行業(yè)預期收緊可持續(xù)增長成核心能力：弘陽地產2019年中報解析

8月28日晚間，弘陽地產(1996.HK)發(fā)布中期業(yè)績公告。面對日趨復雜的國內房地產行業(yè)形勢，弘陽地產在繼續(xù)保持財務穩(wěn)健的同時，實現了可持續(xù)增長。

公告顯示，今年上半年弘陽地產實現合約銷售金額302.5億元（人民幣，下同），同比上升42.7%；累計實現簽約面積229.2萬平方米，同比上升48.3%；凈利潤為7.2億元，同比上升15.2%。

財務指標方面，弘陽地產穩(wěn)字當頭：毛利率29.0%，持續(xù)高于行業(yè)平均；凈負債率76.0%，處于行業(yè)中樞水平；手頭現金169.5億，較2018年末增長36%；短債占比亦同比下降。

在“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等新形勢下，國內房地產企業(yè)的發(fā)展預期收緊，產品力、服務力、運營力等“軟實力”成為中型房企重點打造的核心能力，在持續(xù)奔跑中，不但要實現不掉隊，更需要補短板、真正實現差異化競爭能力，在沖刺中完成自我進化。

弘陽地產的半年報給出了自己的答案：繼續(xù)確保可持續(xù)成長，鍛造精進“軟實力”，真正實現差異化發(fā)展。這個答案，也從弘陽地產在今年上半年獲得的幾個重要獎項中，得以闡釋——

“2019中國房地產500強”TOP52、“中國商業(yè)地產百強企業(yè)”TOP14、“2019中國上市公司品牌價值新銳榜”TOP22、“2019年輕資產運營優(yōu)秀企業(yè)”TOP6……

弘陽·都江府項目、湖州仁皇正弘府項目先后獲得建筑設計界知名的金盤獎、艾特獎；南京弘陽廣場榮膺“2019優(yōu)秀文商旅項目五強”……

今年3月，弘陽地產在2018年業(yè)績發(fā)布會上表示，2019年的銷售目標為600億元。而根據中報，至6月30日，弘陽地產已完成銷售目標的50%。

據悉，歷年來，弘陽地產主要銷售節(jié)點集中于3、4季度，較多的銷售額也將在下半年釋放。“完全有信心實現既定銷售目標”，一位公司人士表示。

差異化發(fā)展：“雙輪驅動”增厚“安全邊際”

弘陽地產是國內為數不多的、擁有完整城市更新服務業(yè)態(tài)的房地產企業(yè)。弘陽地產提出的“商業(yè)地產雙輪驅動”戰(zhàn)略，正是公司基于自身獨特商業(yè)基因，所打造的差異化高質量發(fā)展能力。

中報數據顯示，“雙輪驅動”積極有效地為弘陽地產增厚了業(yè)務“安全邊際”：在上半年公司整體營收實現同比增長的前提下，商業(yè)板塊異軍突起，商業(yè)租金收入同比大增22.6%。

目前，弘陽地產已開業(yè)三座弘陽廣場，分別坐落于南京、常州和煙臺。此外，正在籌開十二座弘陽廣場，分別位于環(huán)渤海、長三角等重要經濟圈。

而南京弘陽廣場作為旗艦標桿，在去年和今年分別完成對旗下B館、C館的全面改造，已成為南京橋北區(qū)域名副其實的商業(yè)與文化核心。

住宅業(yè)務方面，截至今年6月底，弘陽地產總土儲為1569萬平方米，其中83%位于新一二線城市，較2018年末增加19.9%，項目位于南京、常州、常熟、無錫、杭州、溫州、合肥、西安、長沙、重慶、成都、江門、佛山等具有經濟活力的節(jié)點型核心城市，這為公司在未來繼續(xù)實現可持續(xù)增長，奠定了堅實基礎。

事實上，“雙輪驅動”戰(zhàn)略的提出與踐行，不僅令弘陽地產成為具有差異化發(fā)展能力的中型房企，更是縱深的戰(zhàn)略思考——

據悉，弘陽地產正依托“雙輪驅動”及其在南京橋北區(qū)域成功推進產城融合發(fā)展的真實案例，以“雙Mall+游樂演藝”為商業(yè)模型，全力推進產城融合項目在全國更多的城市落地生根。

