回款是第一要務 深圳萬科以價換量加速推盤

每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

離2018年結束只剩20多天，深圳萬科又有一個樓盤即將入市。據深圳市規土委，深國際萬科和風軒已經備案房源889套，均價6.6萬元/平方米。而根據深圳萬科發布的信息，開盤最高將有5%的優惠，而萬科對外宣傳了5.88萬元/平方米起的信息。

臨近年底，深圳萬科加快了推出新盤的力度，11月末深圳萬科祭出了堪稱深圳史上最大規模的推盤，一舉推出了萬科星城3337套住宅。

加速推盤、以價換量折射的是萬科為了達成回款目標的不遺余力。在南方區域的9月月度例會上，萬科董事會主席郁亮透露，萬科今年設定了6300億元回款，目前完成不到一半；直至12月，在萬科上海區域媒體交流會上，郁亮認為這一目標基本可以完成。在這個任務的催促下，萬科各城市公司正在頻繁出招。

以價換量推新

在9月的那次內部講話上，郁亮談到了南方區域所面臨的回款壓力較大。“當前南方區域的回款壓力比較大，這不是因為南方區域做的不好，而是因為率先感受到了市場及行業變化，此外南方區域新業務發展走在集團的前面，這兩點結合到一起使得南方區域的壓力更大。”郁亮說。

作為南方區域的重鎮，深圳萬科的回款額對整個區域有著舉足輕重的影響。舉例言之，去年萬科南方區域實現回款1500億元，其中深圳萬科一個城市公司的回款額為500億元，占整個區域的三分之一。

以此觀之，在6300億元回款任務的要求下，深圳萬科所承擔的任務量不小。熟悉深圳萬科的人士向《每日經濟新聞》記者表示，這一任務具有相當的挑戰性。

為了達成這一目標，深圳萬科采取的銷售策略是大規模推出新盤，并在價格上有一定的折讓。典型的如萬科星城，一次性投向市場3000多套房源，最終去化率六成左右，其中5樓以上的單元全部一口價。

又如萬科香蜜府11月底所推出的397套，最終銷售了381套，房源最低8.2萬元/平方米，均價9.71萬元/平方米，疊加裝修費6000元/平方米。

這一價格略低于今年4月二期開盤時的均價，當時的開盤均價為9.75萬元/平方米加上7000元/平方米裝修合同價；2017年4月，一期開盤毛坯備案均價為9.97萬元/平方米，這次開盤的確是“平價”入市。

據《每日經濟新聞》記者了解，深圳萬科幾乎所有渠道火力全開推廣新盤。“最近總是能夠接到很多萬科樓盤銷售的電話，沙井的給我打，龍華的也給我打。”一名潛在買家告訴記者。

萬科沒有對外正式公布過這兩個盤的銷售額。而據深圳市場人士測算，萬科星城開盤的銷售額在70億元左右，萬科香蜜府則是60億元，如果能夠在年內按時簽約，將轉化為130億元回款。

緊抓回款過冬

郁亮在內部講話上強調，所有行為都“收斂聚焦”，保證萬科“活下去”。“6300億回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，所有業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

實際上，銷售回款一直是萬科考核業績的重要指標。今年2月，在萬科的新總裁見面會上，郁亮就表揚公司總裁、首席執行官祝九勝稱，我們不追求銷售數字，我們更在乎的是銷售的回款速度。“以現金流為基礎，這是祝九勝加入萬科之后帶來的變化。”

在萬科2017年度股東大會上，祝九勝表示，市場還處于上升期的時候，大家都關注銷售額，不去關注回款。“五年前，萬科的回款就已經很優秀了。我們對整售業務也有探索，導致我們的現金回款比較多。”

三季報顯示，截至9月30日，萬科的貨幣現金達到1327億元。賬面上現金充裕，萬科開啟逆周期收并購的節奏。

萬科今年下半年與幾家龍頭房企的交易頗為惹眼。11月9日晚間，嘉凱城公告稱，公司以整體掛牌底價3.55億元的價格通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓旗下5個地產項目資產包，杭州錦藍置業有限公司以底價競得上述資產項目包。

杭州錦藍歸屬于浙江萬科南都房地產有限公司持股50%的杭州錦業，而嘉凱城控股股東為恒大地產母公司凱隆置業。

此外，10月10日，華夏幸福發布公告，宣布與北京萬科、北京恒燚合作，通過收購目標公司部分股權的方式，合作開發多個環京項目，交易價款約為32.34億元。

外界疑惑萬科喊出“活下去”之后又瘋狂拿地，郁亮回應稱，“萬科到底有沒有瘋狂拿地？我請大家都算一下。”他反問，維持萬科現在的規模，需要多少地？銷售額達到6000億以后，需要多少相應的土地投資？這和活不活下去一點關系也沒有。

一名接近萬科的人士告訴《每日經濟新聞》記者，“活下去”其實是對內部強調的。“萬科對行業時刻都有危機感，對于戰略，對于未來，萬科總是在思考，在反省。”而郁亮說，“我們只是想讓自己不舒服，并不想讓別人不舒服。”