高價拿地 中鐵建面臨“地王陷阱”

1月8日，中國鐵建房地產集團有限公司以9.82億元獲得姑蘇區“蘇地2017-WG-47號”地塊。據測算，該地塊4.3萬元/平方米的單價刷新了蘇州最高樓面價記錄，成為新的單價地王。

資料顯示，該地塊周邊二手房項目當前均價約為3.4萬元/平方米，中鐵建此次拿地價格再現了“面粉貴過面包”的現象。

業內分析認為，在地方調控政策持續，限價令難以松動的局面下，當前土地市場的地王項目普遍面臨“入市難、回本難”的窘境。尤其是，近兩年在土地市場激進拿地的企業將面臨“高價地陷阱”。

中鐵建溢價率43.9%奪蘇州地王

1月8日，蘇州開啟2018年第一場土地拍賣。根據出讓公告信息，編號為“蘇地2017-WG-47號”的姑蘇區北園路南、檔案館的地塊，出讓面積為37909平方米，容積率0.6，建筑面積約22745.46平方米，起始總價6.82億元。

業內人士測算，該地塊起拍樓面價達30000元/平方米，為當日拍賣土地起拍樓面價最高，最高樓面限價也達45000元/平方米。

據悉，包括中鐵建、葛洲壩、綠城和九龍倉等在內的十幾家房企參與“蘇地2017-WG-47號”競拍。最終，中鐵建以總價98185萬元競得，成交樓面價43167元/平方米，溢價率43.9%。

值得一提的是，該地塊43167元/平方米的樓面價刷新蘇州市住宅地塊單價紀錄，比上一宗蘇州單價地王“仁恒蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊”（樓面價38745元/平方米）高出近5000元。此外，較2017年全市最高成交樓面價高出1.45萬元/平方米（約50%）。即便是對比土地市場較熱的2016年，該成交單價同樣高出約4000元/平方米。

資料顯示，2017年蘇州房地產市場總體平穩有序，單價地王和總價地王基本絕跡。據統計，2017年全年蘇州土地市場最高成交樓面價為28861元/平方米，而2016年的蘇州市土地最高單價為成交價38745元/平方米的“仁恒蘇州地王”。

高價地普遍難開盤

值得一提的是，這并不是中鐵建第一次在蘇州高價拿地。2016年12月20日，位于蘇州工業園區萬壽街北、啟月街西的“蘇園土掛（2016）04號地塊”由中鐵房地產集團華東有限公司競得，終成交價766667萬元，樓面價27757元/平方米，溢價率53%。

2017年12底，中國指數研究院針對2016-2017年蘇州市區所有土拍宅地統計分析顯示，2016年蘇州市區土拍宅地共75宗，其中已入市地塊49宗，占比65%；尚未開售地塊26宗，占比35%。同時，未開售地塊出讓時間大多數都在2016年9月后。

從26個未開售地塊來看，樓面價38745元/平方米的“仁恒蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊”、28964元/平方米“中鐵蘇地2016-WG-53號吳中木瀆地塊”，同樣都是“樓面價位于區域板塊高位的地塊”。

中指院一位相關負責人分析指出，這些地塊成交樓面價與周邊競品項目成交均價差距不大，甚至“面粉貴于面包”，在樓市調控收緊環境下，盈利空間有限。

該負責人進一步指出，“針對蘇州市場，成交樓面價20000元/平方米以上地塊，高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3~1.6倍區間，盈利空間著實有限，同時在整體樓市調控趨緊的背景下，高價地項目普遍難以開盤。”

“地王項目”成陷阱

1月16日，中國土地勘測規劃院公布了2017年第四季度主要城市土地市場價格水平。結果顯示，主要監測城市中，一線城市各用途地價環比增速放緩；二線城市各用途地價環比、同比增速均呈上升態勢。

業內專家指出，由于一線城市調控政策最為嚴厲，當前土地市場的風險已經從一線城市向二三線，甚至三四線轉移。其中，二線城市當中的蘇州、南京、合肥、無錫被公認為是土地價格超越理性區間的風險區域。

克而瑞研究中心一份針對“地王項目”的研報指出，這些熱門城市2016年產生的50個典型地王項目當中，截至目前有14宗尚未開工。主要集中在蘇州、廣州、深圳、廈門等核心一二線城市，其中不乏2016年上半年成交的“蘇地2016-WG-26號地塊”，閑置時間已達一年以上。

“事實上，這些地王項目一般都處于房價較高的一二線城市，這些城市往往也是2017年政府‘控房價’的重點區域，區域‘限價’甚至直逼地王項目拿地樓面價，當前入市必然虧本”。克而瑞研究中心分析師楊科偉分析認為，例如“蘇地2016-WG-46號地塊”的“仁恒地王”，拿地樓面價超過3.8萬元/平方米，目前區域最高限價標準為4萬元/平方米，若此時入市基本無利潤空間可言。

楊科偉表示，2017年開始地方樓市調控政策不斷升級，“四限”范圍力度持續擴容，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區域“限價”政策的出臺，對房企即將入市的地王項目沖擊不小。“因部分地王項目拿地成本過高，‘面粉貴于面包’的現象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產品入市也很難有較高的溢價空間。”