新都退這樣煉成今年“退市第一股”：6年前光耀地產入主后瘋狂舉債

每經記者 項義妹 每經編輯 趙 橋  

5月24日是新都退（000033，SZ）正式進入退市整理期的第一天，在7.16元的跌停價上，堆積了大量賣盤，截至當日收盤，新都退僅成交3268手，換手率0.08%。

新都退在5月23日晚間的公告中表示，在退市整理期交易30個交易日后公司股票將被摘牌，預計最后交易日期為2017年7月6日，請投資者審慎投資、注意風險。

據《每日經濟新聞》記者了解，新都退成為今年“退市第一股”，而其退市隱患始于6年前這家公司的入主。

時間回到2011年10月，當新都退迎來深圳市光耀地產集團有限公司（以下簡稱光耀地產）這位新主時，或許沒有想到，幾年后會因為陷入為其違規擔保的旋渦而被暫停上市。在2015年申請恢復上市時，或許也沒有想到，恢復上市愿望會因一封來自會計師事務所出具的函件而化為泡影。

●光耀地產入主   

新都退起家于深圳市羅湖區春風路的一家四星級酒店——新都酒店，主要提供客房出租、場地租賃及附屬設施停車場、桑拿、餐飲等配套服務。1994年，新都退便登陸深交所中小板。

據了解，新都酒店位于深圳火車站、羅湖口岸、地鐵總站和羅湖汽車客運站及羅湖商業城附近，地處羅湖區人民南商業圈，區位優勢突出。后來，由于當地經濟重心轉移，主營業務單一的新都退，利潤也在逐年下滑。

2011年，新都退實現的營業總收入為7248萬元，歸屬凈利潤為282萬元，而扣非凈利潤只有負866萬元。正是這一年，一直謀求與資本市場接軌的光耀地產加速全國布局，并將新都退作為其曲線上市的渠道。

光耀地產發跡于廣東惠州，2002年由廣東汕尾人郭耀名創立。光耀地產擴張節奏迅猛，受益于深圳投資客，光耀地產在惠州風生水起，5年后成為惠州城區銷售冠軍，并將總部遷入深圳。

2011年10月，新都退公告稱，公司實際控制人潤旺礦產品貿易有限公司與光耀地產約定，以1.35億元的代價轉讓其所持的瀚明投資100%股權，以抵扣潤旺礦產所欠光耀集團的債務。此前，潤旺礦產通過瀚明投資累計持有新都退4555.1萬股，占公司總股本的13.8%。由此，光耀地產正式入主新都退。然而，這也為新都退日后爆發多起違規擔保糾紛并引發暫停上市埋下了隱患。

根據公告，2011年7月，新都退為光耀地產一筆借款提供擔保，但此事既未經公司決策程序，事后亦未披露。由此，新都退開始陷入違規擔保的漩渦。而其背后大股東光耀地產，在房地產政策調控下，盲目擴張導致資金鏈斷裂的一系列事件也開始浮出水面。

●光耀盲目擴張致“賣身”   

作為惠州第一個“走出去”的地方性房企，光耀地產一向以激進擴張風格著稱。在惠州市場賺得第一桶金之后，光耀地產開始大規模拓展業務范圍。

2009年，光耀地產開始擴張發力，項目版圖圍繞珠三角、長三角以及環渤海三大經濟圈逐步展開，先后進入深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等城市。截至2012年底，光耀地產累計開發面積逾400萬平方米，土地儲備已超過1000萬平方米。自2011年起，光耀地產連續三年登上“中國房地產企業百強”榜單。

激進式擴張下，光耀地產的資金需求越來越大。因此，光耀地產一直謀求通過與資本市場接軌以拓寬融資渠道，但結果不盡如人意。

在入主新都退之后，由于光耀地產的房地產背景，政策不支持重組，光耀地產欲借新都退曲線上市的計劃落空。后來，光耀地產試圖通過礦業重組，但由于礦業走向下坡，重組再一次失敗。

事實上，隨著國家針對房地產行業的信貸資金收緊，房地產開發這種資本密集型企業的發展步伐越來越艱難。

資金鏈緊張的光耀地產不得不借助民間借貸融資，這也是讓光耀陷入資金困境的主因。“從2011年開始我們就借了大量的民間借貸，民間借貸占光耀整個融資規模1/3。一般企業民間借貸只用2~3個月，而我們用的時間長，借了15億元左右，利息就高達十幾億元。”郭耀名在接受媒體采訪時表示。

成也惠州，敗也惠州。經歷了大舉擴張之后的光耀地產，首先倒在惠州這塊發家之地。

2014年，光耀地產被曝其在惠州的多個樓盤項目因資金問題而逾期無法交房，部分房產已經暗中抵押給工程建筑商和材料供應商，有些物業則被法院查封。面對回天無力的光耀地產，郭耀名公開表示：“愿意接受一切企業的收購。”

當時，《每日經濟新聞》記者應邀來到一個高爾夫球場采訪過郭耀名。其給人的感覺是心態非常平和，很隨和也很爽快，對于記者提出的各種問題都很實在地回答。

“感覺這個人會東山再起吧，因為他在惠州、潮汕這個商人圈子里，還是很有號召力的。”一位采訪過郭耀名的記者如是評價。

●掙扎一年終退市   

由于深陷光耀地產違規擔保的漩渦，新都退在2013年度和2014年度連續兩個會計年度的財務報告被出具“無法表示意見”的審計報告，公司股票自2015年5月21日起暫停上市。

2016年5月，新都退向深交所提出恢復上市申請。然而，一封來自會計師事務所出具的函件，讓新都退恢復上市的愿望成為泡影。

根據相關規則，公司股票被暫停上市后申請恢復上市，必須滿足暫停上市后的首個會計年度經審計的凈利潤及扣除非經常性損益后的凈利潤均為正值等條件。

2017年4月，深交所收到新都退年報審計會計師事務所出具的函件，表明上市公司2015年度經調整后扣除非經常性損益后的凈利潤為負值。最終，新都退恢復上市申請事項未獲深交所上市委員會審核同意。

原光耀地產品牌相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，在資產重組的關鍵時期，新都酒店重新上市的基本條件已經達成，其所聘請的第三方審計機構天健會計師事務所、大信會計師事務所卻先后于四天內同時做出了極不專業的行為，擅自篡改經二者審計并公告過的新都酒店2015年報經營數據，直接把新都酒店推向退市的深淵。

新都退股票于5月24日進入退市整理期，根據相關規則，新都退將在退市整理期屆滿后的四十五個交易日內，進入新三板進行掛牌轉讓。