樓市觀察：限售城市或超50個(gè) 新房“轉(zhuǎn)手”料需等四五年

走過(guò)限購(gòu)限貸的傳統(tǒng)線(xiàn)路，多地樓市開(kāi)始探索針對(duì)銷(xiāo)售端的調(diào)控手段，或直接限制銷(xiāo)售價(jià)格，或?yàn)榉课?ldquo;轉(zhuǎn)手”設(shè)置時(shí)間門(mén)檻。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，未來(lái)實(shí)施限售城市或超過(guò)50個(gè)。

超36城啟動(dòng)住房限售

始于今年3月的限售政策，迅速成為全國(guó)樓市調(diào)控的主流，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長(zhǎng)沙、無(wú)錫、嘉興三地相繼出臺(tái)限售政策，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度。

長(zhǎng)沙在繼續(xù)加碼限購(gòu)的同時(shí)，首次提出在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的商品住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可上市交易；與之類(lèi)似，嘉興對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭新購(gòu)買(mǎi)住房，取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿(mǎn)2年的不得上市交易；相比之下，無(wú)錫則細(xì)分了單位購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房的限售年限，居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)环ㄈ藛挝毁?gòu)買(mǎi)住房3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過(guò)36個(gè)城市，歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。

新房“轉(zhuǎn)手”或要等四五年

盡管都是限售，但各地在政策細(xì)節(jié)上的考量卻略有不同。

首先是限售年限的差別，記者梳理發(fā)現(xiàn)，大部分城市限售政策均要求新購(gòu)商品房在2-3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)仪疤岫际窃谙拶?gòu)的區(qū)域內(nèi)；而保定白溝新城則將禁售期定為5年，時(shí)間較長(zhǎng)。

其次，在限售對(duì)象方面，杭州明確限售對(duì)象僅為企業(yè)，提出企業(yè)購(gòu)買(mǎi)杭州限購(gòu)區(qū)域住房需滿(mǎn)3年方可上市交易；保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶(hù)籍居民(家庭)；廣州、無(wú)錫則對(duì)居民和企業(yè)售房設(shè)置了不同的“禁售期”；當(dāng)然，多數(shù)城市的限售政策則面向的是全部住房交易對(duì)象。

“未來(lái)在這些城市買(mǎi)新房，或許要在4-5年后才可出售。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動(dòng)產(chǎn)證普遍需要一兩年時(shí)間，加上2-3年的禁售期，“轉(zhuǎn)手”周期明顯被拉長(zhǎng)。

樓市“去杠桿” 利好剛需購(gòu)房者

“事實(shí)上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”張大偉直言。

即使現(xiàn)在在限售城市購(gòu)買(mǎi)新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性。“對(duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大”。

短期投資風(fēng)險(xiǎn)增加，反過(guò)來(lái)看，對(duì)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的剛需購(gòu)房者卻是利好。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，限售保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，未來(lái)真正有需要的購(gòu)房者才會(huì)買(mǎi)房，有利于樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。

限售或繼續(xù)向三四線(xiàn)城市蔓延

按照此前慣例，各地調(diào)控政策大多會(huì)以一線(xiàn)城市為導(dǎo)向，然而，限售政策卻多出現(xiàn)在三四線(xiàn)城市。

“在三四線(xiàn)城市，一些房屋售出后，既不出租、也不自住，就直接空置等待轉(zhuǎn)手。通過(guò)限制住房交易，能夠防范此類(lèi)住房不斷被轉(zhuǎn)讓。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)記者，而大城市則較少出現(xiàn)此類(lèi)情況，即便是投資性購(gòu)房也會(huì)考慮出租，房屋利用效率更高。“因此，大城市不會(huì)盲目采取限售或者說(shuō)限轉(zhuǎn)的做法”。

另一方面，由于一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)力外溢，促使這些三四線(xiàn)樓市逐漸升溫，限售舉措的及時(shí)出臺(tái)，也對(duì)抑制炒房需求有積極作用。

從統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看出，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已超過(guò)一二線(xiàn)城市。4月份，70城房?jī)r(jià)中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽(yáng)、揚(yáng)州、金華、昆明、西安、韶關(guān)，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線(xiàn)城市包攬。

“相比往年，本次調(diào)控周期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說(shuō)，當(dāng)下一線(xiàn)城市主要特點(diǎn)是限制商辦項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)，北京、上海等地全面收緊；而對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)，限售的范圍越來(lái)越大，預(yù)計(jì)將快速向三四線(xiàn)城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售。

在張大偉看來(lái)，樓市“減法”已做到極致，調(diào)控邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。

(來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng) 記者 種卿)