136家房企負債直逼5萬億，平均每家負債362億

2016年上市企業年報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%。換言之，截至2016年底，A股平均每家上市房企負債達362億元。

不過，這136家上市房企的總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%，與負債增長水平相差約1.2個百分點。此外，根據Wind資訊統計數據計算，2016年，這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%，同比增幅不足1個百分點。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，在A股136家房企中，有32家資產負債率超過80%紅線，占比接近24%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家，占比超過33%。

華泰證券房地產分析師謝皓宇認為，高負債不全然是壞事。在其統計的34家典型房企資產負債等運營數據結果顯示，近兩年，這34家重點公司資產擴張相當于過去8年的規模，其中負債擴張貢獻超過80%。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規模發行，這些債務還未進入集中還款期，預計明后年將是還債高峰期。

近一成房企負債超1000億元

根據Wind資訊統計數據顯示，在這136家上市房企中，總負債同比上升企業為87家，占比為64%。其中，負債100億元以下企業有72家，占比為53%；負債100億元-300億元企業有30家，占比為22%；負債300億元-500億元房企有8家，占比約為6%；負債500億元-1000億元企業有14家，占比約為10%；負債1000億元以上房企12家，占比為9%。

具體來看，萬科、綠地控股和保利地產負債均超過3000億元，分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。據《證券日報》記者計算，超過1000億元以上的12家企業總負債為2.87萬億元，占136家房企總負債的比重約為58%。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據測算，截至2016年底，資產負債率大于80%房企占24%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為20%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達98.7%。

值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計，截至2016年底，萬科A資產負債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。此外，不少房企負債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等企業。

但值得警惕的是，地產行業有息負債攀升。截至2016年底，136家上市房企帶息負債總額為2.2萬億元，而2015年同期則為1.83萬億元，占當年負債總額的比重分別為45%和47%。

簡言之，近兩年，房企的快速擴張，主要是高杠桿模式運營帶來的結果。對此，有業內人士稱，一旦企業周轉能力受阻，銷售回款率難以維持高位，償債能力將失控。屆時，過高的負債率就將成為壓倒企業的稻草。

以負債驅動擴張現象加劇

值得關注的是，地產行業的利息費用率已經連續4年下降，從2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，已經回落了2.4個百分點，從趨勢上看，房企的負債綜合成本明顯改善。

但融資成本的降低，甚至債務結構的優化，都不能改變房地產企業以負債驅動發展的高杠桿運營模式。更重要的是，目前還有ABS、永續債等不計入負債的表外融資流入地產行業。

謝皓宇表示，2016年A股全房地產行業的凈負債率為89.4%，34家重點房企為97%，較2015年有所回落，但是依然處于歷史第二高位，相比于2005年約有60%的大幅提升。此外，2015年-2016年，34家重點企業有息債務擴張規模甚至達到了2007年-2014年這8年的合計水平。

謝皓宇進一步稱，若將總資產的增長進行拆分，分為負債擴張、發股擴張、利潤擴張。在3總市值占據所有A股房企48%的上述34家重點房企中，2016年，負債擴張貢獻了84%，較2015年有所提升；發股擴張貢獻了3%，較2015年降低；利潤擴張貢獻了13%，較2015年提升。

無獨有偶，在港上市的內房股也在走以負債驅動可擴張的高杠桿運營模式。申萬宏源分析師李虹指出，統計融創中國等10家在港上市的內房股數據顯示，這10家公司的平均凈負債率水平從2015年末的74%上升5個百分點至2016年末的79%，主要受2016年大幅買地的融創中國拖累，其凈負債率水平從76%大幅飆升至208%；與此同時，以高分紅著稱的高杠桿開發商富力地產凈負債率也從168%繼續上升至175%。

另一方面，降幅最大的三家公司包括碧桂園、遠洋集團和保利置業，其凈負債率分別下滑39個百分點、25個百分點和20個百分點。從絕對數值看，融創中國（208%）、富力地產（175%）和保利置業（108%）位居前三，華潤置地和中海外仍維持低位在24%和7%，其余開發商凈負債率介于40%-70%的健康水平。

謝皓宇預計，2017年通過負債擴張和發股擴張都將得到明顯的抑制，利潤擴張將成為主流。因為負債里的預收賬款擴張將增加，其將會轉化為利潤。

但嚴躍進向《證券日報》記者表示，前兩年寬松的融資環境已經過去，去年11月份以來，房企融資環境收緊，去杠桿力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明后年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。