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中交地產喊出“央企前二”口號追趕中海還靠綠城中國

每日經濟新聞 2018-09-06 22:16:51

經過前后十余年的多次整合，央企中交集團的房地產板塊終于有了比較清晰的發展思路，而中交地產也于去年喊出了“央企前二”的號。

每經記者｜蔡雅蕓每經編輯｜魏文藝

綠城中國在近日舉行的中期業績會上，卻被另一家企業刷出了存在感，這家企業就是綠城中國的控股股東——中交房地產集團（以下簡稱地產集團）。

“綠城對中交太重要了。”一位中交的內部人士對《每日經濟新聞》記者說。從中交空降至綠城中國的總裁張衛東在業績會上也表示，兩家的關系“非常緊密”。

2017年，中交地產喊出目標“央企前二”的口號，彼時排在其前面的，是銷售額2000億元的中海和3000億元的保利。

中交的地產板塊背靠央企巨頭中交集團，但多年遲緩發展的步調并沒有讓中交地產揚名。那么，中交地產“央企前二”的目標如何實現？

圖片來源：攝圖網

增長緩慢中交地產憑啥爭央企前二？　

借著今年一季度扭虧為盈的勢頭，8月29日晚間，中交地產發布的半年業績報告顯示，其上半年實現簽約銷售額59.6億元，簽約銷售面積50.57萬平方米；營業收入31.77億元，同比增長285.1%；歸屬上市公司股東凈利潤3.03億元，同比增加2949.91%。

對于營收和凈利潤的大幅增長，中交地產證券事務代表王婷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，主要是本期竣工交房面積增加后確認收入的增加。

回望2017年，中交地產16個主要項目的預售金額為110.4億元，以此估算，今年上半年中交地產已經完成去年業績的54%。

不過，作為中交系地產業務在A股的唯一平臺，中交地產本可借助中交集團諸多優質資源快速發展，但實際上其業績表現一直不盡如人意。

在2011年房地產市場開始出現千億房企的時候，中交地產尚在整合期，年營收不過5億多元。而后的5年，中交地產才逐漸將營收做到了2016年的約21億元。

在2016年時，中交地產的主要銷售項目只有8個?！睹咳战洕侣劇酚浾邚钠淠陥笾泄嫉臄祿y計發現，其當年預售面積約為35.6萬平方米，不及2017年預售面積75.52萬平方米的一半。

這與2017年中交地產大幅增加土地儲備有直接有關。截至2017年末，中交地產擁有土地儲備規劃總建筑面積795.42萬平方米，同比增長42.49%，其中在建和待建面積為626.95萬平方米。

為了加速發展，中交地產在2017年還向地產集團借款40億元用于拿地和項目開發。不得不提的是2017年11月，中交地產掛牌轉讓重慶中交西南置業不超過29%的股權，其旗下操盤的中交·中央公園項目是中交地產占地面積最大的項目。從半年報可以看到，中交地產已為這個項目實際投入58.1億元。轉讓股權之舉，被外界視為中交地產減輕資金壓力之舉。

中交地產緩慢的發展速度早已不能滿足其做大做強的需要，中交地產對此也有清醒認識。在其2016年年中報就表示，公司“整體規模仍較小，市場占有率及行業影響力較為有限，需進一步加強規?；l展，穩健、積極擴大經營規模，提升規模效益。”

2017年10月，中交地產在其品牌發布會上喊出了挺進“央企前二”的口號。目前，排在全國房企前兩位的央企，一個是保利，一個是中海。在2017年克而瑞發布的榜單中，保利流量金額逾3000億元，中海逾2000億元。

顯然，挺進“央企前二”的主動力并不是中交地產。

沉寂多年中交系多次整合收效甚微　

關于中交集團地產業務的前世今生，還要從十多年前說起。

2007年4月10日，彼時的S*ST的重慶國際實業投資股份有限公司（以下簡稱重慶實業）公告宣布了重組事宜。當時重慶實業的實控人為重慶渝富資產經營管理有限公司。

當年12月，中住地產開發公司（簡稱中住地產）認購了重慶實業1.61億股，成為控股56.19%的大股東，并將全部優質房地產資產通過非公開發行全部注入重慶實業，將重慶實業的主營業務調整為房地產開發，中住地產完成整體上市。

