社科院報告：北京房價環比首降 環京城市跌幅較大

每經編輯｜周程程    

每經記者 周程程

6月12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發布了2017年5月《住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）。

上述《報告》是在2017年5月大數據房價指數（BHPI）的基礎上結合相關調查而完成，指數樣本覆蓋了30個主要城市和數十個重點城市的主要城區。根據重復交易指數模型的技術特性，BHPI僅監測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入該指數。

《報告》顯示，在熱點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。其中，北京房價環比首次出現下降。

作為本期《報告》的執筆人，社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期可能出現下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。

北京各區房價指數全面下跌

《報告》顯示，在4個一線城市中，北京、深圳5月房價指數環比下降，分別下跌4.09%、0.36%。而上海與廣州盡管5月環比仍出現上漲，但漲幅也較上月收窄。

具體到北京而言，5月份北京各區房價指數全面下跌。《報告》顯示，其中西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌于全市各區縣板塊。鄒琳華認為，由于北京市入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校劃片等，都對這兩個板塊虛高的“學區房”價格形成沖擊。

值得注意的是，5月通州區在北京各區縣板塊中表現得最為抗跌，僅下跌0.01個百分點。鄒琳華認為，這主要源于通州區實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

此前，已有機構發布數據顯示，北京5月二手房房價出現下調。鏈家研究院的監測數據顯示，市場的降溫使業主預期得以扭轉。在5月調價的房源中，降價房源占比攀升至89.3%, 是自2012年以來的最高水平，表明業主態度不再強勢。

另外，二手房市場的降溫也表現在網簽數量的下降上。北京市住建委的數據顯示，5月全月，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月以來的最低值。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體而言，北京市房地產行業的調整才剛剛開始，從未來的趨勢來看，應該會在類似7、8月這樣的淡季表現得更明顯一些。

房價走勢源于管控投資需求

在5月份北京房價指數環比出現下跌的同時，《報告》還顯示，環京房價也大幅下跌。其中，廊坊5月房價指數環比下降8.54%，位居樣本城市跌幅第一位。另外據《報告》顯示，京津冀房價指數5月環比也下降了4.22%。

北京及環北京各市房價指數下降的原因，與趨嚴的購房政策及收緊的貨幣環境相關。報告指出，各熱點城市既有組合拳，還有集體行動，如北京不僅要求“認房認貸認商認離”，還調整了入學政策，對“學區房”炒作進行精準打擊，環北京各市也聯合出臺了要求三年以上當地社保的需求管控政策。

再從整體來看，《報告》認為，5月熱點城市房價的相對穩定，主要源于政府對住房投資需求的嚴厲管控。

鄒琳華認為，從宏觀環境看，貨幣供應持續偏緊，無風險貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅上浮。購房政策及貨幣環境的全面收緊，對短期市場構成顯著的利空。但從供給方面看，受土地供應和環境承載能力限制，各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。

《報告》建議，為進一步穩定房價，短期熱點城市應堅持限購、限貸等需求調控政策；而從長期來看，應通過城市群的發展逐步緩解大城市住房供求矛盾。