實地探訪深圳現房銷售試點樓盤：9萬/平方米才回本，比周圍二手房高3萬

每經記者｜袁恩澤    每經編輯｜林菁晶    

關于取消商品房預售制的風聲曾讓業界顫抖不已，此番討論還未塵埃落定，近日全國首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府已亮相深圳。

而位于珠江口另一邊的中山市，在不到1個月的時間里已準備出讓10幅現房出售地塊，總起拍價超過48億元。

始于上世紀90年代末轟轟烈烈“房改”潮中的預售制，是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，其廢立與否的爭論，又一石激起千層浪。

實地探訪現房銷售項目

2016年6月2日，深圳龍華出讓當年第一塊商住用地（A816-0060地塊），這也是深圳首宗商品房現售試點地塊，一經上市即引起市場關注。按照要求，該地塊上建設的商業、住宅等建筑物不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

彼時，中國電建集團和金茂聯合以82.9億元的高價拿下，樓面價高達56781元，達到了當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等掛牌均價，一舉成為龍華最貴的地塊。當時，業內人士預測，至少要賣到8.5~9萬元才能賺錢。

近日，《每日經濟新聞》記者在實地探訪發現，該項目已進入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進入外墻裝修階段；底層商業和幼兒園基本建成，目前尚未拆掉綠網。

龍華地塊現狀 每經記者 袁恩澤 攝

記者了解到，目前項目周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤，單價區間在5.6~7.3萬元之間，其中2013年龍華高價地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價是6.7萬元。

據悉，金茂項目預計2018年年底開放營銷中心，2019年現房入市。這意味著，深圳這座內地最先引進商品房預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。

現房銷售試點為什么首選深圳？

商品房預售制度最早出現在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內地陸續開花。

1953年，霍英東率先提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，經過不斷發展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，預售制成為國內商品房銷售的主要形式。

在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利于加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現，關于取消商品房預售制的呼聲也越來越高。

兩年前，全國首個現房銷售試點項目地塊在深圳拍出時，廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲曾表示，商品房取消預售制代表一種方向，深圳的現房出售試點是房地產市場走向成熟的標志，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。

而深圳有什么底氣敢于一下子跨越到現房銷售呢?

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，深圳市早已不依賴房地產。按照深圳市GDP來看，現房銷售試點推出的前一年，深圳2015年生產總值17502.99億元，房地產業增加值1627.77億元，近十年占比都沒有超過9.3%。

此外，在產業結構上，深圳市四大支柱產業、七大戰略性新興產業都輪不上房地產了，雖然房地產業增加值還比四大金剛的文化產業高一些，但已被拋棄，增加值甚至還不如批發和零售業，也不如文化創意產業，更比不上新一代信息技術產業的增加值和近20%的增長率。

也正是從2016年開始，除了深圳之外，部分城市為了抑制持續上漲的地價，對出讓地塊在一定條件下也提出現房銷售要求。

資料顯示：南京市國土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競價達到最高限價90%時，地塊所建商品住房必須以現房銷售。該政策一直到今年7月才以“競自持”的競拍方式予以替代，共執行23個月。

杭州則從2017年3月開始要求當拍賣土地“溢價率達到50%，必須現房銷售”，不過4個月后該政策即取消。

此前廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，從過去歷史看，預售制度的確問題非常多。當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關系。

另一方面，在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等問題屢見不鮮。

取消預售制影響幾何？

房地產是資金密集型行業，持續健康的現金流對房企而言至關重要。今年以來，幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊，“缺錢”已成為2018年房地產的關鍵詞之一。

著名經濟學家宋清輝對《每日經濟新聞》記者表示，在房地產市場已基本進入存量時代背景下，短期內全面取消預售制度的可能性不大。假若“取消商品房預售制度”真的實施，對于房企的影響是致命的，預計房企三成以上的資金來源恐將受到影響。

“房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業。從對股市的影響看，房地產股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。”中原地產首席分析師張大偉認為，雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉。

“取消預售制度的建議是大勢所趨。”歐陽捷認為，但若政策出臺并且實行一刀切的話，會嚴重影響到企業的現金流，大幅延緩項目建設進度，大量減少企業拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會出現資金不濟、工程爛尾。如果是循序漸進、新老劃斷，對于大型房企影響不會很大，企業可以有選擇地調整拿地節奏，組織好施工、銷售管理，把控好現金流。