同時，中住地產大股東中國房地產開發集團有限公司（簡稱中房集團）也成為重慶實業的實控人。

一年后，中住地產與中國高新、華夏科技、紫薇地產、一心實業及瀚海貿易一起，共同認購了重慶實業共計2.2億股股份。

為了避免與中房集團旗下另外一家主營業務為房地產開發的企業中房置業股份有限公司（簡稱中房股份）同業競爭，2007年12月和2008年3月，中房集團兩次向重慶實業開具避免同業競爭的承諾書。中房集團彼時承諾用2~3年的時間調整重慶實業主營業務布局或以其他整合方式徹底解決同業競爭，并在重慶實業重組完成后的12個月內啟動解決同業競爭的程序。

而后，ST中房股份于2009年6月開始籌劃重大資產重組，但后因重組方案不成熟與被中止。2010年10月，也就是中房集團承諾時限到期之時，避免同業競爭的承諾內容中房集團僅部分履行。

2010年，中交集團開始整合中房集團，中房集團以無償行政劃撥方式被并入中交集團旗下，中房集團成為中交集團的全資子公司，而重慶實業的實控人變更為中交集團。很快，由于中房集團及中房股份連年虧損的業績，使得中房集團很快成為中交集團的“棄子”。2011年3月，中交集團成立中交地產有限公司。

2013年1月，中房集團將持有中房股份的18.96%全部股權進行轉讓，接盤者為嘉益（天津）投資管理有限公司。至此，重慶實業成為中房集團的“新寵”。

而重慶實業也先后經歷了兩次更名，從“重慶國際實業投資股份有限公司”變更為“中房重實地產股份有限公司”，再變更至“中房地產股份有限公司”（以下簡稱中房地產）。

2013年的中房地產，上交給中房集團的成績單是同比增長33.48%至8.54億元的營收，以及下滑51.8%至6027萬元的凈利潤。在項目數量上，《每日經濟新聞》記者查閱其2013年年報發現，中房地產當年在建項目僅有3個，新增項目也僅有3個。

同樣是央企，2013年保利和中海的銷售金額都已在千億元之上。中交內部人士對《每日經濟新聞》記者表示，他們也需要規模。顯然，沒有一張漂亮的成績單就沒辦法向集團交差。

2015年3月，中交集團成立了中交房地產有限公司，負責統管中交集團旗下所有房地產業務。在將中交地產有限公司無償劃至中交房地產有限公司之后，中交房地產有限公司成為了地產集團。而后，地產集團還相繼吸收了中住地產、中交海外以及中房開發集團。

2017年9月，因籌劃購買中國交通建設集團有限公司旗下優質地產項目最后宣告失敗的中房股份，最終更名為現在的“中交地產股份有限公司”。

細數歷史，中交系的重組整合已邁過了近十個春秋，而最近的一次重組整合是在今年的8月7日。中交地產對外公告稱，“經中國交通建設集團有限公司（即中交集團）批準，中交房地產集團有限公司與中住地產擬進行吸收合并。”

在這次合并前，地產集團并未直接持有中交地產股份，而是由地產集團全資子公司中住地產間接持有中交地產約2.38億股股份，占中交地產股份總數的53.32%，為其控股股東。

通過這次合并，地產集團將直接持有中住地產上述2.38億股，成為中交地產的控股股東，中交地產的實控人也未發生變化。

對于這次地產集團吸收合并中住地產的原因，中交地產解釋為“精簡管理架構，提升管理效率，壓縮運營費用”。

中交系多次整合的背后，是中交集團在地產板塊寄予的厚望，但連年業績增長緩慢，讓求規模心切的中交集團把目光瞄向了綠城中國。

并表綠城中交業績實現“大躍進”

時間回到2014年12月。中交集團以60.15億港元的代價，收購了綠城中國24.288%的股權，成為綠城的“白武士”。交易完成后，中交集團與九龍倉并列成為綠城中國的第一大股東。

這次收購讓中交集團在當年備受矚目。作為央企巨頭，中交集團的主營業務系鐵路、航道、隧道、市政等基礎設施的勘察、設計、建設、監理，海洋租賃設備以及交通基礎設施投資、城市綜合體開發運營和房地產開發運營。

在成為綠城中國第一大股東之后，2015年3月，中交集團開始向綠城董事會派遣董事和高管人員。同年5月，中交集團增持綠城中國股份至28.912%，晉升為綠城第一大股東。

2015年12月，持股綠城中國的公司CCCG Holding（HK） Limited將股權轉讓給地產集團。此舉使得如今的地產集團旗下擁有兩大上市平臺，一是A股上市的中交地產，二是港股上市的綠城中國。

