紅星商業(yè)輕資產跑馬圈地 品牌運營輸出成市場香餑餑

每經(jīng)記者 吳若凡

“輕資產”這個熱詞在商業(yè)地產的溫度一直有增無減。

在早期涉足的萬達、大悅城、凱德等企業(yè)之外，近年新城、泰禾、紅星等企業(yè)均加快了商業(yè)管理的品牌輸出。5月27日，紅星商業(yè)便以愛琴海購物公園與遵義鐵投·高鐵新城簽約之機，落子了又一個商管輸出項。繼唐山愛琴海購物公園后，紅星接連進入委托管理項目，這也意味著紅星商業(yè)正式轉型為不動產運營商。

“加碼商業(yè)管理是紅星地產基于房地產市場情況和企業(yè)發(fā)展需要做出的戰(zhàn)略布局。”紅星商業(yè)方面告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

不過，細數(shù)如今的商業(yè)管理市場格局，既有手法嫻熟的漢博、盈石等第三方資產管理機構，也有萬達、萬科、中海等從各領域切入商管的巨頭房企，這一細分領域的競爭壓力可見一斑，紅星商業(yè)能夠從中分羹？

加碼輕資產輸出

2015年，紅星商業(yè)開始嘗試輕資產運營，這一模式發(fā)展至今。紅星商業(yè)投資發(fā)展中心總經(jīng)理陳煜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2015年是地產周期調整年，整個行業(yè)速度在放慢，紅星的商業(yè)團隊勢必面臨著生存問題，同時，外部的廣泛需求也使得紅星商業(yè)迫切需要打開一條新路，公司開始把目光聚焦在“輕資產”業(yè)務，欲走“輕重并舉”的商業(yè)服務路線。

“可以說紅星美凱龍本來就是一家做商業(yè)的公司，所以對商業(yè)和零售的邏輯比較輕車熟路。2013年自持在北京運營了第一個愛琴海購物公園，目前紅星商業(yè)的愛琴海購物公園已經(jīng)進入了全國40多個城市。”陳煜表示。

紅星商業(yè)董事長張華容在去年唐山愛琴海開業(yè)典禮上表示，紅星商業(yè)的全部收入來自資產管理，即便是母公司開發(fā)的項目也是以獨立的運營管理公司和利潤中心進行獨立核算。

“相對于母公司紅星美凱龍而言，紅星商業(yè)是作為第三方運營管理公司存在的，屬于獨立機構，自負盈虧。”張華容認為，未來，紅星商業(yè)主要是輕重并舉的格局。實際上，從成立伊始，紅星商業(yè)就是與資產方、金融方和運營方結合的模式，未來，除了委托管理的方式，也會考慮股權合作。

群狼爭食商管市場

“實際上，紅星做商業(yè)時間不短了，所以和其他企業(yè)相比流程比較完善，從拿地指導、策略咨詢、商業(yè)規(guī)劃，到商業(yè)運營、招商等有能力做全流程的服務。”陳煜認為這是紅星商業(yè)做管理輸出的一大優(yōu)勢。

不能忽視的是，商業(yè)管理領域的競爭逐年劇增。第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，僅2016年中國已開業(yè)購物中心就超過4000家，2026年預計達10000家。數(shù)量多、增長快，但缺乏專業(yè)團隊保證回報率和資產增值空間，這被視為巨大的市場缺口。

較早涉足商管領域的萬達、大悅城、凱德商用等企業(yè)已有為數(shù)不少的項目落地，中海、綠地等企業(yè)也憑借國企品牌優(yōu)勢分羹市場，在花樣年、星河、新城控股、泰禾等企業(yè)成為后起之秀的同時，漢博、盈石等第三方資產管理機構則表現(xiàn)出搶食商管市場的天然優(yōu)勢。

“和住宅開相比，商業(yè)發(fā)展更難掌握，不給你試錯的機會，如果商業(yè)蓋得不好，就租不掉。商業(yè)地產需要企業(yè)能精準把握市場，這取決于經(jīng)驗，同時還要具備零售業(yè)的思維。”在陳煜看來，紅星商業(yè)自2013年成立至2015年推出資產管理業(yè)務，對于地產企業(yè)的資產盤活、資產運營以及資產升值積累了很多經(jīng)驗。

以此次落點遵義為契機，紅星商業(yè)方面告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，西南區(qū)域近年城鎮(zhèn)化處于高速發(fā)展階段，農村和四線城市人口向區(qū)域核心城市涌入。紅星商業(yè)很關注這種未來存在較大經(jīng)濟增長空間的三四線城市。

不過上述業(yè)內人士也提醒，如今的購物中心普遍面臨租金高成本偏高的局面，三四線城市當前的經(jīng)濟水平匹配度有待觀察。另外，和家居市場的集中式不同，購物中心的客戶更加分散，品質和客源很難保證，這些都是紅星商業(yè)，也是當前做商業(yè)管理輸出的企業(yè)提醒解決的問題。