華夏幸福：百億賣股后又發百億債 資金饑渴度博弈融資難度

每經記者｜舒曼曼    每經編輯｜陳夢妤    

距離平安資管138億元入股僅一個月，華夏幸福8月14日晚再次公布大手筆融資預案，擬發行不超過100億元公司債券，期限不超過7年。

此次融資將用于償還有息債務、補充流動資金等，若成功發行，將極大緩解華夏幸福的資金壓力。《每日經濟新聞》記者注意到，截至3月31日，華夏幸福總資產合計約3756.3億元，負債合計約3054.6億元。而根據華夏幸福此前對平安資管所做的業績承諾：從2018年起，連續三年凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即不低于114億元、144億元、180億元。

簡單來說，就是雙方對賭，未來三年實現利潤翻倍。

華夏幸福近年利潤情況

“在當前資金面較緊的背景下，100億元公司債仍然算比較大的規模，只有在企業發展狀況得到投資者認可的情況下才能順利推行。”一位不愿具名的投行人士向《每日經濟新聞》記者表示。

多元融資背后的資金渴求

據《每日經濟新聞》記者梳理，華夏幸福今年上半年曾多次發債。

5月31日，華夏幸福發布公告稱，已發行30億元公司債券，最終票面利率6.8%。6月21日，華夏幸福宣布完成發行第二期20億元公司債券，最終票面利率7.15%，期限4年。但除此之外，華夏幸福也曾在7月遭遇40億元私募債券發行“中止”的情況。

據國盛固收研究報告顯示，隨著融資渠道受限、融資額度趨緊，融資成本明顯有攀升趨勢。其中，64家樣本平均融資成本為5.95%，前20名公司平均融資成本為4.93%。

中原地產首席分析師張大偉表示，1～6月，房企銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，融資需求上漲，在規模化競爭格局下，房企對資金的需求更加迫切。但隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金流入房地產市場，企業融資難度越來越大。

實際上，華夏幸福一直在嘗試各種融資方式，除公司債券外，還包括中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化等多種，以及通過向信托公司轉讓子公司股權的形式獲得融資。

8月14日，華夏幸福發布公告，全資子公司廊坊京御房地產開發有限公司擬以5.33億元收購文安孔雀城45.45%股權。實際上，去年9月，京御地產、文安孔雀城與建信信托簽署《增資擴股協議》，建信信托向文安孔雀城實際增資5億元，持有文安孔雀城45.45%股權。8月14日，京御地產從建信信托手中以5.33億元回購股權，年利息率約6.6%。

不斷發債的背后，是華夏幸福內部資金壓力和快速異地擴張帶來的對資金的渴求。

根據已披露的一季報，華夏幸福現金額為480億元，而去年底為681億元；應收賬款為243億元，而去年年底為189億元，應收賬款中大部分是地方政府需要付給華夏幸福的園區服務費用。

此外，《每日經濟新聞》記者綜合梳理華夏幸福財報發現，2017年，華夏幸福經營性現金流凈額為-162.28億元，與2016年77.63億元相比減少239.91億元，呈現大額凈流出，近3年首次為負。到今年第一季度，華夏幸福經營性現金流凈額為-96.03億元，再次出現大額凈流出。

2018年第一季度，華夏幸福資產負債率為81.32%，而截至2015年末、2016年末和2017年末，這組數值分別為84.80%、84.78%、81.10%。根據公告，華夏幸福通過拓寬中長期融資渠道，優化債務結構，降低財務風險，并將部分公司債募集資金用于償還有息債務。

《每日經濟新聞》記者注意到，在華夏幸福發行的公司債券中，到期日大多集中在2019～2022年，其中2021年為公司債券到期日最為集中的年份。

根據大公國際對華夏幸福的最新評級，維持債項信用等級為AAA，維持公司主體信用等級為AAA，評級展望維持穩定。

華夏幸福未到期債券情況

產業新城業務回款速度影響現金流

今年4月，華夏幸福曾在回復上交所對其資金狀況問詢時坦言，產業新城應收賬款金額大，回收周期長。華夏幸福2017年度產業新城業務結算收入為284.6億元，但應收政府園區結算款項期末余額為185.33億元，應收賬款周轉率較低，這也在一定程度上給企業帶來不小資金壓力。

實際上，自2016年以來，華夏幸福產業新城業務快速擴張，開發規模不斷擴大，相應貨幣資金、存貨、應收賬款等增加，而園區開發支出現金流量較大、業務回款受支付時點影響較大、短期內回款速度較慢等特點，也成為華夏幸福經營活動現金流呈大額流出的最主要因素。

“華夏幸福的核心業務歸根到底就是兩塊，即產業新城服務和園區住宅開發。”此前，華夏幸福董秘林成紅曾向《每日經濟新聞》記者解釋，產業新城不同于地產業務，其結算會發生一定的延期。

據了解，2017年華夏幸福的應收賬款為189億元，其中90%以上為政府應支付的園區結算收入。

林成紅指出，該部分應收賬款的期限基本為一年。“政府是分期支付的，只要有增量，政府就會優先安排支付。”

在與政府合作的PPP模式中，華夏幸福需要在前期墊付建設資金，然后通過園區配套住宅銷售回款，回款部分繼續支持園區建設，同時根據與政府協議約定的結算期逐年結算，從而實現對園區的滾動開發建設。

不可否認的是，華夏幸福對產業新城業務在異地復制的投入不斷加大，而土地整理、基礎設施建設等前期業務投入同時也占用了大量資金。

隨著市場逐漸理性，華夏幸福上半年銷售額出現小幅增長。根據已公布的第二季度經營簡報，華夏幸福實現房地產銷售額300.19億元，增長同比57.91%；園區結算收入49.28億元，同比減少約45%。