在完成綠城中國和中交地產業績的實際并表之后，2016年地產集團的銷售業績為1260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。

在“綠城中交化”的疑問中，《每日經濟新聞》記者從中交內部了解到，中交地產與綠城中國在地產集團的架構上是平行關系，除了在個別項目上會有合作外，在業務發展、布局、戰略等諸多方面并不會有太多交集。

不過，同屬于中交系的中交地產、中國房地產開發集團、中交海外、中國城鄉建設發展有限公司以及綠城中國之間，再一次出現了同業競爭的問題。

2017年1月，中交集團出具了避免同業競爭的承諾函。在此之前，中交集團已采取了一定措施，包括在2016年2月，地產集團曾籌劃將所持有的中交地產100%股權注入中房地產，但因中交地產債券持有人會議未通過而失?。灰约爸袊唤ㄖ鸩酵顺龇康禺a開發業務；以及不會將綠城注入A股上市公司中房股份（更名后為中交地產）等等舉措。

同時，中交集團承諾，中交地產將是中交集團在中國內地唯一的房地產業務開發平臺，與綠城在資產和業務的競爭上保證獨立經營自主權。中交集團還承諾，將通過品牌定位劃分、區域市場劃分、資產整合、業務整合等措施，避免中交地產與綠城中國之間的同業競爭問題。另外還承諾其他平臺將陸續退出房地產開發市場等。

但實際上，不論是區域布局還是產品定位，中交集團為了保證綠城發展的相對獨立，要做到完全避免同業競爭并不容易。

《每日經濟新聞》記者從中交地產今年的半年報看到，其報告期內土地儲備主要布局在重慶、蘇州、寧波、佛山等32個城市。結合綠城中國的半年報對比發現，雙方在舟山、溫州、武漢、天津、嘉興及杭州的城市布局上仍有一定重疊。

以中交地產位于溫州的項目御墅以及綠城同樣位于溫州的留香園項目定位為例，二者皆為高端改善型住宅產品。

“一個（中交地產）是A股，一個（綠城中國）是港股，在監管上應該會容易些。”中交內部對《每日經濟新聞》記者說。

對綠城中國而言，中交也是一個穩妥的靠山。張亞東在綠城中國半年業績會上說，“中交是做基礎設施一級開發的，綠城是做二級市場開發的，所以兩者從產業鏈的角度是一個前后的關系，這是一個巨大的合作優勢。特別是中交將給綠城提供更廣泛的戰略資源，綠城將給中交提供更深度的開發優勢。”

張亞東還透露，中交集團與綠城簽訂了一個2500億元的合作協議，合作項目近30個項目，包括泰國曼谷項目、馬來西亞新山項目、雄安建設者之家、容東新鎮項目、宜昌南靈小鎮項目、廬山西海項目、川菜小鎮等。

關于該協議的細節，中交內部人士對《每日經濟新聞》記者說，“這個協議主要會由集團統一協調，不僅僅有地產業務，還有包括疏浚集團在內其他一些業務也會跟綠城有些合作。”資料顯示，中交疏浚集團主要經營疏浚業務、吹填業務、浚前浚后服務、環保海工業務，其官網介紹為“中國交建旗下最具國際競爭力的業務板塊之一”。

可以肯定的是，中交集團旗下的很多優質資源都在向綠城中國傾斜。在人事上，中交集團和地產集團都在向綠城中國派遣人員，也因此可以明確，在綠城中國未來的發展上，中交集團會與地產集團在人事、業務上都會在管理上有一定交叉。

不過，“綠城仍相對獨立，尤其在業務上在哪兒拿地，拿不拿地，中交并不會過多干預。”其內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“綠城對中交來講很重要，把中交地產的業績和綠城的業績加在一起，基本上就等于地產集團的業績了。”

今年上半年，在將中交地產與綠城中國的銷售業績合計后，地產集團上半年業績約814億元，在克而瑞今年上半年發布的百強房企流量金額榜單上，中交集團在地產板塊的成績排名一躍躋身第12位。

再看克而瑞最新公布的《2018年1~8月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》。榜單顯示，綠城中國以910.3億元的流量金額排在第17位，中交地產以161.6億元的流量金額排在第87位。兩者相加的總額為1071.9億元，這個數字可以排在該排行榜的第11位。而同期，保利地產的流量金額達2662億元，中海地產的流量金額為1741.3億元。中交與中海之間尚有近700億元的差距。

在挺進“央企前二”的目標下，中交集團給綠城的2500億元“大禮包”來得正是時候。