富力吃下萬達酒店將產生何種后果：增債增收難增利

“吃”下萬達77家酒店后，或許只能給富力帶來更多的營業收入，但并不會給富力帶來凈利潤的增加。

作為昔日房地產界“華南五虎”之首，富力一度以激進式擴張聞名，不過近年來其業績表現不佳，負債率較高，頻頻傳出資金鏈緊張甚至斷裂的消息。

一度較為低迷的富力，最近以199.06億元的價格，拿下了萬達旗下77家酒店資產，再次走入大眾眼中。

不過，外界可能想不到的是，截至2016年底，富力原有酒店業務已連續虧損五年。

富力這樣做到底有何意義？是為了擴大酒店業務而扭轉虧損？這樣的收購，對富力債務會產生何種影響……

有業內人士對《國際金融報》記者表示，富力巨資收購萬達酒店資產的結果可能是：債務增加、營收增加，但盈利難以增加。

富力酒店連虧5年

富力成立于1994年，總部在廣州，2005年，富力在香港主板上市，成為首家被納入恒生中國企業指數的內地房企。當前，富力的業務板塊分為：物業發展、物業投資、酒店營運和其他業務（包括建筑服務和足球隊）。

2016年，富力的營業收入為537.3億元，物業發展、物業投資、酒店運營和其他業務收入占總收入比重分別為92.11%（494.89億元）、1.71%（9.18億元）、2.53%（13.62億元）、3.65%（19.61億元）。富力在2016年的物業發展、物業投資、酒店營運和其他業務的凈利潤分別為60.58億元、17.29億元、-1.83億元、-5.5億元。

我們再看看富力的酒店業務。

富力酒店運營自2014年至2016年實現營業收入分別為11.09億元、11.81億元和13.62億元，毛利率則持續下降，分別為29.41%、26.90%和19.79%。

從富力財務報表來看，2012年至2016年，富力酒店業務持續損，虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。

上述數據可以看出，富力的酒店業務一直在拖后腿。

在建酒店未到收獲期

為何富力的酒店業務會出現連續5年虧損的情況？

聯合資信的報告如是分析：由于廣州柏悅酒店等多個新建酒店開業，尚處于客流量培育期，該部分酒店入住率較低，尚處于虧損或微利狀態，因此拉低了富力酒店服務業務的整體毛利率水平。

從富力財務報表上看，與物業發展業務和物業投資業務對比，酒店業務的銷售成本偏高，使得其毛利率（2016年為16.89%）低于物業發展業務（2016年為29.79%）和物業投資業務的毛利率（2016年為91.83%）。再扣除不低的銷售及行政開支、融資成本，酒店營運業務呈現虧損狀態。

富力地產年報顯示，公司銷售成本包括土地成本、建筑成本、營業稅、資本化利息。

記者發現，在2016年，富力土地及建筑成本占86%、營業稅占5%、資本化利息占9%。富力酒店營運的銷售成本主要被土地及建筑成本拉高。

2012年底，富力擁有6家運營中的酒店，在建或關業籌備中的酒店11家。到2016年底，富力地產擁有14家在運營中的酒店，在建或關業籌備中的酒店10家。5年內，雖然有8家酒店竣工，但富力幾乎每年都有10家左右的酒店處于在建過程中。

一位熟悉富力的知情人士直言，正是由于酒店建造時間長，并且每年處于在建過程中的酒店較多，所以公司在酒店運營的前期投入較大。

酒店行業專家趙煥焱表示，酒店的黃金收獲期是開業后6年-20年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，富力酒店業績虧損，說明經營方面是有壓力的，其盈利難度依然比較大。

77家酒店難咽

在酒店業務虧損的情況下，富力依然拆巨頭吞下萬達酒店資產業務，這是為何？又將產生何種后果？

日前，評級機構惠譽將富力BB評級列入負面觀察名單，認為收購萬達酒店資產后，富力整體債務水平將上升，酒店資產將小幅拖累富力的利息、稅項、折舊、攤銷前收益，或將富力Ebitda利潤率壓制在20%-23%。

富力酒店業務2008年起步，富力2016年年報顯示，截至2016年12月31日，含合資項目在內，富力旗下已落成、營運或開業籌備中的酒店數量已達33家。此次拿下萬達77家酒店業務后，富力旗下酒店數量已逾百家，成為全球最大的五星級酒店業主。

雖然富力在酒店業務規模或將迅速擴大，但其后遺癥也將十分明顯，因為萬達的酒店業務難以下咽。

記者發現，萬達在2015年底擁有72家酒店，當年酒店營運的收入為49.63億元，毛利為13.26億元，毛利率為26.72%，高于富力同年酒店營運的毛利率（21.08%）。

這次富力收購的77家酒店就包括了上述72家中的67家，還有2015年后開業的8家酒店，以及到目前為止還沒開業的2家酒店。

富力收購的萬達酒店繼續由萬達經營，如果沒有意外，其盈利應該能保持穩定。

業界人士表示，收購77家酒店后，富力一年的酒店營運收入至少能夠增加50億元。加上富力自身的酒店運營收入13.62億元（按照2016年的水平），富力酒店營運總收入將超過63億元，占富力總營收（587.3億元）比例至10.8%左右。

那么，除了上述規模上的提升，收購萬達酒店是否有助于富力的酒店發展戰略和多元化布局？

記者比對2014年-2016年的富力和萬達的酒店營運業務（由于萬達商業于2016年下半年從港交所退市，所以只有其2016年上半年的酒店營運數據），發現從2014年到2016年，萬達酒店的毛利率基本保持在27%，而富力酒店的毛利率逐年下降，并且低于萬達酒店。但如果按照萬達年報中的財務報表方式（融資成本和所得稅未進行拆分），萬達酒店的分部業績利潤率明顯低于富力酒店，虧損更大。

根據相關公式：分部業績=毛利潤-銷售及行政開支-其他開支+其他收益+應占合營/聯營公司業績；分部業績利潤率=分部業績/營業收入。

就以上分析來看，“吃”下萬達77家酒店后，或許只能給富力帶來更多的營業收入，但并不會給富力帶來凈利潤的增加。