規(guī)模恐慌：房企上半年營收利潤雙豐收 彎道超車花落誰家

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

規(guī)模與利潤雙增長

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房地產(chǎn)市場延續(xù)了2016年的增長態(tài)勢，1~6月份，全國商品房銷售金額為5.92萬億元，銷售面積7.47億平方米，同比分別增長21.5%和16.1%。

上半年，合約銷售額TOP10、TOP30和TOP50的門檻已經(jīng)分別抬升至700億元、300億元和160億元。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計，上半年TOP10房企銷售總額約為1.54萬億元，占比高達(dá)26%。市場規(guī)模快速向龍頭房企集中。

經(jīng)歷2年多的樓市持續(xù)火爆，2017年上半年為房企業(yè)績最好的半年，規(guī)模和利潤均實現(xiàn)歷史性的突破。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計的已公布半年報的120家A股上市房企合計營收高達(dá)4424億元，凈利潤達(dá)到494.7億元，凈利潤率達(dá)到了11.2%。結(jié)束房企連續(xù)3年平均凈利潤為個位數(shù)的歷史，改變了房企增收不增利的行業(yè)歷史。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從公布半年報的房企業(yè)績來看，超7成房企凈利潤出現(xiàn)明顯上漲。其中，利潤上漲最為明顯的是中國恒大，其上半年實現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比增長224.4%，歸屬于股東凈利潤188.3億元，同比增長832.2%，為史上最好的一份業(yè)績報告。

誰將彎道超車？

政策深度調(diào)控，房企機與危并存，一些房企眼中的危機卻是實力房企彎道超車的良機。

在行業(yè)規(guī)模爭霸白熱化階段，房企對于規(guī)模存在強烈渴求。碧桂園上調(diào)全年銷售目標(biāo)至5000億元，為行業(yè)最高水平，卻仍被指保守。恒大未上調(diào)目標(biāo)，但表示全年銷售會超4500億元。萬科不設(shè)定具體數(shù)字目標(biāo)，規(guī)模一路緊追碧桂園。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，參照碧桂園、萬科和恒大上半年的銷售情況，前三強房企的銷售規(guī)模在年內(nèi)均有望突破5000億元。三強鼎立的格局仍將持續(xù)。

公開資料顯示，保利、融創(chuàng)同時設(shè)定2017年目標(biāo)為3000億元，從上半年的銷售金額來看，保利已超越綠地，排名上升一位，融創(chuàng)從去年開始表現(xiàn)出強勁增長勢頭，上半年銷售金額達(dá)1118.4億元，增幅居行業(yè)領(lǐng)先水平。

在沖擊千億元的路上，誰將順利突圍？

截至上半年，已有15家房企銷售突破500億元，這些房企進(jìn)軍千億元陣營是大概率。丁祖昱認(rèn)為，上半年銷售金額471.5億元的旭輝以及已完成銷售額490.87億元的新城控股均將有望超越設(shè)定目標(biāo)，成為千億元陣營的新成員。

調(diào)控影響開始顯現(xiàn)

2017年7月，政策調(diào)控的影響開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來變局。據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，TOP100房企中不同梯隊的銷售金額均呈現(xiàn)環(huán)比下滑，TOP30房企銷售金額環(huán)比下滑高達(dá)42.2%。

張大偉指出，從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，7~8月大部分熱點城市的銷售均出現(xiàn)了環(huán)比與同比的調(diào)整，一二線城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場分化趨勢加快，2017年下半年的趨勢性下調(diào)難以避免，市場漲幅逐漸放緩。

同時，調(diào)控下土地市場的規(guī)則正在發(fā)生深刻變化，過去房企擁有充足的資金，在土地市場上跑馬圈地，地王頻出。現(xiàn)在土地市場有錢不一定拿到地，沒錢是一定拿不到地的。

熔斷、搖號、競自持、限地價、限房價等方式成為土拍的新法則，部分實力欠佳的房企可能失去土地市場入場券。同時部分拿了高價地的房企在限價、限簽、限售等調(diào)控下，面臨入市的大考驗。

張大偉認(rèn)為，資金成本不斷增高，很多房企的資金鏈的風(fēng)險逐漸積累，預(yù)計2018年上半年房企風(fēng)險可能加大。