康達爾山海上園65套房被司法查封 在售房源“捆綁裝修費”涉嫌違規

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每經記者 董青枝 每經編輯 曾健輝 盧祥勇

近日，康達爾（000048，SZ）發布公告，公司在售的深圳山海上園二期項目中65套房源被司法查封，涉及金額約為3.77億元。公司表示，此次查封可能導致資金短缺、公司房屋銷售存在障礙，相關房屋預售合同履約受到影響。

山海上園二期項目現在銷售情況如何？《每日經濟新聞》記者日前以購房者身份實地探訪獲悉，65套被查封房源均已售出，目前在售房源約50套，銷售均價約為5.9萬/平方米；購房者需額外支付5萬元/套的裝修費用。

65套被查封房源均已售出

深圳市規土委官網信息顯示，山海上園二期項目于2017年8月15日獲批1棟A/B/C三座共528套房源的預售證?，F在A座60套房源被司法查封，B座5套房源被司法查封，C座部分房源顯示“期房待售”，其余顯示“已備案”。

據銷售人員介紹稱，項目于2017年8月21日開盤，在售1棟A/B/C三座產品共528套，銷售均價約為5.9萬元/平方米。其中A座產品已售完，B座僅剩幾套，選擇性較多的是C座。剩余的房源一共約50套左右。戶型方面，88平方米的已售完，還有83平方米和89平方米的產品在售，多是中低樓層。

記者注意到，現場公示的銷控表也顯示所剩房源不多，而被查封的A座和B座房源均顯示已售出。

山海上城沙盤圖 董青枝 攝

已售出的房源被司法查封，購房者的權益該如何維護？就此，信榮（深圳）房地產律師團隊首席律師張茂榮表示，根據《合同法》第286條及最高人民法院相關批復和規定，消費者的生存權利優于經營者的經營權利，即如果消費者所購商品房系用于居住，名下無其他居住房屋，且支付了超過50%以上的房款，則優先保護該消費者的權利，購房者可以向查封法院提出執行異議，要求解除查封執行；不符合上述條件的購房者，因此導致購房不成的可以要求開發商解除合同并賠付違約金。

張茂榮補充到，已經按揭并月供的購房者，均已通過按揭方式全額支付了全部購房款，具備上述優先權條件的，可以繼續供樓并提出執行異議。不具備優先權的，按《合同法》規定負有止損義務，應當停止供樓，但因存在開發商自行清償債務后解封及斷供后被銀行計入不良信用的情況，建議斷供時請銀行同意；至于房屋被查封后，購房者是否有權解除合同及要求開發商退款并支付違約金，取決于查封行為是否導致了合同的無法履行，或者達到了合同約定的解約條件，導致了合同的無法履行或達到約定的解約條件時，購房者有權解除合同追索違約金，反之則不能。

現在是否有購房者維權？康達爾回復稱，一切以公司公告為準，如有相關進展，公司將依法履行信息披露義務。

“捆綁裝修”涉嫌違規

值得一提的是，銷售人員告知，現在購買產品時需要在總價上額外支付5萬元/套的裝修費用，簽定一份裝修合同。被問及原因時，銷售坦言項目是精裝修交房，額外支付裝修費用很正常，因為限價市場上很多樓盤都有這樣操作。

律師張茂榮解釋稱，根據《合同法》和《消費者權益保護法》規定，消費者有自主選擇交易的權利，開發商因限價而“捆綁裝修”，強制購房者購房后接受其指定商家的裝修服務，本質是變現漲價，顯然屬于違規行為。

不過美聯物業全國研究中心總監何倩茹坦言，因限價造成房屋備案價格達不到開發商的預期，故而開發商采用捆綁裝修方式來彌補損失。雖然原則上不讓捆綁裝修消費，但一般消費者也不會因此告開發商。

上述銷售人員表示，項目打造的是高端產品，最大的賣點就是有兩個公園、大社區及學校。項目分四期開發，其中一期于2015年售罄，均價是2.5萬元/平方米，現已入?。欢?棟剩約50套房源，預計2019年3月交付；2018年預計推出二期3棟和5棟的新品；三期擬規劃為包含五星級酒店、住宅、商業和公寓等的綜合體；四期擬規劃為高層。整個社區入住人口約1.5萬。

大股東曾質疑項目

山海上園項目的開發曾引發康達爾大股東京基集團的質疑。

據《證券時報》此前報道，在2016年的康達爾股東大會上，京基集團代表高峰質疑康達爾山海上城項目二、三、四期項目并沒有完成相關規劃設計，為何公司與中建一局簽訂高達239億元的工程合同，且工程造價高達11000元/平方米，以及是否涉及利益輸送。

康達爾董事長羅愛華彼時在股東大會現場表示，工程造價高是因為合同屬于總包合同，且后期項目為精裝修交房；與中建一局簽訂高達239億元的合同不僅是因為緊密合作，還考慮到營改增等稅務籌劃的問題?？颠_爾財務負責人彼時也表示，上述合同已經開始履行，所有信息已經披露。

雖然有股東質疑，但山海上園項目已經進行了開發，并為康達爾帶來不小的收益?？颠_爾2015年年報顯示房地產開發錄得7.81億元，占營業收入比重33.91%；而該項目二三四期總體量達65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價5.9萬/平方米的價格計算，總貨值約389億元。

在土地資源稀缺的深圳，山海上園大體量項目無疑是一大塊肥肉。中信建投早前報告指出，山海上城項目拿地成本極低?？颠_爾也曾在2011年公告稱，預計未來8至10年內，房地產業務可以帶來穩定可觀的房地產開發收益和持有商用物業的租賃收益。