“非議”蛋殼

每經(jīng)記者｜林菁晶 王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“我覺(jué)得必須在35歲之前做一個(gè)選擇，我不想停留在舒適區(qū)。”

四年前，32歲的高靖創(chuàng)辦了“蛋殼公寓”。選擇傳統(tǒng)租賃行業(yè)創(chuàng)業(yè)，他感慨自己終于知道了什么是苦、什么是累、什么是孤獨(dú)。

今年3月，36歲的高靖帶領(lǐng)蛋殼公寓完成了5億美元C輪融資，領(lǐng)頭企業(yè)包括老虎環(huán)球基金、螞蟻金服，蛋殼的估值也一舉超過(guò)20億美元，成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)名副其實(shí)的獨(dú)角獸企業(yè)。

中小公寓的資金鏈開(kāi)始斷了，唯有頭部公司才能拿到高額融資。

但蛋殼公寓的崛起著實(shí)不易，特別是在經(jīng)歷了各大公寓品牌的野蠻生長(zhǎng)、跑馬圈地和行業(yè)爆倉(cāng)流言的寒冬之后。

“做長(zhǎng)租公寓就是選擇做‘臟活兒’、‘累活兒’。”此前，自如CEO熊林曾如此評(píng)價(jià)這個(gè)行業(yè)。

眼下，已經(jīng)將臟活兒累活兒做大到極致的蛋殼公寓，各種麻煩和質(zhì)疑依然接踵而至。

獨(dú)角獸的誕生

2019年伊始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)生了有史以來(lái)最大的收購(gòu)案——蛋殼公寓以2億美元的價(jià)格收購(gòu)了杭州公寓第一品牌愛(ài)上租的100%股權(quán)及資產(chǎn)。愛(ài)上租是國(guó)內(nèi)分散式長(zhǎng)租公寓中最早一批試水金融業(yè)務(wù)的玩家，分別在2016年與2017年獲得過(guò)1.01億元的A輪融資與3000萬(wàn)的B輪融資。

這筆交易被視為行業(yè)洗牌與整合的開(kāi)端。自此，蛋殼公寓管理的房間數(shù)量迅速擴(kuò)張到40萬(wàn)間，相比之下，長(zhǎng)租公寓的巨無(wú)霸自如在去年年初完成40億元人民幣融資時(shí)，管理房源數(shù)量為50萬(wàn)間。

能夠比肩左暉，年輕的高靖無(wú)疑是成功的。創(chuàng)立蛋殼公寓之前，他曾在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)有過(guò)豐富的經(jīng)驗(yàn)。

2005年從北京交通大學(xué)畢業(yè)后，高靖的第一份工作是在百姓網(wǎng)做市場(chǎng)推廣，第一間辦公室蝸居在4平方米的平房中，他在百姓網(wǎng)一直做到北京分公司總經(jīng)理，歷時(shí)4年5個(gè)月。

隨后，他又陸續(xù)在百度、好樂(lè)買(mǎi)、糯米網(wǎng)等多家互聯(lián)網(wǎng)公司工作，但停留最長(zhǎng)的一家不超過(guò)2年。

“一定要在35歲之前實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)。”這是高靖對(duì)自己的承諾，但他卻并不確定自己究竟應(yīng)該做什么。

2014年正值所謂的資本寒冬，融資變得越發(fā)困難，高靖接到糯米網(wǎng)、領(lǐng)英中國(guó)的創(chuàng)始人，現(xiàn)在蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)的電話，說(shuō)要給他一筆投資，“由你自己去闖。”

從2015年初僅有數(shù)百萬(wàn)資金的啟動(dòng)，到2018年初1億美元B輪融資的到賬，高靖經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)“全是苦的事情，讓人睡不著覺(jué)的事情”，但好在“創(chuàng)業(yè)公司只要頭三年死不了，基本上公司就基本進(jìn)入正軌了”。

果不其然，在隨后爆發(fā)的“租金貸”、“被約談”等一系列麻煩并沒(méi)能阻礙蛋殼公寓如日中天的擴(kuò)張，但清醒的現(xiàn)實(shí)依舊擺在眼前——長(zhǎng)租公寓是個(gè)重資本并且大多數(shù)都在虧本的行業(yè)，融資然后燒錢(qián)的模式在一定程度上決定著他們的生存、發(fā)展或者死亡。