鍛造“軟實力”：主動擁抱行業(yè)變革

今年上半年，弘陽地產針對商業(yè)與住宅兩大業(yè)務板塊，進行了大刀闊斧的產品線升級，以期實現產品溢價與服務提升。

商業(yè)板塊方面，弘陽地產提出了“商業(yè)4.0產品體系”，打造有IP的全時態(tài)游樂綜合體，其中包含弘陽摩天輪、弘陽城市秀場、弘陽未來世界、主題街區(qū)等四大模塊，使商業(yè)與城市文化有機聯結，成為“永不落幕的城市秀場”。

以南京弘陽廣場為例。今年8月10日C館開業(yè)，實現首兩日客流超90萬、銷售額達2900萬。

值得一提的是，C館著重落地差異化的“夜經濟”概念，契合“鼓勵發(fā)展文化和旅游場所夜間餐飲、購物、文化演出”的精神。行業(yè)認為，“夜經濟”不但助力城市消費、提供就業(yè)機會，更對推動城市經濟發(fā)展，提升城市形象、活力和聚集力具有重要意義。

住宅板塊方面，弘陽地產打磨出品三大產品線：時光系、昕悅系及宸暉系，并在全條線推進產品標準化體系建設。

弘陽地產還提出15大產品IP模塊覆蓋全周期產品，落地智慧社區(qū)、愛麗絲花園、泡泡王國、大象收納、愛妻廚房、動力跑道等模塊，在控制成本的同時，提升項目溢價。

以無錫三萬頃項目為例。今年上半年完成銷售額7.7億，價格超過區(qū)域競品25%，庫存去化率近100%，預計可提前27個月完成項目清盤，并榮膺“2019上半年無錫別墅市場銷冠”，獲得“中國別墅節(jié)特色山水別墅金獎項目”獎項。

財務穩(wěn)健運營高效：助力可持續(xù)增長

去年以來，錯綜復雜的房地產宏觀環(huán)境，嚴酷地考驗著中型房企實現可持續(xù)增長能力。短期業(yè)務爆發(fā)已不是資本市場最關注的的核心能力，在實現連續(xù)多年銷售復合增長率領先行業(yè)的同時，還能保持財務穩(wěn)健和較高的安全邊際，是中型房企安身立命、長遠發(fā)展的關鍵因素。

弘陽地產的核心財務指標穩(wěn)中有進——

公司總資產為864.5億元，較2018年末增幅近27.3%；簽約回款率達94%，較2018年末提升4個百分點，處于行業(yè)標桿水平；凈利率18.5%，較去年同期提升2.2個百分點，居行業(yè)高位水平。

融資方面，今年上半年，弘陽地產成功三筆美元債，票息處于同規(guī)模房企中樞水平。弘陽地產也是當前同等主體信用評級房企中，發(fā)行3年期以上美元債期限較長的房企之一。

主體評級方面，惠譽確認弘陽地產主體長期信用評級為“B”，展望正面；標普確認弘陽地產主體長期信用評級為“B”，展望穩(wěn)定。今年4月初，聯合國際授予弘陽地產“BB-”國際長期發(fā)行人評級，展望穩(wěn)定；弘陽地產旗下境內主體南京紅太陽獲聯合信用、中誠信證評“AA+”主體評級，展望穩(wěn)定。

此外，繼萬科發(fā)起成立的“采筑”、藍光發(fā)起成立的“阿拉汀”后，弘陽地產在今年上半年聯合發(fā)起成立“新虹橋采購聯盟”，聯盟成員包括新力地產、港龍地產、領地集團、上坤地產、大發(fā)地產、三巽集團等房企。目前，新虹橋采購聯盟已實現聯采首單落地，進戶門聯采購預估金額達6.7億元，采購成本預計下降2%-5%，使各成員企業(yè)有效地實現了降本增效。

據悉，弘陽地產目前正著重發(fā)揮“3升1控”（升規(guī)模、升效率、升品質、控成本）大運營核心優(yōu)勢，推動“3大增長引擎”（運營周轉、資本市場、對外合作）的牽引，圍繞“投融管退”推進現金流高效運營策略落地，實現公司有質量發(fā)展，一次做對、快速精準、暢銷溢價。

“房地產行業(yè)依然值得持續(xù)投入并深耕，這就需要我們更堅決、更純粹、更堅持，”弘陽地產在近日召開的經營會上明確，“好企業(yè)堅守方成大器。”

（文章內容僅供參考，不構成投資建議。）