每日經濟新聞 2018-11-19 14:18:40
北京市場的商改住銷冠，這一年似乎命途多舛。
每經記者｜陳夢妤 王佳飛 每經編輯｜林菁晶
11月13日，業主們向北京市住建委提交了旭輝26街區無證銷售的舉報材料。
11月17日，業主們來到旭輝北京總部，繼續尋求新的解決方案。
旭輝26街區內部 記者 陳夢妤 攝
抄底拿下的商辦用地，區域公司的頂級項目，北京旭輝26街區曾經的光環之下，還隱藏了第三方裝修、委托貸款，以及真假“售樓處”。
根據旭輝的公告，《每日經濟新聞》記者注意到，旭輝26街區上半年的去化面積是2.3萬平方米。而這背后，還有北京旭輝上半年僅3.5億元、占集團銷售總額0.5%的業績。
北京市場所面臨的政策嚴厲程度和競爭壓力，是其他城市所不能比擬的。而在操盤手孔鵬離任之后，旭輝26街區的下一步難免蹣跚。
11月6日，一則來自旭輝關于業主退房的回函讓這個一直為權益奔波的群體無比失落。
根據《每日經濟新聞》記者收到的材料，北京達成光遠置業有限公司在回函中提到，“感謝您的信任與理解，感謝您在市建委的溝通中放棄退房的主張”。
“可能一部分業主放棄退房，但我的主要訴求就是退房，不可能放棄，他們不能一竿子打翻一船人。”業主代表李城（化名）表示。
業主退房回函截圖
據他介紹，旭輝此前的退房條件包括家中有大病患者、無法辦理貸款、愿意承擔20%違約金等。
在11月13日業主代表與北京市住建委的溝通中，到場的14名業主中有13位表示，他們的訴求就是退房。
從天眼查信息看，這家北京達成光遠置業有限公司（下稱達成光遠）注冊資金為1億元，由北京旭輝興勝置業有限公司、北京龍湖中佰置業有限公司、北京金地興業房地產有限公司等7家公司聯合控股，而法人正是剛剛離職的旭輝北京區域事業部原總經理孔鵬。
圖片來源：天眼查
在經歷了幾輪溝通和維權之后，旭輝方面向業主明示，除了已經退房的，無法再滿足業主們的退房要求。
《每日經濟新聞》記者對此向旭輝方面求證，對方表示：“首先我們感謝對旭輝26街區項目充滿信心的業主，感謝他們并無退房打算。如部分業主有其他訴求，我方愿在以合同約定的基礎上積極配合，滿足業主的合理訴求。”
有不愿具名的北京市住建委人士透露，商改住項目之所以長期存在，并非政府驗收不力，而是跟所謂的第三方裝修公司有關。開發商在銷售時，通過組織購房人與第三方簽訂裝修改造協議，在竣工驗收后違規對房屋進行改造。在裝修環節加入上下水等，商辦類項目搖身一變，成為住宅。
而旭輝26街區的第三方裝修公司，正是2015年借殼上市的建筑裝飾行業龍頭企業北京弘高建筑裝飾設計工程有限公司（下稱弘高創意，股票代碼002504）。
記者了解到，今年9月，業主們被要求簽訂了一份三方協議，乙方正是弘高創意，丙方為達成光遠。其中有一條，甲、乙、丙三方承諾對本協議承擔保密義務，若泄密則應承擔20萬元違約金。
但直到現在，業主們也未收到蓋章后的定版合同。
《每日經濟新聞》記者獲悉，這批業主還曾與弘高創意簽訂了一份裝修改造協議，其中有一條，因甲方房屋及相關公共部位需要，乙方可對包括但不限于水路管線、供暖系統、強弱電系統進行調整，并按照約定的交付標準完成裝修。裝修改造工程的交付時間，是2018年12月30日。
對于三方協議和裝修改造協議，旭輝方面向《每日經濟新聞》記者表示：“自商辦限購政策頒布以來，旭輝26街區只能面向企業銷售，同時該項目已轉為毛坯銷售。”
在實地探訪中，旭輝26街區的銷售明確告知記者：“我們現在不組織第三方裝修公司，你們自己找裝修公司會更便宜。”
協議截圖
旭輝官方微信宣傳冊當時是這樣描述旭輝26街區的——旭輝落地的第一個可持續住區項目，憑借過硬的產品品質和時尚、前衛、大膽的設計，旭輝26街區也成為北京“小而美”物業的典范。
