競爭加劇租金連續下滑 北京寫字樓價格面臨回調

“據了解，隨著北京CBD中服地塊陸續招商，依靠其具有競爭力的報價、較為完善的休閑娛樂配套以及只對世界500強企業開放招租，未來一段時間將給我們的大客戶定制、租賃成本造成一定的壓力”，4月14日，某大型央企商業地產項目人士對中國證券報記者說。

據仲量聯行4月13日發布的2017年北京一季度房地產市場回顧報告稱，北京CBD辦公樓租金連續兩個季度下滑，該區域開始轉向租戶市場。鑒于在預測期內北京CBD區域將有一輪新增供應進入市場，一些具有戰略眼光的業主率先降價。預計2021年底前北京CBD租金跌幅將達15%。

競爭加劇租賃方變相降價

4月14日，中國證券報記者以租賃場所的名義在北京CBD區域調研了中海廣場、銀泰中心等多個甲級寫字樓項目。

銀泰中心招商部經理王犇告訴記者，目前500平米辦公區域最新對外報價為550元/平米/月，物業費為39元/平米/月。因處于國貿較為核心的區域，租金較前期變化不大。

在中海廣場，同樣面積最新對外報價為500元/平米/月。但中介人士表示，目前價格有可談空間，并且可以免收物業費。

前述央企商業地產項目人士告訴中國證券報記者，業主為了守住價格區間，一般在合同上還是堅持原來的報價，但會以延長免租期、減免物業費以及延長裝修期等方式，實現變相降價。

相關中介人士也告訴記者，為了提升樓宇品質，不管是寫字樓還是中介方，都想爭奪500強、大客戶的資源。甲級寫字樓對引入資源都有資質審核，在優質資源相對固定的情況下，只能通過上述方式，先把一部分優質資源吸引進來，再用這一部分優質資源吸引其他優質資源入駐。

據好租網2017年2月發布的《2016年度商辦地產白皮書》顯示，北京市寫字樓月均可供租賃面積約1058萬平方米。其中，金融街最小，月可供租賃面積14萬平方米，CBD供給量最大，月均可供租賃面積約103萬平方米，是金融街的7倍多。隨著CBD中服地塊的陸續入市，將有200萬平方米規模的面積在未來2-3年內陸續投放，將會進一步加劇CBD區域的競爭形勢。

非核心區擴大高出租率或承壓

據戴德梁行統計，2017年第一季度，北京市及五大核心商圈甲級寫字樓市場租金繼續保持穩定。北京市甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣388.4元，環比上升0.3%。五大核心商圈甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣410.5元，環比上升0.2%。同時，由于新增供應均位于核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5個百分點達5.5%，而北京市空置率則繼續保持平穩，為6.6%。

過去幾年，北京寫字樓市場的空置率一直處于較低水平。據統計，2016年北京甲級寫字樓出租率達95%，和香港、倫敦、紐約等全球一線城市看齊。

仲量聯行報告稱，隨著北京辦公樓市場向非核心區拓展的過程繼續推進，中端租戶可以預期北京外圍區域的商業活動將日益活躍，位于城市外圍的通州和麗澤區域將會持續吸引投資者的興趣。

對于通州副中心等地建設是否吸引金融街企業轉移辦公地，金融街某國資置業公司相關負責人對記者表示，金融街目前聚集了一行三會，是許多金融類企業的優先考慮因素。但隨著非核心區域寫字樓面積的增量供應，該負責人也表示，目前整體的高出租率或許將隨著未來供應不斷增量而承受壓力。如果客戶資源增量不明顯，非核心區域一旦形不成聚集效應，會給招商質量和招商規模帶來影響。