房地產金融高速發展 業內：資產證券化形成規模尚需時日

每經記者｜李詩韻 蔡雅蕓    每經編輯｜梁秋月    

每經實習記者 李詩韻 記者蔡雅蕓

每經編輯 梁秋月

2017年底，房地產行業規模在千億以上的房企將近20家，銷售金額達到三千億以上的有6家。

龍頭房企規模擴大，市場集中度正提升。但同時，房地產市場的發展也在面臨著日趨收緊的金融環境。除傳統融資手段，企業也在探求新興的結構性融資工具，資產證券化、房地產金融成為熱門話題。

4月9日，第二屆中國樓宇經濟成都峰會舉行。在樓宇經濟高速發展的時期，包括清華大學房地產研究所所長劉洪玉等多位業內專家認為，中國房地產業要實現有規模的資產證券化，還有一段很長路要走。

資產證券化成突破口

仲量聯行的報告顯示，資產證券化和房地產投資信托（REITs）有望成為中國開發商和資產持有人的主要融資選擇。

自中國房改三十年來，龐大的市場需求促使開發商加速拿地建房，導致普遍呈現高融資杠桿。如今，日益高企的資產負債表，迫使開發商們尋求新的融資方法以改善其融資結構、緩解償債壓力。

目前，行業中存在多元的融資手段，基于國內大型商業銀行更傾向規模大、品牌知名度高的開發企業提供低風險貸款，境內外銀行貸款和企業債成為多數開發商的主要融資手段，此外還有永久債券、信托、P2P借貸、合作開發等融資渠道。

在業內看來，資產證券化也是持有型物業的路徑之一。

一直以來，資產證券化在國內已做很多不同的嘗試。根據戴德梁行的2017亞洲房地產投資信托基金（REITs）研究報告顯示，國內類REITs和CMBS產品涉及的底層物業已達107個，如2017年11月，由嘉實資本牽頭的中節能綠色建筑資產支持專項計劃（節能綠建）在深交所成功發行，成為首單央企綠色認證CMBS。

規模化很難快速實現

清華大學房地產研究所所長劉洪玉在會上表示，國內很多企業愿意去嘗試房產投資信托（REITs）這樣新的融資方式，但資產證券化想要實現規模化，還有一段路要走。

“實際上這個行業最大的挑戰是貨幣供應增速沒有那么快，我們為了防范金融風險，可能銀行、信貸等資本市場上的融資環境會比以前更艱難。”劉洪玉提出，管控房地產金融風險，遏制市場泡沫化傾向還是政府工作重點。

在資產證券化的發展中，仍有一些問題難以解決，會受到如宏觀政策、交易結構、稅負水平、運營方式、收益分配、募集范圍等方面的制約。

畢馬威地產金融領域專家厲俊同樣表示，資產證券化規范化至少還需要五年。他說，“目前一是資產需要培育，二是消費者需要培育”。

“商業地產去做資產證券化，實際上瞄準的還是未來。”恒泰證券金融市場部總監申摯如是說。

在他看來，國內資產證券化有著在物業資金回報率、發行方式和稅收等方面的痛點。“資產證券化可能有很長的路要走，目前有很多方面需要攻克，比如物業的資金回報率要提升，發行方式需要研究，以及如何有效地通過稅收鼓勵房地產公司。”申摯說。

其實在整個亞洲，REITs仍是一個新興的資產類型，目前僅有日本、新加坡、中國香港形成了完整的REITs市場。亞騰資產（ARA）管理公司中國區總裁呂志偉認為，如何合理地降低中國小股民或者是投資機構對這一類產品的投資預期，也是REITs在國內必須考慮的問題。

雖然資產證券化跟房地產投資信托目前在中國處于起步階段，但劉洪玉表示樂觀，他說，“通過資產證券化或者房地產金融的發展，能夠促進整個商業房地產行業的健康持續的發展”。