每日經濟新聞 2019-07-27 21:03:01
洛陽“止貴”。
每經記者｜王佳飛 每經編輯｜陳夢妤
由于房價漲幅全國第一，洛陽給房價設定了漲停板。
昨天（7月26日）中午，洛陽市住房保障和房產管理局（下稱洛陽市房管局）在回復網友提問時明確表示：“各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，在售房源價格原則上均不得高于該基準價。”
此前，洛陽市房管局給各房企開設有端口，只要符合要求，開發商可直接通過系統完成網簽。
多名業內人士向《每日經濟新聞》記者確認：目前洛陽市已經暫停網簽，開發商端口暫時關閉。
但對此，洛陽市房管局辦公室給記者的回復是“不知道”。
據國家統計局最新數據，今年6月，洛陽新房價格環比上浮2.5%，居全國第一，定基指數也上浮至135.6，一路保持上漲態勢。今年上半年，洛陽的房價漲幅有5個月居于全國前5位。
7月25日、26日，《每日經濟新聞》記者走訪了洛陽多個項目，探訪這座河南第二大城市的樓市真相。
河南洛陽，建設中的樓盤 每經記者 王佳飛 攝
以洛陽新區洛龍區為例，記者走訪發現，這個背負洛陽官方“加速城市發展戰略重任”的區域，是目前洛陽房價最高之地。安居客數據顯示，洛龍區近年來一直呈現領漲全洛陽的態勢，每年都有著均價1000元左右增幅。
“金科第一次在洛陽做項目，就是要打造標桿。我們拍地時就是地王，所以價格也相對高一些。”洛龍區金科·綠都天宸的銷售人員這樣解釋項目12000元/平方米的單價，而洛陽目前的新房成交均價是8400元/平方米左右。
今年初，金科以1121萬元/畝、13.2億元總價，接近50%的溢價率奪得該項目地塊，成為今年洛陽首宗總價地王。
值得一提的是，該地塊曾經在2018年10月以750萬元/畝的價格流拍，但3個月之后卻以每畝上浮371萬元的價格成交。
記者在走訪中獲悉，洛陽土地市場這一輪沖刺始于2018年8月，連續3天3宗地王令這個市場充滿無限想象。
2018年8月1日，藍光旗下洛陽浩德安瀾置業有限公司經過126輪競拍，以924萬元/畝、8.07億元總價，以及145.74%但高溢價，將洛龍區LYTD-2018-19地塊收入囊中，一舉成為洛陽單價地王。
然而地王寶座翌日便易主。8月2日，洛陽本土開發商河南省中成房地產以930萬元/畝競得同樣位于洛龍區的LYTD-2018-21地塊，刷新了單價地王紀錄。
但同樣的一幕在8月3日再次上演。洛陽信德置業有限公司以1358萬元/畝拍得洛龍區LYTD-2018-24地塊，單價地王再度易主。
故事遠未結束。
今年5月22日，碧桂園擊敗華潤、金茂、保利、建業等一眾對手，經過約5小時382輪報價，以1401萬元/畝、總價14億元、溢價率134%競得洛龍區一宗商住地塊，樓面價7012元/平方米。
由此，洛龍區乃至整個洛陽的單價地王紀錄繼續被刷新。而碧桂園這宗地王附近的項目，正是前文所述的金科·綠都天宸。
據Wind，洛陽的土地樓面價呈逐年上升趨勢，2019年6月達到了7005元/平方米，而今年1月，這一價格還是4506.55元/平方米，半年漲幅達55%。
近1年洛陽成交土地樓面價
很多城市還在想著沖破限價，而洛陽卻已經開始給房價設定了漲停板。
在此之前，開發商們對于房價上漲的預期，還來自2021年即將通車的洛陽地鐵1號線。
在記者的走訪中，多個項目的銷售人員均以地鐵為說辭：“出門就是地鐵，您要是想賣房就別再猶豫了。2016年傳出要修地鐵的消息后，很多項目的房價穩穩漲了一波，2021年地鐵修好之后這里的房價還會漲。”
除基礎設施外，從人口凈流入視角看，據洛陽市統計局數據，洛陽市一直處于人口凈流入狀態，且凈流入人口由2010年的17.5萬人增至2018年的21.9萬人，創歷史最高水平，這成了房價上漲的強勁推動力。
事實上，2017年5月，洛陽就曾出臺限價政策——“原則上售價不能高于上個月的備案均價”。當時房價漲勢得到控制，隨后兩年間，雖然漲幅有所放緩，但整體依然穩中有升。
據安居客，洛陽1月房價均值是7738元/平方米，7月漲至8385元/平方米。但從全國范圍看，洛陽的房價大體處于中位水平。
據國家統計局數據，6月洛陽房價定基指數是135.6，在全國70個大中城市居于第35位。而根據諸葛找房發布的百城房價收入比榜單，洛陽處于100個城市中的第52位，保持中游的位置。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示：“西安升級了郊區限購、洛陽強調了限價，而開封收回了放松的政策。這都說明，當前房住不炒的邏輯會繼續，房地產市場依然需要積極對房價進行降溫。”
“一方面，政策不會因為三四線城市交易降溫而松動，關鍵還是要看房價；另一方面，如果房價上漲過快，那么政策收緊和管控力度還會強化。這也決定了今年第三季度全國房價管控政策的特征為一不放松、二或收緊。”
《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，洛陽部分新盤拒絕購房者使用公積金貸款。
早在2017年12月，住建部等四部門就已明確要求，房企在銷售商品房時，要提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在樓盤銷售現場予以公示。
但是，金科·綠都天宸和中梁壹號院的銷售人員都避談公積金話題，記者主動問及之后，他們才支支吾吾地表示：“抱歉在這里購房不能使用公積金，但我們可以協助您辦理商業貸款，并且大部分洛陽的新盤都不能使用公積金。”而藍光鈺瀧府的說法則是“公積金、商業貸二者擇一”。
對于不能使用公積金，他們自己給出的解釋是“地塊在銀行做了抵押，所以不能使用公積金”。
業內人士則向記者解釋：“公積金因為審批程序太多的確回款慢，不使用公積金是開發商比較本能的做法。而土地被抵押，是因為塊地和樓盤已經被抵押給了銀行，如果后續樓盤出現爛尾銀行可以接手，公積金管理中心不放貸也是為了避免重復抵押，規避風險。”
洛陽市公積金管理中心工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“通常不能使用公積金的有兩種情況，一是五證不齊全，二是土地進行了抵押。”
但該工作人員同時表示：“不過，開發商已經抵押的土地通過擔保機構，聯系信貸科走相關程序，使用公積金也不是不可能。”
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封面圖片來源：攝圖網
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