正如《一本財(cái)經(jīng)》所言：“只有達(dá)到規(guī)模效應(yīng)后，邊際成本降低，加上管理得當(dāng)，才能開(kāi)始賺錢(qián)。而當(dāng)你成為行業(yè)老大、控制市場(chǎng)之后，就可以借著壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。這是對(duì)于未來(lái)‘最可愛(ài)’的想象力。”

那么，蛋殼距離高靖想象中估值100億美元以上的超級(jí)獨(dú)角獸還有多遠(yuǎn)？

獨(dú)角獸的麻煩

想要擔(dān)起“超級(jí)獨(dú)角獸”甚至只是“獨(dú)角獸”這個(gè)名頭，蛋殼還需要努力，盡管這次的一紙喜訊，已經(jīng)堪稱這大半年來(lái)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域唯一的好事。

“蛋殼公寓是騙子”“蛋殼被指捆綁貸款”“蛋殼被住建部門(mén)約談查處”，此輪融資之前，圍繞蛋殼的似乎全是這些負(fù)面，甚至還有一些奇奇怪怪的諸如“蛋殼公寓員工張某伙同他人因?yàn)榭诮蔷蛯⒁幻蔚嗡緳C(jī)打傷至輕傷”等社會(huì)新聞。

源自我愛(ài)我家原副總裁胡景暉的炮轟，以蛋殼等為主的長(zhǎng)租公寓們經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的寒冬。

2018年8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，蛋殼公寓等10家中介共同承諾落實(shí)“三不得”要求，同時(shí)允諾不漲租金。但是，它們的主動(dòng)示好沒(méi)能獲得廣大群眾的原諒，而是集齊了一波又一波憤怒。

就在蛋殼承諾三天后的8月22日，有自媒體爆出“租戶在蛋殼公寓簽署租賃合同的同時(shí)，莫名簽署了一筆貸款”，關(guān)于這個(gè)行業(yè)的潛規(guī)則不斷被開(kāi)扒。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，別的長(zhǎng)租公寓品牌，租金月付是最貴的，季付和年付會(huì)便宜一些，但在蛋殼，不管是月付還是半年付、一年付，租金總額是一樣的。而蛋殼工作人員亦不避諱提及貸款，“會(huì)有一個(gè)貸款合同，是以你個(gè)人名義和銀行簽訂的，蛋殼提供擔(dān)保，貸款利息和手續(xù)費(fèi)都是由蛋殼承擔(dān)的，很劃算。建設(shè)銀行等多家銀行都是我們的合作銀行，你這筆貸款很安全的，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所加的“蛋殼群租討論群”，幾乎每天都能看見(jiàn)全國(guó)各地的租戶交流關(guān)于蛋殼存在的問(wèn)題。記者粗略統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段的問(wèn)題多聚焦于“住滿合同期不退押金”“售后什么都不管”等領(lǐng)域，也不斷有律師跳出來(lái)幫助業(yè)主維權(quán)。

雖然蛋殼成功融資，但長(zhǎng)租公寓的融資渠道當(dāng)下仍很有限。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，從2017年至2018年上半年，以長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（包括收費(fèi)收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs）僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的不到5%。

不過(guò)，有危便有機(jī)，盡管與租戶間的信任在一點(diǎn)點(diǎn)消耗，但資本依舊逐利，這個(gè)行業(yè)依舊“天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往”，盡管這是一個(gè)更加痛苦的過(guò)程。

熊貓公寓CEO王璽龍?jiān)诮邮苊襟w采訪時(shí)曾直言：“這是一個(gè)冰山之下的行業(yè)，很多事情是不浮上水面的……賺錢(qián)還是很賺錢(qián)的，但是賺的錢(qián)有不合規(guī)的。”

眼下，隨著蛋殼此輪融資，資本退場(chǎng)后“寂靜”大半年的長(zhǎng)租公寓行業(yè)又開(kāi)始刷屏?；蛟S，我們將迎來(lái)的是新一輪“等待”，瓶頸之后關(guān)于融資、運(yùn)營(yíng)和政策的“等待”。

（封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）