2016年7月，旭輝26街區成為北京商住市場銷冠，成交套數、成交面積、成交金額均排名第一。
從北京市規土委官網信息看，2015年3月，北京旭輝興勝置業有限公司、北京金地興業房地產有限公司、北京永同昌房地產開發有限公司和北京石榴海房地產開發有限公司聯合體以13.8億元拿下旭輝26街區這宗地塊，規劃建筑面積20.7萬平方米，容積率2.3，土地性質為C2商業金融、F3其它類多功能用地。
5個月后的2015年8月，北京龍湖中佰置業有限公司、北京郎園置業有限公司法人股東、北京德俊置業有限公司入股，與上述聯合體共同成為旭輝26街區的股東（即前文7家公司），旭輝為操盤方。根據天眼查信息，目前龍湖方面持股20%，旭輝為10%。
在旭輝26街區口的標識上，龍湖地產logo赫然在目，不過龍湖方面已經明確向《每日經濟新聞》記者表態“我們是小股東，不負責操盤，所以無法回應”。
在前述回函中，旭輝方面提到，凱盛時代中心項目（即旭輝26街區）三期《商品房預售許可證》于2016年11月24日取得，三期產品銷售在取得預售證后進行，不存在客戶來函中提到的無證銷售情況。
據李城介紹，在最初購房時（2016年9月），他們簽訂的是一份房產投資意向書和一份轉讓協議，甲方為北京樂優富拓投資有限公司（下稱樂優富拓），而這家樂優富拓，是北京旭輝企業管理有限公司持有50%股權的子公司。這份轉讓協議，則實質上是一份委托貸款合同。
委托貸款合同截圖
《每日經濟新聞》記者注意到，合同明示的委托貸款人為樂優富拓，借款人為達成光遠，預期年化收益率1.5%，規模為1億元，認購價款為50萬元/份。而委托貸款的起始時間，是2016年9月～2016年11月，為期2個月，預計到期日，是“旭輝26街區項目取得北區預售許可證之日起3日止”。
不過，旭輝方面向《每日經濟新聞》否認了無證預售：“作為一家上市企業，我們所有業務的展開一定嚴格按照相關規定進行，旭輝26街區并不存在未取證銷售的情況。”
“目前沒有房屋出售。”這是旭輝26街區南北區之間售樓處一位銷售人員的說辭，并再三否認這里有房源出售。“目前暫時沒有針對個人的小戶型，并且以后僅有500平方米以上的商業項目。”
這位銷售人員所在的售樓處，無異于一般項目售樓處的“金碧輝煌”。
“您放心，我們是旭輝26號街區的銷售代理，您的購房合同都是直接和旭輝方面直接簽。我們這里主要是賣小戶型的住宅，您看的那個大售樓處是賣底商，分工不同。”這是旭輝26街區口另一位銷售人員的說辭。
而這位銷售人員所在的售樓處，是樓宇間需要登上臨時鐵梯，用紙貼著寫上字才能彰顯身份的“售樓處”。
銷售人員并沒有隱瞞項目的商改住性質，并且一直在為記者科普商改住的各種政策，從50年產權到商水商電，再到表明能夠幫忙注冊公司以獲得購房資格。
“雖然需要您付全款，但總價也不是特別高，算上我們幫您注冊公司的費用，38平方米戶型的總價是95萬元，折合每平方米約2.5萬元，其實比幾個月前略微上漲。”該銷售人員表示，目前在售的房源是北區17號樓，20多平方米的小戶型已經售罄，38平方米和55平方米戶型剩十余套。
李城坦言：“我們2016年購買時的單價是3.6萬元，現在他們賣兩萬多，我們的心情可想而知。”
而對于旭輝26街區的最終處理方案，旭輝方面反復向《每日經濟新聞》記者強調“我方一直強調履約精神，我們會按照合同的相關約定配合業主合理訴求”。
11月13日，業主們向北京市住建委提交了旭輝26街區無證銷售的舉報材料。
11月17日，業主們來到旭輝北京總部，繼續尋求新的解決方案。
孔鵬離開了，旭輝26街區依舊混沌。
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