A股地產股連續兩日“反彈” 業內：3月份房企銷售是關鍵

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

A股節后首個交易日，地產股全線下跌，而此后連續兩日普漲。截至今日（2月5日）收盤，A股房地產開發指數收于1470.08，漲幅為1.54%。與此同時，港股內房股的跌幅也在趨緩，近兩日上漲的地產股超過30只，物業股更是普遍飄紅。

值得注意的是，這一波主力資金的大幅流入，帶動能力不容小覷。2月3日和4日，央行前后開展1.7萬億元逆回購操作，流動性寬裕的利好也輻射到房地產領域。A股市場，地產股一改1月的滯漲，出現了回暖。

一位不愿具名的券商分析師向《每日經濟新聞》記者分析認為，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情將使得經濟和財政壓力進一步加大，也將打破政府兼顧控地產和穩經濟的弱平衡，或將促發逆周期調控彈性進一步加大。考慮到目前行情，2020年地產板塊業績確定性強、估值仍處于低位，而股息率仍處于高位，政策彈性打開也將帶動估值彈性。

圖片來源：攝圖網

地產股連續兩日回暖

1月29日開市的港股連續3天下挫，地產股全線走低；A股節后首個交易日（2月3日），房地產開發指數收于1476.51點，跌幅達9.62%，新城控股、陽光城和世茂股份等50只地產股停板。但此后兩個交易日，地產股有所回暖。2月4日，滬深兩市地產股漲幅為0.64%；2月5日，地產股漲幅為1.54%。

中信房地產指數顯示，房地產板塊平均市盈率已經從1月的10.33倍下滑到了如今的8.78倍。

上述券商分析師告訴《每日經濟新聞》記者，近幾年地產股估值普遍較低，橫向對比可見，地產估值分位在28個板塊中排名倒數第一，跌至1.5%。“大家賺的都是EPS上的錢。如果政策預期有一定放松，那么估值水平也有一定的爬升空間。”

值得注意的是，房企銷售不及預期也影響著房地產板塊的整體股價走勢。受本次新冠肺炎疫情影響，各地樓盤售樓處暫停開放，房企銷售及回款短期內將受到一定影響。

“而且由于一些房企會將去年底一些已售未結的資源會放到一季度來結算。所以房企今年1月份的業績尚可，但也意味著今年2~3月份可能會‘刺刀見紅’。”一位龍頭房企IR向《每日經濟新聞》記者坦言，就目前情況來看，即使售樓處能夠很快恢復，今年2、3月份的銷售業績也很難得到保證，銷售恢復最快可能要到二季度。

2月5日A股房地產開發指數  數據來源：同花順

東吳證券根據過往10年數據測算，一季度銷售占房企全年比例約18%，銷售回款占全年比例約21%?？紤]到本次疫情不僅對房企現金流入產生影響，同時也對現金流出（建安、拿地）產生影響，現金儲備較少的公司會有一定危險。

不過天風證券指出，1~2月是地產行業的傳統銷售淡季，全國銷售和開工面積占全年比重都不超過10%。但3月份是傳統旺季，通常會占到一季度銷售額接近一半，這是關鍵。“一季度受抑制的需求也有望在3月份得到補償性釋放，所以全年地產銷售受到的影響或不大。”

“就看一季度的銷售了，如果不及預期，短期地產股還是會有不小的壓力。”上述券商分析師告訴記者，從二級市場角度來說，銷售是比較前瞻性的指標，銷售預期好不好，會最先在股價上得到反映。加之本次疫情何時結束尚無法確定，地產股不太具有短期穿越波動的能力。

龍頭地產股成關注焦點

地產股的估值提升雖然有不確定因素，但也有拉升空間。

上述券商分析師認為，機構和個人都把A股節后首個交易日的股價視為一次絕佳的抄底良機，就是因為PE越低，相對收益就越高，相應買得就越劃算。“目前來看，地產公司主要受到的影響是銷售停擺，開工施工都暫停。銷售停擺影響回款，但相應的現金流出也暫緩，而且下跌后主流房企對應2020年PE為4.7倍，具備投資價值。”

二級市場總體判斷取決于政策和大勢，也取決于公司自身的市值管理。個股之間估值水平差異不會太大，主要還是靠業績來驅動，而股價和市盈率主要反映的是成長預期。

“從2月份五部門出臺的針對疫情的金融政策來看，房地產行業整體的利好性比較充足，不但可能緩解房企的資金壓力，也可能幫忙房企更快恢復開工建設。對于百強房企尤其是大中型房企更為有利，部分龍頭地產股或持續成為關注的焦點。”該券商分析師認為，在眾多地產股中，值得配置的股票不是特別多，主流投入還是傾向于龍頭企業，如萬科、保利、融創等。

他同時表示，在房地產市場總量保持基本不變的前提下，二線的龍頭房企能夠維持相對比較高的成長性，同時具備一定規模安全性，剛過“千億”的企業，未來幾年可以看到盈利持續釋放，短期內有一定機會。以中南建設為例，2019年股價漲幅90.63%，靜態市盈率在8倍，目前還是高成長階段，這是典型的業績預期驅動市值增長。

58安居客房地產研究院分院院長張波也向《每日經濟新聞》記者分析認為，業績表現穩定、負債水平合理、現金流儲備良好的房企，更有可能在股市中得到優越表現。“房地產行業對經濟的穩定性作用毋庸質疑，所以次疫情之后，市場對于地產股的態度將好于2019年。”張波表示。

但也應該注意，二線龍頭地產股的投資者，持短期博弈心態的眾多。上述券商分析師指出，這類投資者如果認為需求端有一定放松，政策有放松信號，就會偏好加持成長性和進攻性的企業。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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