在哪里奮斗更有未來？除了北上深，這些城市最具“錢緣”

每經記者馮彪 如果你還在為選擇前往哪座城市發展而徘徊，不妨看看這些年資本在城市間的流動。尋找發展潛力，資本的眼睛是雪亮點。 房地產發展是城市化進程和城市發展潛力的一個縮影，從房地產開發投資增減狀況也可基本窺見城市的吸引力。 近日，中國指數研究院發布《2017年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，對全國297個地級以上城市房地產投資吸引力進行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。 ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》（資料來源：www.nasa.gov） 每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者對比國家統計局公布的全國35個主要城市2011年和2015年度房地產開發投資額數據發現，32個城市出現增長，其中9個城市投資額增長超過1倍。沈陽、大連、長春三城則出現下降。 9個城市房地產開發投資5年增1倍 2016年全國房地產開發投資同比增速6.9%，今年前4個月增速達到9.3%。全國房地產開發投資整體提速，但是從城市來看，分化明顯。 每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者梳理發現，在國家統計局公布的35個主要城市中，2011年，北京、上海和重慶房地產開發投資額就占據35個城市的前三位。2015年和2016年，北京、重慶、上海房地產開發投資額同樣位列前三位。 部分熱點二線城市雖然無緣前三甲，但是近年來房地產開發投資額快速上升，在35個城市排位中不斷上臺階。 河南省會城市鄭州，2011年房地產開發投資額926.31億元，僅在35個城市中排13位。但到2015年時，鄭州房地產開發投資額已升至2000.2億元，排第8位。2016年，鄭州該數據升至2779億，僅次于北京、重慶和上海，在35個城市中占第4。 ▲圖片來源：視覺中國 從房地產開發投資額增長速度來看，杭州、鄭州、武漢、深圳、海口、貴陽、昆明、蘭州、西寧9個城市2015年投資額比2011年增長了1倍以上。 有上升就有下降，與5年前相比，個別城市房地產開發投資額減少近半。2011年時，35個城市中沈陽房地產開發投資額1684.72億元，位列第4位。但是2015年，沈陽房地產開發投資額1337.66億元，降至第14位。2016年，沈陽房地產開發投資額下降的局面仍在繼續，降至709.7億元，排在35個城市的第24位。 大連房地產開發投資額同樣呈現下降態勢。2011年，大連房地產開發投資額為1107.46億元，在35個城市中排第9位。2015年，大連房地產開發投資額減少到897.46億元，跌破千億，在35個城市中僅排第23，2016年又繼續下降到535.2億。 如果按房地產開發投資額規模將35個城市分為三個梯隊，那么2016年的情況如下↓ ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》 哪些因素決定了城市吸引力？ 房地產開發投資資金在不同城市間流進流出，既反映該城市人口對房地產的需求程度，又體現城市對資金的吸引力水平，甚至體現出一個城市未來的發展速度。 哪些因素又決定了一個城市的吸引力？上述《報告》從市場容量和增值潛能兩個維度評判城市的房地產開發投資吸引力，前者包括人口基礎、經濟實力、財富水平、資源優勢、交通通達性、市場規模，后者包括供求關系、需求滿足度、價格支撐、市場熱度。 中國指數研究院相關專家對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，人作為房地產市場的消費終端，是影響市場容量最重要的因素，未來市場容量能否保持甚至擴張取決于人口是否能夠保持增長，城市經濟、收入、資源、交通等因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。另一方面，市場熱度反映的是開發企業對當地城市的投資熱情，可用房地產開發投資額規模和增速以及土地平均溢價率衡量。 ▲圖片來源：視覺中國 通過上述評價邏輯，《報告》對全國297個地級以上城市進行打分排位。評價結果顯示，上海、北京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產開發投資吸引力前10位。 《報告》稱，從城市層級來看，一線城市排名領先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位；天津首次排名進入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經濟基礎強、人口流入多、市場需求旺盛。 另外，《報告》顯示，二線城市中，鄭州、廈門、合肥領銜排名，分列12、13、16位，長春、哈爾濱、大連則繼續延續上年的態勢，排名靠后。 ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》 五大城市群房地產增勢明顯 今年以來，全國房地產開發投資同比增速繼續上升。有業內人士分析，房地產開發投資增速不降反升是因為前期房地產景氣局面下房地產企業加大投資力度的延續，隨著需求端銷售增速下滑，供給端的房地產開發投資增速也有下滑的可能。 但是細看各城市數據可以發現，部分二線城市在人口流入、房地產開發投資、房地產銷售面積等方面增速迅猛。 《報告》稱，一線城市中，北京、深圳土地稀缺導致供應規模的大幅下降，銷售面積增速放緩，北京銷售面積同比僅增長6.7%，深圳銷售面積甚至出現負增長，為-11.5%，上海增速為11.3%，但是一線城市外溢效應明顯，熱點二線城市商品房銷售面積增長顯著。 ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》 2016年，成都、武漢、鄭州和天津，商品房銷售面積在3000萬平左右，遠超全國其他城市，同比增速均在20%以上，其中鄭州和天津增速超過50%。 從區域來看，房地產開發投資吸引力排名靠前的城市主要位于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五大城市群內。廣東東莞、佛山保持在全國前20名，中山排名提升至23名；三四線城市中，珠海、汕頭、鎮江、保定等城市具備承接核心城市產業、人口及置業需求外溢的區位優勢，排名靠前。 中山大學銀行研究中心副主任李宇嘉分析，目前，隨著產業結構升級分化，就業條件好的幾大都市圈，已成為人口流入的目的地，在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，都市圈將成為未來釋放人口結構性紅利的途徑。 每經編輯趙云