房企融資遭遇"緊箍咒" 重拳之下何以夾縫求生？

每經編輯｜實習記者 吳抒穎    

每經實習記者 吳抒穎 編輯 楊軍

作為一個資金密集型行業，房地產對金融有很強的依賴性，但在金融去杠桿和樓市調控的雙重背景下，房企融資的難度陡增。

中原地產研究中心數據顯示，2017年內地房企融資明顯收緊，2016年1~5月，房企融資數據高達5514.8億元，而2017年上半年，合計房企融資資金只有1232.4億元，同比跌幅高達77.7%。

在融資渠道緊縮的形勢之下，房企又將如何應對？

借道房地產信托

今年以來，房地產信托的融資規模一直在攀升。

用益金融信托研究院數據顯示，今年1~5月，房地產信托的成立規模占比逐月上升，其中，5月成立規模為256.61億元，同比大漲250.64%，在信托各投放領域中占比達23%。

作為國內的龍頭房企，恒大是房地產信托的大戶。據Wind資訊，今年以來涉及到恒大的信托項目共27單，總規模接近160億元。其中最大的一筆為由愛建信托發行的長盈精英恒大深圳沙井項目并購貸款信托，實際募集規模高達52.76億元，預期收益率為7%。

走在強勢擴張路上的房企也頗青睞房地產信托的融資模式。用益信托網的數據統計，去年拿下全國單價最貴地塊的融信今年以來已經發行了多只信托產品，其中6月份由五礦信托發行的融信6-9號集合資金信托產品總募集金額為18.93億元，預期收益率為不高于每年7%。

而實際上，房地產信托一直是融信最為依賴的融資模式。據其招股書，2015年末融信借款總額為186.28億元，其中信托及其他資金為164.52億元，占比近九成。

申萬宏源分析師KrisLi指出，隨著持續調控政策下房地產銷售會面臨放緩，開發貸和自籌資金（包含自有資金、債券融資、股權融資、信托融資以及其他渠道融資）在整體資金來源中的重要性會更加凸顯，而這兩個再融資渠道接下去都會面臨額度收窄、定價上行的壓力。

股權融資盛行

實際上，據《21世紀經濟報道》稱，過去幾年來，通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數為債權或"名股實債"。

但今年2月，中國基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號--私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，其中明文規定名股實債的方式受讓房地產開發企業股權將不予備案。

不過，這并沒有澆滅房企通過股權融資模式獲取資金的熱情。今年5月，中國恒大披露稱，公司附屬恒大地產集團、各項目公司與基金經理簽訂10份項目協議，基金將投資合共約人民幣108.5億元于各項目公司，與集團共同開發各相關項目。

5月23日，萬科公告稱，經綜合考慮市場融資環境，擬通過下屬公司夢想家出資50.31億元，與招銀資本、長江招銀共同設立兩支專業商業地產投資基金，兩支基金的投資方向均為特定社區商業的不動產或股權等資產--即萬科或下屬控股子公司所持有的42項商業地產項目。

一不愿具名的投資人士告訴《每日經濟新聞》記者，以上股權融資項目是股權和債權同時投資的形式，但股權背后是否有類似于債權的擔保機制無法判定，單從項目本身來看，不算是"名股實債"。

據《財新網》報道，華夏幸福主要是通過信托計劃募集信托資金向子公司增資，增資后華夏幸福仍持有項目公司50%以上的權益。在2017年4月至6月，華夏幸福通過股權融資獲得97億元。

同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，房企作為資金密集型企業，對資金持續性的需求和外部環境的收縮可能導致了股權融資金額自4月份以來的持續上漲。

上述研究機構數據顯示，2017年4月至6月，40家典型房企的融資總額分別為538.58億元、604.92億元、1131.66億元，而股權融資占比分別為14.50%、20.82%、36.14%；而2017年1月至3月，這40家房企融資總額分別為397.52億元、428.53億元、588.17億元，而股權融資占比則分別為0.05%、1.44%、0.92%

境外發債"井噴"

國內融資受阻，不少房企開始尋求境外資金的支持。統計局數據顯示，2016年1~5月，房企利用外資42億元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外資的規模就升至90億元，同比增長115.1%。

中原地產統計顯示，2017年前5個月，房企海外融資規模達到148.75億美元，同比上漲97%。"出海"的房企中，恒大同樣是巨頭。根據英國《金融時報》報道，今年以來，恒大和佳兆業發售的美元債券達110億美元，超過過去兩年中國所有開發商發售的債券總規模。

需要警惕的是，伴隨著美元加息的預期，境外融資的成本目前已經處于高位。以恒大為例，新近恒大發行了總額66億的美元債券，票息最高達到8.75%。榮盛發展的2017年第二期中期票據10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產在海外發行6年期4.5億美元優先票據，年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，龍光地產發行3.5億美元永續債，起始利率7%。

而據同策咨詢研究部統計，40家上市房企同期的整體融資成本在5%以上，部分被推高至6%以上。

中原地產首席分析師張大偉也指出，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加債券市場融資難，房地產企業資金緊張的窘境將會被加劇。