招商蛇口太子灣增資方案首曝光 投資方須總資產3000億

每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

當前，樓市環境風云突變，房地產業“單打獨斗”時代已遠去，唯有合作，才能共贏。即便如央企，也不例外。

瘋搶“地王”背后，房企抱團尤為明顯。自9月底招商蛇口（001979，SZ）披露了公開掛牌轉讓資產公告以來，深圳太子灣自貿啟動區兩幅地塊開發備受關注。11月17日，《每日經濟新聞》記者從重慶聯交所獲悉，上述兩幅地塊所涉項目增資方案初露端倪。

方案顯示，兩地塊公開增資合計近40億元，招商蛇口要求投資方為一家內資企業，總資產須達3000億元以上，負債率不高于50%等，如果有兩家競標，則二選一，考察其開發運營境外商業物業能力等。

近89億元太子灣“資產包”

此前公告顯示，招商蛇口所涉增資項目主要為旗下全資子公司深圳太子灣商鼎置業、深圳太子灣樂灣置業各自49%的股權增資。

與此同時，招商蛇口一并轉讓項目涉及出售旗下全資子公司高立企業有限公司、長誠企業有限公司各自100%的股權，而這兩家子公司各自對應全資子公司深圳商吉置業與深圳商順置業。

記者注意到，商鼎置業、樂灣置業、商吉置業與商順置業又各自對應宗地編號分別為DY02-02、DY02-04、DY04-01、DY04-04四宗土地，其中DY02-02、DY02-04地塊為公司募集資金投資項目太子灣自貿啟動區一期宗地內的部分地塊，該自貿啟動區一期總投資135.24億元，擬使用募集資金投入金額39.01億元。

記者注意到，年初招商蛇口實施重大資產重組合并后重新上市，總募資118億元，按照8月下旬披露的公報，被安排的39.01億元募集資金已在上半年完成投資5.74億元。

值得一提的是，DY02-02與DY02-04編號地塊均為純商業用地，計容總建筑面積均不超過8萬平方米；DY04-01編號地塊為商業與文體用地，計容總建筑面積不超過12.89萬平方米，DY04-04地塊計入容積率的總建筑面積不超過9.65萬平方米。

中誠通資產評估報告透露，上述地塊來自于2011年底深圳市規土委與招商蛇口簽訂的太子灣土地出讓合同，編號為 K202-0014，涉及土地面積近70萬平方米。

今年6月份，商鼎置業、樂灣置業、商吉置業與商順置業分別與母公司招商蛇口簽訂了上述相關對應地塊的土地使用權確認合同書，才取得了相關地塊的開發權。

招商蛇口對外透露，本次增資及轉讓資產累計涉及總金額接近89億元。重慶聯交所掛牌數據顯示，商鼎置業、樂灣置業擬分別公開募資約20.89億元、19.79億元，除了按比例增加注冊資本之外，其他股權增資溢價將全部計入資本公積。

增資條件“苛刻”

招商蛇口董秘辦一位相關工作人員對《每日經濟新聞》記者表示，他們主要是想引入具有國際化的辦公、商業物業開發運營基礎的合作方，共同開發運營這兩個地塊，保證太子灣片區開發質量，控制好開發節奏等。

增資方案顯示，招商蛇口要求投資方為內資企業，其或母公司去年底總資產不低于3000億元，去年底資產負債率不高于50%，去年期末現金及銀行存款不低于400億元，去年營收不低于400億元。

截至今年6月底，招商蛇口對商鼎置業股東墊款近1.9萬元及對樂灣置業股東墊款約1.86億元，均由相關增資企業完成增資后10個工作日內清償完畢，并支付今年7月1日至清償日利息。

招商蛇口規定，這兩個增資項目要與高立企業100％股權轉讓項目和長誠企業100％股權轉讓項目捆綁交易，這意味投資房至少要出資約89億元。

但作為例外的情況，若同一母公司直接或間接控股的子公司（母公司直接或間接持股比例均不低于50%）作為競買人分別參與投資及受讓四個交易項目的除外。

招商蛇口方面表示，如果兩家意向投資方入圍，將看對方是否具有國際性商業地產開發與運營經驗，投資物業總建筑面積須大于120萬平方米，在境外持有經營的商場3個及以上，單個商場經營面積須大于10萬平方米。

重慶聯交所負責該增資項目相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，他們這是根據客戶要求對外披露的條件，能否滿足看意向企業多少。

前10月銷售金額排名略有倒退

公告顯示，今年前10個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積 352.49 萬平方米，累計簽約銷售金額556.61 億元。該數據與克而瑞最新統計的房企銷售排名數據較為一致。

按照該機構的最新排名，招商蛇口對照此業績排名為第18名。克而瑞一位分析師指出，從12強至20強，今年爭奪也很激烈，入圍基本都是老面孔，其中魯能作為新晉房企，位列第20強，前10月銷售額已達517.4億元。

此前，外界預測，隨著地產央企整合會頻現更多“巨無霸”，尤其是銷售金額和規模上更壓倒一線房地產民企巨頭，但從數據來看，這一情況似乎并不樂觀，像中海地產吞并了中建地產、中信地產，前10個月銷售金額1619.9億元，并未徹底壓倒保利、綠地、碧桂園、萬科、恒大等。