合同無約定 二手房非“滿五唯一”應由房主交稅

為規避國家稅收監管，故意隱瞞真實交易價格，房款充裝修款，繳稅時發現非“滿五唯一”房稅費誰出……記者從海淀法院了解到，在近期二手房買賣交易過程中，裝修款、稅費負擔問題嚴重影響雙方交易進程，并引發諸多糾紛案。

故意隱瞞真實交易價格相關協議無效

王先生將其名下一套在北京的房屋出售給陳先生，雙方簽訂了房屋買賣合同，約定成交總價為1168萬元。同時，雙方還簽訂了一份《裝修款補充協議》，約定房屋配套設施折價468萬元，相應的房屋合同價格為700萬元。但之后，王先生將陳先生告到法院，以《裝修款補充協議》涉嫌逃稅為由，要求確認該協議無效。經海淀法院聯系陳先生后，最終陳先生和王先生庭下自行達成了和解協議。

由于在二手房交易過程中，一般是由買受人實際承擔交易所需的全部稅費，所以買受人為降低交易成本，往往與中介公司、出賣人等合意，通過簽訂《裝修款補充協議》等或者在網簽時降低交易價格等方式，惡意隱瞞真實的交易價格，以達到規避國家稅收監管的目的。

海淀法院東升法庭法官陸金偉認為，雙方當事人為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，相關協議、價格條款無效，但不影響雙方合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益，所以買賣各方當事人可能面臨不僅要承擔民事責任，還會因此受到相關稅務機構行政處罰的風險。

合同無約定 非“滿五唯一”由房主交稅

李女士購買張女士的一套房屋，雙方簽合同后，順利完成了網簽、貸款面簽等手續。可到過戶前繳稅時，李女士卻吃驚地發現，涉案房屋需繳納稅費約50余萬元，遠遠超過自己預期的數額。經詢問，她得知該房屋并不是“滿五唯一”，所以按規定需征收個人所得稅。于是李女士要求張女士負擔這筆稅費，但張女士不同意，認為合同約定應由李女士交稅。

經過審理，法院認為根據雙方所簽房屋買賣合同的約定內容，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態下，交易所需稅費才由李女士負擔，而涉案房屋現在并非“滿五唯一”，且雙方合同中對于這種情形下該如何負擔稅費并無約定，因此應按照相關規定負擔稅費，最后判定這筆稅費由張女士負擔。

陸金偉法官認為，根據目前國家相關稅費規定，二手房買賣交易過程中，買方主要需承擔契稅、產權轉移登記費，賣方主要需承擔營業稅、個人所得稅，而且滿五年的，免征營業稅，滿五年且唯一(以家庭為單位)的，免征個人所得稅。同時，在目前二手房交易市場中，經買賣雙方協商后，一般交易所需稅費均由買受人實際負擔，出賣人所獲得的購房款通常是不含稅費的凈價。因此房屋的狀態會嚴重影響實際稅費的數額。

所以，買賣雙方在基本達成交易意向時，務必核實確認交易房屋的狀態，并提前向稅務征收機構了解交易所需的稅費情況，同時在簽訂房屋買賣合同時，務必對稅費負擔問題作出明確約定，特別是對買家在何種情況下負擔全部稅費、交易過程中出現新增稅費該如何負擔問題作出明確約定，避免因稅費約定不明而影響雙方合同履行。