裝修價差最高達5000 元/平方米 成品房時代中小房企需“補課”

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

近年來，住宅產業化作為中國房地產市場的重要發展趨勢之一，在建筑規劃、工藝創新和標準制定等方面都屢顯新動態，尤其是在成品房這一住宅產業化主要載體的推動上。自1999年國務院首次提出發展精裝房，至今已有多個城市出臺及落地諸多相關鼓勵政策。建業集團董事長胡葆森在2016年的內刊研究中就曾給出一個數據——一線城市成品房比例已經占到市場的80%以上。同時，包括萬科、中海、融信、旭輝、碧桂園、龍湖等在內，越來越多的品牌房企都已將精裝房作為標配投入了市場。

更值得注意的是，發展至今成品房市場已經顯現出加速釋放的勢頭，今年上海、成都、海南等省市已提出一定時期內“100%全裝修”的準確數據指標便是印證，這也意味著市場的主體——房地產企業，面對成品房帶來的成本課題、工藝課題和質量課題等都要加速探索解法。 

技術較量：從源頭做起才能保證品質

成品房推出的初衷即是通過開發商統一設計、統一生產、統一配送和統一裝修等一整套動作實現節能減排、推進綠色安全施工、提高住宅工程質量和改善人居環境的目的。無疑，開發商這套動作的水平將直接決定能否大幅提升住宅質量，給人居環境、節能減排帶來實質性好處。

實際上，據《每日經濟新聞》記者了解，在精裝房的推廣過程中，市場上也不乏因精裝房施工和裝修材料質量引發的諸多投訴。成品房在一線城市大范圍鋪開的2012年，據媒體報道，上海僅徐匯區三年的裝修糾紛就達107件，判決率和上訴率呈現雙高趨勢。

對開發成品房頗有經驗的某開發商負責人就向《每日經濟新聞》記者表示，對開發商而言，成品房是個系統工程。從裝修用材選擇，到施工組織、裝修工藝保證，甚至交房時間控制，都需要執行嚴格的標準，更需要長期的經驗積累。

“開發商的統一化能節約50%材料費，質量也可得到保證，也大大降低了消費者的時間成本。”上述負責人表示，要知道一套90平方米的毛坯房，裝修會產生2噸多建筑垃圾。節能環保、集約型一步裝修到位的住宅是未來住宅開發的必然趨勢。

上述人士指出，成品房交付對房企而言并不僅僅是多了一道裝修的工序，對制度體系的建設、職能部門及組織架構的完善也至關重要。成品房交付相比毛坯交付，施工細節更為復雜，對相關材料的品質、環保等要求更高。成品住宅涉及了整個產業鏈，裝修不是材料的堆砌，也不是專注一兩個環節，必定是從源頭抓起，才能保證品質。 

成本比賽：精裝房裝修價差大

雖然成品房被視為房地產市場發展的一大趨勢，但它既是機遇也是挑戰，尤其是對中小企業而言。

據《每日經濟新聞》記者從行業中了解到的數據，目前精裝房市場基本處于兩極分化狀況，中低端產品和真正的高端產品價差懸殊，可能超過5000元/平方米，一些產品的裝修成本價甚至可以被壓縮至500元/平方米。

成品房是房企普遍面臨的一個全新的課題，而對于市場上數量眾多的中小規模房企而言，他們要解答的第一題可能就是成本。如房企要提前形成成品住房的設計標準、裝修標準、驗收標準、質量評定標準、銷售服務標準等全過程體系和管理體系，這些勢必會加大企業的成本。

一些品牌開發商普遍對成本控制有自己的完整體系，這是中小企業能夠借鑒的。據融信透露，其內部就有一套成本控制的標準和監管機制。例如在打造精裝項目時首先會與市場一線材料及設備廠商展開深度戰略合作，形成集中采購產品的價格優勢；其次，結合樣板施工及開放展示過程中的施工意見及客戶感受，在成品房施工階段采用成熟先進的工藝方法，避免施工中出現考慮不周的地方，減少后期返工成本的增加。

有時候，成本優勢也可以從效益中獲取。成品房的特征不僅是精裝，還要空間、設計等多方面的改良，從這些方面增強效率提高產品的適用性和市場議價能力，也是保證利潤的重點。融信相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就指出，在設計上的空間增值和使用集約上下功夫，也是增強競爭力的方式，因為實用才是房子最大的吸引點。

市場格局：中小房企壓力大

當前，國家倡導資源節約、綠色環保，低碳發展，打造生態宜居的環境，成品房已經成為房地產市場的“綠色新秀”，可以帶動房地產周邊20余個行業的共同發展。

經過十余年的成品房開發積淀，目前不少品牌房企已經形成了較為完整且不斷升級的工程體系、整裝系統等。例如2010年已達到100%全裝修交付的萬科，在體系上，“全裝修體系”、“土建裝修一體化”、“綠色供應鏈”等三大體系就已經較成熟，能試行穿插提效、園建先行、快建體系等，將精裝房交房期縮減至14個月，而據了解，目前一棟32層的清水房，行業內普遍的交房期是2~3年。

上述融信負責人也告訴記者，融信招采體系中的首要條件是綠色環保，并且注意在設計初期，進行針對性對標工作與廣泛市場調研，確保產品類型是符合客戶需要的；在設計過程中也會和各方面進行充分溝通，有的放矢；在項目管理過程中，依據內部管理規范，確保每一道工作流程都是精準、合規的。

而據其透露，無論是建設的體系和速度，還是實現綠色環保人性化的很多細節，都已經是品牌開發商發展成品房的普遍要求。

的確，從全屋新風系統到鞋柜濾網，從廚房直飲水系統到衛生間防臭地漏，從玄關收納系統到衣柜穿衣小助手……當越來越多房企能夠做到每個細節的適應性、便捷度和高效率，當這些人性化服務內容便成了行業標準，沒有能力做到這些科技創新設計和人性服務內容的企業，即意味著被淘汰。

“從做毛坯房轉型至成品房打造，本身就是一場對企業制度體系建設、集團統籌建設水平、部門業務能力等提出的全面考驗。”上述專業人士表示，而且中小企業的“補課”和“追課”壓力可能更大，因為未來成品房要走差異化的定位，同質化嚴重、沒有個性的樓盤是會被市場冷落的。