北京大規模供地隱情

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

土地推介會通常是三四線城市為吸引房地產開發商的商業行為，在土地緊俏的北上廣深非常罕見。然而，就在北京土地市場經歷了兩個月的沉寂后，官方卻舉辦了一場規模罕見的土地集中推介會。

這場由北京市規劃和自然資源委員會主導的2019年上半年擬供應經營性用地項目推介會，集中推介了57宗經營性用地，到會的房地產企業達到了130余家，近200名房企人員擠滿了整個大廳，開發商的熱情同市場的冷清對比鮮明。

土地市場相對沉寂

近期北京土地市場沉寂非常。

整個3月，北京僅推出1宗住宅用地且無宅地成交。

4月，北京無住宅用地供應，僅成交1宗宅地，出讓金總額10.2億元，同比降近七成。

5月至今（5月23日），尚無土地成交記錄。

和低迷成交量相對應的是較低的溢價率。

中指院數據顯示，1~3月（主要為1、2兩個月），北京共推出住宅用地24宗，成交22宗，合計158萬平方米，同比增加14%。一季度宅地成交金額同比增逾一成，合計逾584億元，同比微增3%；平均溢價率11%，較去年同期下降3個百分點；成交樓面均價20514元/平方米，同比下降11%。

因城市副中心建設而大熱的通州在1月10日拍賣一宗商品房用地，該類型地塊在通州區域已經塵封了3年之久，開拍前引起了各方無限遐想。

這宗臺湖的限競房用地起始價高達65億元，限價54164元/平方米，建設用地面積115506.324平方米，建筑控制規模達到280243平方米。

就在市場萬眾矚目之時，萬科和平安聯合體以66.6億元，僅約2%的低溢價率競得，這也成為近期北京低迷土地市場的一個縮影。

但也有專家認為，這是土地市場的正常表現。北京房地產業協會副會長、秘書長陳志告訴《每日經濟新聞》記者：“目前北京市的供地還是在按照既定政策走，不存在過冷或過熱。”

局地新房去化周期長

土地市場的表現可能來自住宅市場的去化壓力和低迷的價格。

一段時間以來，北京土地供應以限競房用地為主，目前市場進入了限競房供應井噴期，尤其2018年下半年以來，北京樓市庫存情況加劇。中原地產研究中心統計數據顯示，在過去一年中，北京樓市庫存增加到了近8年最多的7.13萬套（統計口徑為所有商品房住宅含限競房），漲了2萬套，漲幅高達42%。

截至5月20日，從2018年6月10日開始，北京樓市入市限競房項目達到了49個，合計73期，供應住宅套數達到了33427套，而網簽數據合計10232套，網簽均價為49075元/平方米，網簽完107.3萬平方米，按照面積計算網簽完成率只有27.3%。

在一些限競房扎堆的區域，例如北京青龍湖區域，去化周期可能很長。

根據國家統計局數據，4月份北京新建商品房價格環比金上浮0.5%，幾乎無變化，而3月份該數據為0.4%，2月份為-0.2%，市場持續低迷。

在此背景下，很多新推出的商品房采取了低于備案價的策略銷售。

根據北京住建委官網消息，某高端項目備案價格為74000元/平方米，但《每日經濟新聞》記者詢問得知，該項目目前的均價約為66000元/平方米。

部分地塊限價已有解除

5月9日的推介會集中推介了57宗經營性用地，其中44幅為住宅用地，土地面積共計321公頃，其中包括9宗共有產權房用地，土地面積約57公頃。

僅一天后，北京市規劃與自然資源委員會網站公布了具體近期計劃供應經營性用地項目信息。信息顯示，將有54宗經營性用地陸續入市，其中11塊將在5月正式入市。

據媒體報道，北京規劃委相關負責人在會上表示，召開推介會的初衷是北京進一步優化營商環境的切實舉措，政府為廣大開發企業做好服務工作。“計劃供應的土地，會根據市場需要，擇機安排。”

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池向《每日經濟新聞》記者表示：“土地市場是房地產調控的閘門。根據北京十三五住宅供應規劃，每年北京要供應30萬套住房，與此相對應，住宅供應也會不斷增加。由此，土地成交量會隨之增加。”

此次推介的42宗住宅用地廣泛分布于除東西城、海淀外的各個城區。其中，豐臺區供應住宅用地數量最多，其供應的7宗住宅用地均為商品房，分布宋家莊、花鄉、周莊子、大瓦窯等地。朝陽區雖有兩宗住宅用地，分別位于孫河和金盞鄉等較優區位。

石景山區的4宗住宅用地則分別位于五里坨、古城、西黃村等板塊。

石景山區某供地區域 每經記者 王佳飛 攝

房山區近期也將加大住宅用地的供應量，5～6月將供應6宗住宅用地，供應土地規劃建筑面積為75.11萬平方米。

昌平、順義分別計劃供應3宗住宅用地，密云、通州、延慶則僅分別供應一宗宅地。

諸葛找房表示：“可以預期北京供地節奏加快，接下來將迎來一波供地小高峰。”

值得關注的是，在此次推介會推出的57宗經營性用地中，部分地塊解除了“限房價”要求。

其實這已經是近期北京土地供應的一個趨勢，近期公用的土地中不限價地塊達4宗，而2018年全年僅成交一宗不限價地塊。

諸葛找房最后表示：“這些不限價地塊供應量增加，成為北京土地市場的重要信號，預計未來土地出讓也將采用更加靈活的規則。”

(封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）