深圳城市更新擬出重磅新規：舊住宅區未達20年原則上不拆

每經記者｜袁恩澤    每經編輯｜陳夢妤    

圖片來源：視覺中國

“舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。”存量時代的城市更新，向來不乏話題性。

《每日經濟新聞》記者注意到，繼4月24日《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定（征求意見稿）》，4月26日《深圳市拆除重建類城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規定（征求意見稿）》，6月14日《深圳市城市更新單元規劃容積率審查規定（征求意見稿）》后，深圳城市更新規劃年內再添重磅。8月6日，深圳市規劃國土委起草《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規定（征求意見稿）》和《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規則(征求意見稿)》，其中明確，舊工業區、舊商業區建筑物建成時間未達到15年，以及舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。

本次意見征求稿明確，位于更新五年專項規劃范圍的彈性與剛性要求；計劃申報拆除范圍用地面積應大于1萬平方米，即取消小地塊更新申報要求；新增“工改保”項目的規定；增加“計劃調整”“計劃調出”兩個章節；啟動更新單元計劃自動失效機制。

取消小地塊更新：羅湖和福田受影響較大

針對“計劃申報拆除范圍用地面積應大于1萬平方米，即取消小地塊更新申報要求“，深圳市合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，當前如果政策導向確實是取消小地塊更新，那么對于城市更新既有區域勢必帶來較大影響，特別是羅湖和福田。

羅宇表示，本次計劃申報新政要求拆除范圍必須在1萬平方米以上，不禁讓人聯想到此前坊間流傳的一份深圳市規土委的文件，其中就提出取消小地塊城市更新。

小地塊更新借鑒于國際上有成功經驗的“針灸式”更新模式，主要適用于特區內原四個行政區（羅湖、南山、鹽田、福田）。由于舊城區域老危舊情況普遍存在，而且許多項目占地面積較小，按照原城市更新辦法要求，無法通過城市更新進行改造盤活。因此在2014年，深圳市政府提出原特區內占地超過3000平方米的項目可以申請小地塊更新，其后也立項了一批項目。但是后來也發現了一些問題，比如，小地塊更新很難為城市貢獻公共利益用地和設施，而且開發量增大后還會帶來更大的公共配套需求，造成更大的交通壓力等。

“原特區內小地塊更新項目，未來只能聯合成更大的城市更新單元進行申報和開發，其中利益分配會是個較大問題。原特區內將回歸2014年以前的連片更新，城市更新項目數量和實施速度都會有所放緩，老舊物業及其土地交易價格也將有所調整。”羅宇說。

舊住宅區未達20年原則上不拆

根據文件，拆除范圍內建筑物應在2009年12月31日前建成。建筑年限要求參考《暫行措施》的要求，舊工業區、舊商業區建筑物建成時間需15年，舊住宅區為20年。即舊工業區、舊商業區建筑物建成時間未達到15年，以及舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。

對此，中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，這個表述意味著深圳城市更新對于舊住宅拆除年限進一步寬容，也意味著深圳正在加快城市更新的速度。

“因為最早規定舊住宅不到30年是不能拆的，后來又有文件說未達20年的不能拆，而最新表述是舊住宅未到20年，原則上不拆。原則上不拆和未到20年不拆，是兩個概念。”宋丁認為，原則上不拆，一般來講不拆，但是也不排除特殊情況下經政府批準可以拆，意味著一小部分這樣的住宅可能會突破20年的限制。

舊工業區、舊商業區建筑年限未滿15年的符合下列條件之一的也可申請拆除重建：拆除范圍內建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過拆除范圍用地面積的1/3；拆除范圍內法定規劃確定的公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規劃（法定圖則或分區規劃）要求落實不小于6500平方米獨立占地的公共服務設施及基礎設施。

另外，2007年6月30日前建成的舊工業區申請拆除重建，更新方向應為普通工業（M1）；國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批準文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，可劃入拆除范圍；對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物建筑面積不超過宗地總建筑面積1/3的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

有利于提高審批速度和效率

此次深圳全市統一的城市更新計劃申報及審批政策調整，將改變各區不同的政策規則，審批規則統一有利于提高審批速度和效率。

新政重點強調了城市更新公共利益貢獻保障，進一步明確城市更新單元計劃調整與調出規則、工改保及工改工相關申報規定，在市區權責上進一步明確分工責任，以及明確審查事項、原則與標準、流程與時限，某種意義上對開發商的城市更新投資拓展給予了更明確的指引。

但可以預見的是，新政與目前各區計劃申報政策調整銜接肯定會有一個過程，對于城市更新項目計劃申報進程或多或少會帶來一定影響。“在當前金融環境不容樂觀的情況下，開發企業務必穩妥處理好項目融資及資金成本，保障項目現金流。而市場上城市更新項目交易亦將日益增多，項目投資研判更需謹慎細致。”羅宇建議道。