樓市調控繼續加碼 供需矛盾加劇或致“搖號買房”常態化

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

今年以來，各地樓市調控繼續加碼。僅5月份，就有超過40個城市發布多達50次調控政策。進入6月，各地調控力度不減，僅6月4日、5日兩天，便有西安、宜昌、天津、徐州四個城市再次收緊樓市調控。

與此同時，全國各大熱點城市紛紛啟動的“搖號買房”政策更成關注熱點。目前上海、南京、長沙、杭州、西安、武漢和深圳等8個城市，都已要求全部或者部分房源需要通過搖號出讓。

《每日經濟新聞》記者注意到，各地出臺“搖號買房”政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應的不平衡，一定程度上可以暫時性起到控制供需關系矛盾惡化。但在實際操作過程中，一些城市卻滋生了內部預訂等違規操作現象，暴露出搖號選房的諸多問題，“搖號買房”的公正性也受到一定質疑。

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搖號買房或將常態化

易居中國執行總裁丁祖昱表示，各城市搖號政策的適用條件迥異，譬如上海、成都兩市所有新推案項目必須搖號；杭州、南京和長沙意向客戶超過預訂套數的項目均要求參與搖號；武漢著力迎合剛需優先選房，搖號僅限于所有符合剛需定向房源釋放條件的項目；天津則是限價房強制性搖號，更多商品房項目采取自愿性搖號；西安、南寧、昆明等市屬于開發商主導搖號，企業有著一定的自主決定權。

為何“搖號買房”新政會滋生這些不正常現象？對此，新城控股高級副總裁歐陽捷指出，最核心的問題在于一些地方的樓市調控政策扭曲了市場，使得有資格的購房者變成了投資客，放大了需求。而另一方面，土地供應呈現趨勢性下降。這樣的直接結果，使得供求失衡的矛盾不但沒有得到緩解，反而加劇了。

如杭州出現的“萬人搖號”樓盤。《每日經濟新聞》記者調查后發現，該項目最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的二手房掛牌價超過3萬元/平方米。如周邊華夏四季樓盤精裝修均價為26105元/平方米，而其旁邊的北大資源未名府在2016年時毛坯房單價已沖上3萬元/平方米。

正是因為限價令對樓市作出了極大限制，同一區域新房和二手房懸殊的房價倒掛，使得所有買房人生出“買到即賺到”的觀念，因而紛紛入市。歐陽捷認為，這一階段的供不應求是長期趨勢，尤其是一二線城市普遍供不應求，所以哪個城市出臺“搖號買房”政策都不意外。

在樓市調控的大背景下，一定會有更多城市跟進“搖號買房”。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“搖號買房主要會出現在兩類城市，一類是樓市熱度較高的城市，包括房價上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點三四城市為主；另一類是存在捂盤惜售、收取“茶水費”、未公示開盤房源等樓市亂象，亟待規范的城市。”

搖號監管漏洞需嚴堵

實際上，“搖號買房”本身是規范市場行為的調控手段之一，市場的一些非理性表現并非搖號制度造成的，而是誘發了同一區域一二手房價格倒掛的情況，故而一度出現“萬人搖號”樓盤。

張波對《每日經濟新聞》記者指出，鑒于此類事件并非孤例，開發商主導模式極易滋生權力尋租等問題，建議熱點城市推行公證搖號，做到公開、公平、公正，嚴堵搖號監管漏洞，保障剛需群體購房需求。

如果熱點城市已經施行“搖號買房”政策，公開、公平、公正便是前提。反之，倘若出現貓膩，搖號便流于形式，沒有任何意義，既傳遞了供不應求的信號，又把利益輸送給了投資投機群體。特別是中低價位的剛需盤，必須全面禁止這類貓膩事件。

記者注意到，目前公證處主導搖號就可以做到公開、公平、公正。實際上，在這樣的環境下，開發商的負擔也更小。據悉，很多項目負責人甚至集團領導，為了這些請托單都頭疼不已。但在上海、杭州等地開展公證搖號之后，樓盤項目的營銷工作開展都輕松很多。

在歐陽捷看來，投資房子是合理的，但不是短期的快進快出，否則就是投機。他建議，一些供不應求的地方政府可以申請國家授權契稅調整權限試點。當限價令取消之后，對于二手房轉讓的增值收益按照轉讓時間間隔實行不同稅率，轉讓時間間隔1年之內核定稅率為增值收益的90%，2年之內80%，依此類推，轉讓頻率將大幅下降，炒房之風也將得到有效遏制。

張波表示，目前各地政府落實地方主體責任的方式往往容易陷入“一刀切”，對于房價尤其是商品房價格的短期控制的確有一定效果，但也會引發搶房的并發現象。長期來看，需要落實樓市的長效機制，加大保障性住房以及租賃房源的供應量，更好地滿足民眾的居住需求，從而實現”安居宜居“的目標。