實(shí)探廈門(mén)樓市:錯(cuò)判市場(chǎng)虧本銷(xiāo)售已非個(gè)案 地王項(xiàng)目如今賠本賺吆喝

每經(jīng)記者｜林菁晶 王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

原計(jì)劃以超過(guò)40000元/平方米的價(jià)格岀售，如今卻以28000元特價(jià)銷(xiāo)售，且全部精裝修。

廈門(mén)翔安金茂悅的虧本價(jià)格幾乎讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。這宗曾經(jīng)的“地王”正在以虧本銷(xiāo)售的方式試圖在樓市寒冬之下迅速回籠資金。

2017年9月29日，在廈門(mén)時(shí)值“金九”的最后一場(chǎng)土拍中，金茂以20.91億元競(jìng)得翔安區(qū)2017XP08商住地塊，成交樓面價(jià)達(dá)29450.7元/平方米。

“廈門(mén)樓市是過(guò)去幾個(gè)月全國(guó)調(diào)整最明顯的區(qū)域，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，而在2016～2017年的確出現(xiàn)了大量地王項(xiàng)目。”對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格是按照預(yù)期計(jì)算的，而樓市因?yàn)楦鞣N調(diào)控政策影響，出現(xiàn)了降溫降價(jià)。這種情況下，降價(jià)入市難免。

在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這是金茂作為央企第一次進(jìn)入廈門(mén)，為了提高知名度，才推出特價(jià)房銷(xiāo)售。隨后預(yù)售價(jià)格會(huì)是36800元/平方米，隨時(shí)會(huì)漲價(jià)。現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)最低，不會(huì)再降了。”

不過(guò)在隨后的交談過(guò)程中，上述銷(xiāo)售人員又放松了口徑，稱(chēng)價(jià)格還好商量，“26000元、27000元的房源也都有”。

翔安金茂悅售樓處 實(shí)習(xí)生 李娜 攝

全面降價(jià)之后，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈

“像現(xiàn)在這種行情再降應(yīng)該也沒(méi)什么空間了。翔安這邊跌了20%多，集美那邊以前4萬(wàn)多，現(xiàn)在3萬(wàn)多。”在翔安區(qū)一家房屋中介，經(jīng)紀(jì)人向記者抱怨當(dāng)下市場(chǎng)的不景氣，“現(xiàn)在估計(jì)沒(méi)有一個(gè)盤(pán)能穩(wěn)定持續(xù)每天賣(mài)出一單的，一個(gè)月賣(mài)30套都是很困難的事情。”

如此一來(lái)，打折虧本銷(xiāo)售成為高價(jià)拿地的房企們眼下不得不做的選擇。

因而此前有媒體分析，按照當(dāng)前的樓面價(jià)，如果再加上建安、精裝、融資和管理等成本，這意味著廈門(mén)金茂悅每賣(mài)1平方米的房子，可能就會(huì)虧損1萬(wàn)元左右。

與翔安金茂悅一路之隔的銀溪墅府，作為代建政府人才引進(jìn)的樓盤(pán)，同樣也采取了推出特價(jià)房的打法，折后價(jià)格26000元/平方米起步。值得一提的是，該項(xiàng)目二手房性?xún)r(jià)比更高，僅21000元/平方米，但即便如此，市場(chǎng)反應(yīng)也趨于平淡。

此外，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員還告訴記者，與金茂悅相比，銀溪墅府的最大優(yōu)勢(shì)是擁有學(xué)區(qū)資格。“雖然只有一條馬路相隔，但馬路一邊的金茂悅不帶學(xué)區(qū)，而銀溪墅府對(duì)接同安一中濱海校區(qū)，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，顯然比金茂悅更有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。”

記者隨后又來(lái)到附近的融信鉑悅灣項(xiàng)目，該樓盤(pán)主打83平方米三房三衛(wèi)復(fù)式loft。相對(duì)于金茂悅來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目實(shí)際使用面積更大，房間更多，同時(shí)離地鐵更近。銷(xiāo)售人員告訴記者，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)只需要首付30萬(wàn)元，次年年末補(bǔ)齊剩下的首付金額，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者先行墊付了一部分首付，0利率。

