定增募資僅使用了28.8%，到去年10月底也只使用了不及一半。到今年3月份，天津松江歷經兩輪反饋及解釋之后，中國證監會發審委審核通過其定增預案。 作為此次定增計劃的保薦機構，國泰君安7月份上書中國證監會，稱天津松江一季度凈利虧損3.6億元，較去年同期遭遇大幅下滑。基于此，定增預案砍掉了募投“融資租賃”這一項，其他不變。 但這期間，全國典型樓市迎來房價暴漲，房企杠桿融資搶地王備受社會爭議。監管層開始收緊房企融資渠道，其中，房企定增再融資不能用于償還貸款，而天津松江的新修訂預案正是處于被監管的范疇。 按照原授權決議的有效期，12月6日為截止期限，但天津松江公告稱為保證定增延續性和有效性，該有效期至今年第六次臨時股東會審議該延期議案起12個月。 《每日經濟新》聞記者致電天津松江，對方董事會辦公室一位工作人員表示，目前還不清楚具體進展情況。 頻繁“賣子”補流動性 截至2015年3月31日，天津松江的資產負債率已達82.91%。按照其去年的定增預案公開表述，該次定增完成之后，公司負債率將有所降低，提高償付能力等。 但如今，天津松江定增之事遲遲沒了下文，其短期償債壓力仍在。比如，截至今年9月底，該房企賬面的貨幣資金為21.75億元，比去年同期新增了6億元，但其短期債務與一年內到期非流動債務合計30.58億元。 記者注意到，自今年初以來，天津松江就開始頻繁賣資產。年初，該房企控股子公司天津松江團泊投資擬公開轉讓水岸恬園項目在建工程，評估后轉讓價不低于約6.56億元，增值率逾88%。 今年5月份，天津松江全資子公司天津運河城投資擬公開轉讓天汐園項目在建工程，評估后轉讓價不低于近1.8億元，增值率逾15%。 蹊蹺的是，1個月后，天津松江團泊投資成功轉讓了在建工程團泊C水岸恬園項目，轉讓價約7.255億元，這雖比評估價高出0.7億元，但競得者為其關聯方——天津招江投資（天津松江持股23%）。 8月初，天汐園項目被天津相融置業摘得，交易成本約1.84億元，天津松江公告該摘牌者股東為上海相融投資，與己不構成關聯交易。記者查詢發現，該摘牌者唯一股東今年10月已變成一個自然人。 9月下旬，天津松江要直接賣掉天津運河城投資100%股權，該公司已資不抵債，上半年凈利虧損高達5.66億元。11月中旬，該房企又急于轉讓團泊西區四號地依山郡項目，評估后轉讓價約3億元，但至今尚未找到意向受讓方。 天津松江方面表示，公司轉讓項目能夠快速回籠資金，緩解資金短缺的壓力，為其他項目開發提供資金支持。 熟悉天津松江的中信建投證券一位不愿具名的地產分析師表示，從頻繁賣資產來看，該公司地產盈利能力欠佳，而其已開始探索融資租賃、科技園區等新業務，籌劃重大動作估計應與裝入優質資產以提高盈利性有關。