局部升溫 多地土地拍賣(mài)再現(xiàn)高溢價(jià)

土地市場(chǎng)開(kāi)年似有局部升溫之勢(shì)。近日，杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率普遍在40%以上，有的甚至高達(dá)70%，而中鐵建1月初在蘇州摘得的宅地，更以4.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)刷新了當(dāng)?shù)丶o(jì)錄，較蘇州去年的最高樓板價(jià)高出近五成。有業(yè)內(nèi)人士指出，近期各地出讓土地的要求有所降低，高溢價(jià)地塊大多是配建或自持比例要求較低甚至無(wú)要求的，再加上開(kāi)發(fā)商拿地訴求依然強(qiáng)烈，多重因素之下，造成高溢價(jià)再現(xiàn)。

部分熱點(diǎn)城市又“熱”了

1月19日，杭州出讓7宗地塊，起始總價(jià)93.56億元，包含3宗涉宅地塊和4宗商業(yè)地塊。當(dāng)天，7宗地塊全部成功出讓，收得土地出讓金共達(dá)134.31億元，3宗涉宅地塊溢價(jià)率均在50%以上。

此次，杭州首先拍賣(mài)的是杭政儲(chǔ)出[2017]85號(hào)地塊，起始總價(jià)7.1億元，設(shè)置最高限價(jià)12.05億元，規(guī)劃為住宅用地。最終，南京銀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以12.05億元最高限價(jià)+自持比例31%競(jìng)得，對(duì)應(yīng)樓板價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)70%。

編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2017]88號(hào)的宅地，經(jīng)過(guò)一小時(shí)85輪競(jìng)價(jià)，龍湖地產(chǎn)以35.81億元競(jìng)得，樓板價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率50%。最后一塊成交的宅地是杭政儲(chǔ)出[2017]90號(hào)地塊，規(guī)劃為商住用地，由華僑城以57.59億元+自持比例28%競(jìng)得，樓板價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)70%。

杭州土拍市場(chǎng)的升溫并非個(gè)別現(xiàn)象。1月18日上午，成都高新東區(qū)1宗5.86萬(wàn)平方米住宅兼商業(yè)地塊開(kāi)拍，最終被四川省誠(chéng)卓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)6.46億元競(jìng)得，折合樓板價(jià)4410元/平方米，溢價(jià)率達(dá)60%。

1月18日，在江蘇南通的土拍中，上海合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)13.7億元斬獲啟東南苑中學(xué)南側(cè)1775號(hào)地塊，成交樓板價(jià)8514元/平方米，溢價(jià)率42.7%。

而1月初，央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號(hào)地塊，更是刷新蘇州土拍單價(jià)最高紀(jì)錄。該地塊折合樓板價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為43.9%，較2017年當(dāng)?shù)刈罡邩前鍍r(jià)高出近五成。

地塊出讓要求有所降低

從量上來(lái)看，2017年12月份土地市場(chǎng)受供應(yīng)大增的帶動(dòng)，成交量明顯上升，成交價(jià)格、溢價(jià)率則處于低位，尤其是一二線熱點(diǎn)城市，出讓地塊幾乎都以底價(jià)成交。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，全國(guó)336城經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)模沖擊了年內(nèi)最高峰，同時(shí)達(dá)到兩年來(lái)最高水平，成交建筑面積33652萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)58%，同比也有17%的增幅。這主要由于年末地方政府和房企為了各自完成指標(biāo)，一頭大量推地，一頭加速拿地，且部分較偏遠(yuǎn)的三四線城市的土地市場(chǎng)僅有年末進(jìn)行土地交易，導(dǎo)致全國(guó)整體土地成交規(guī)模上升。

但在樓板價(jià)和溢價(jià)率方面，彼時(shí)的一二線城市均在低位徘徊。去年12月，一線城市樓板價(jià)為13022元/平方米，同環(huán)比分別下滑13%和22%；二線城市成交均價(jià)進(jìn)一步下滑至3568元/平方米。去年12月，全國(guó)土地成交平均溢價(jià)率為25.1%，一線城市的平均溢價(jià)率僅6%，二線城市成交平均溢價(jià)率則為18.1%，達(dá)到了年度最低水平。

克而瑞分析師楊科偉認(rèn)為，今年1月以來(lái)多地土拍溢價(jià)率走高，與近期地方政府土地出讓要求降低有關(guān)。多幅高溢價(jià)率地塊較為優(yōu)質(zhì)，同時(shí)配建或自持要求不高，甚至沒(méi)有要求，引來(lái)眾多競(jìng)拍房企，高溢價(jià)在所難免。“可以看到，現(xiàn)在能在土拍市場(chǎng)拿地的主要是排名前50的品牌房企，在做大規(guī)模的訴求下，房企對(duì)土地的渴求一直存在。加上供地的量和質(zhì)的保證，土地市場(chǎng)必定有所升溫。”