記者查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，從6月開(kāi)始，廈門(mén)的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月處于下跌或停滯狀態(tài)。

事實(shí)上，廈門(mén)降價(jià)的樓盤(pán)并不止上述幾個(gè)。另一個(gè)頗具名氣的樓盤(pán)萬(wàn)科白鷺郡亦從國(guó)慶前夕開(kāi)始調(diào)整價(jià)格，推出百余套89~110平方米特價(jià)房，原價(jià)500萬(wàn)元/套，優(yōu)惠后為278萬(wàn)～298萬(wàn)元/套，相當(dāng)于6折出售。

實(shí)習(xí)生 李娜 攝

錯(cuò)判的市場(chǎng)，房企需要自己買(mǎi)單

胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，廈門(mén)樓市曾在2016年年度房?jī)r(jià)漲幅45.5%，2017年年度房?jī)r(jià)漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱(chēng)為中國(guó)樓市的“領(lǐng)漲王”。強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭也給了各家頭部房企們莫大的信心，激進(jìn)地拿下一個(gè)又一個(gè)“地王”。

然而，在后來(lái)的一輪輪樓市調(diào)整中，廈門(mén)成為房?jī)r(jià)下跌最為顯著的二線城市。錯(cuò)判的市場(chǎng)，房企需要自己買(mǎi)單。

記者曾就是否屬于虧本銷(xiāo)售問(wèn)題詢(xún)問(wèn)過(guò)廈門(mén)翔安金茂悅的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，對(duì)方?jīng)]有就是否是虧本銷(xiāo)售進(jìn)行正面回應(yīng)，但他表示：這是根據(jù)廈門(mén)樓市現(xiàn)狀做出的隨行就市的選擇。該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，考慮到廈門(mén)樓市整體銷(xiāo)售狀況，項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)行情選擇了“低開(kāi)高走”的定價(jià)營(yíng)銷(xiāo)策略，針對(duì)項(xiàng)目部分房源的起售單價(jià)給予了一定優(yōu)惠，后期按照銷(xiāo)售節(jié)奏，已經(jīng)逐步上調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格。

根據(jù)最新安信國(guó)際機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，金茂在一二線城市取得大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，建筑面積達(dá)2700萬(wàn)平方米，超過(guò)2017年全年合約銷(xiāo)售總建面的11倍。其中，20%的土地儲(chǔ)備（按貨值計(jì)算）位于北京、10%位于南京、8%位于上海、6%位于廣州。估計(jì)土地儲(chǔ)備的總權(quán)益貨值超過(guò)4000億元，大概率可完成2020年2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)，相當(dāng)于42%的復(fù)合年增長(zhǎng)率。

“這個(gè)不是個(gè)案，從全國(guó)看，南京、廈門(mén)等城市已經(jīng)出現(xiàn)一批虧本入市項(xiàng)目。這些城市的主要特點(diǎn)都是2017年左右的一波高價(jià)地，而當(dāng)下房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了調(diào)整。北京等城市也已經(jīng)出現(xiàn)了部分限競(jìng)房項(xiàng)目，因?yàn)閷?duì)銷(xiāo)售情況過(guò)于樂(lè)觀，出現(xiàn)了實(shí)際虧損的現(xiàn)象。”張大偉表示，從趨勢(shì)看，樓市調(diào)整才剛剛開(kāi)始，如果政策不變，沒(méi)有救市政策出現(xiàn)，后續(xù)虧損項(xiàng)目可能會(huì)更多。

他續(xù)稱(chēng)：“對(duì)于地王項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，部分項(xiàng)目初期低價(jià)入市的項(xiàng)目屬于全盤(pán)相對(duì)位置較差，容積率較高的部分房源，而且后續(xù)的市場(chǎng)變化不確定，所以是不是全盤(pán)虧損很難說(shuō)。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更關(guān)鍵的時(shí)代到來(lái)了。”

（實(shí)習(xí)生李娜對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）