就算是中國第一神盤，售后返租如今也無法“剛兌”？

每經記者｜陳利  吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

這是一個總投資1000億元，建筑面積達1830萬平方米，已入住人口超45萬，入駐商家及企業22000余家，還曾連續5年奪得全國單盤銷冠的項目。驚人的數據讓貴州花果園被業界稱為“中國第一神盤”。

然而，隨著開發進入尾聲，特別是近兩年來，關于住宅項目交付、商鋪投資收益持續性等方面的問題逐漸顯露，更引來業主大量投訴。

近日，《每日經濟新聞》記者收到來自花果園購物中心和海豚廣場商鋪業主的爆料，原本約定好的商鋪租金一拖再拖，退鋪后的退款也遲遲不能給付。

“中國第一神盤”的光環似乎逐漸散去。

想退，又不敢退

“10年包租，前5年回報率11.02%，后5年回報率12.07%；8年左右就能回本；十年內隨時無條件退房，退房不退租金……”

在高額投資利潤的驅使下，2019年5月，王德（化名）以總價近50萬元買下花果園購物中心1期一面積10余平方米的商鋪。在王德等人看來，購物中心和海豚廣場并不缺人氣：花果園幾十萬人流量，再加上地鐵在項目有兩個站點，未來交通也很方便。

當年6月，王德收到了第一筆半年租金3萬余元；之后又在11月收到了第二筆半年租金3萬余元。但是，原本應于今年5月收到第三筆租金的他卻開始踏上了為期近兩個月的催討之路。“因為疫情，我們也知道可能會受到影響，但開發商之前沒跟我們協商，就一直拖著。”王德告訴記者，自己原本也是花果園的業主，當初正是看中項目巨大的人流量和投資回報率選擇了購買。

圖片來源：受訪者提供

7月7日，王德終于收到了第三筆租金。然而讓王德沒想到的是，這次對方只付了5～7月這3個月的租金，且被扣除了16個點的稅。“按照之前合同約定，租金是每半年支付一次，而且關于扣稅問題，之前也沒有相關約定，扣稅后的憑證也沒看到。”

讓王德更憂心的是，原本在購買時約定半年后開發商就能解押辦理相關證件，但直到現在，他所購買的商鋪仍處于質押狀態。“現在告知我們要等到2022年12月31日才能解押。退鋪時間也由之前的30個工作日變成了90個工作日，而且有業主去年就辦理了退鋪手續，但直到現在都還沒拿到退鋪款。我們現在是想退，卻不敢退了。”

與王德情況類似，張金（化名）在去年8月以92萬元購得購物中心1期一面積20余平方米的商鋪，盡管也拿了兩次租金，但現在這種情況下，張金很擔心后期自己的投資回報不能得到保證。

事實上，這樣的憂慮并不僅僅是王德和張金有，因為這一問題不僅發生在購物中心，還有海豚廣場。

宏立城官網顯示，海豚廣場項目建筑面積90萬平方米，共分為8層主題商業，定位為國際奢侈品中心、西南國際時尚新風范，以國際名店為主，意在塑造“中國商業的新標桿”。海豚廣場本應于2018年5月開業，但直到現在，開業時間還遙遙無期。

記者所在的3個微信維權群里已有上千名業主。據王德透露，這樣的維權群還有好幾個，“大概有四五千名業主針對商鋪在進行維權。”

一邊維權，一邊銷售

事實上，盡管目前花果園項目售樓部常有購物中心和海豚廣場商鋪業主前去維權，但目前商鋪的銷售仍照常進行。

鎂編根據王德提供的銷售電話號碼，以購房者身份進行咨詢時，對方表示其為房宜家中介人員小劉，房宜家也是花果園授權的一家代理機構。

啟信寶顯示，貴州房宜家房地產置業有限公司于2018年5月24日成立，注冊資本100萬元，其公司所在地正是花果園項目M區，經營范圍包括房地產經紀、房地產營銷策劃、房地產銷售代理等。

該中介人員告訴鎂編，目前海豚廣場有部分商鋪出租。

“7層樓都有不同商鋪出售，不同位置不同大小，價格有所不同。”同時，其享受的租金投資回報仍是按照此前“10年包租，前5年回報率11.02%，后5年回報率12.07%”執行，“其他優惠暫時沒有”。

小劉跟記者算了一筆賬，如投資50萬元，前5年每年的租金收益就是5.51萬元，僅僅按照這一投資回報率，9年也能回本，實際上后5年每年租金收益是6.039萬元，總共只需要8年就回本，10年期滿后要繼續給公司包租的話，則需要給付一定的管理費用。

對于目前有業主反映的租金不能按時給付、業主要求退鋪等情況，對方表示“這一情況確實存在。”究其原因，在小劉看來，是受疫情影響，開發商才沒能按時給付，對于后期收益保障情況，對方是持樂觀積極態度，多次提及可到現場考察。

據一位在宏立城負責商業板塊的人士透露，今年以來花果園商鋪出租率持續下降，盡管有招商部門持續進行招商，但奈何抵不住過高的掉鋪率。“6月實現招商7000余平方米，但掉了13000多平方米，這樣算下來整個招商部門干了一個月反而招了負數，甚至在疫情期間出現過一個月掉鋪30000多平方米的情況。”在該業內人士看來，掉鋪率高返不了租金也實屬正常，而海豚廣場目前還未正式開業，更是難有租金可言。

上述負責人還告訴鎂編，除了購物中心和海豚廣場面臨租金支付難題外，其“小金豬”項目也面臨著租金支付難題。

所謂的“小金豬”是花果園寫字樓項目，或者獨立商鋪，因面積較大不好銷售而分割的單元。

王德告訴記者，2018年“小金豬”開始銷售，花果園購物中心是2019年4月開始銷售的，海豚廣場則是2019年8月開始銷售的，但“小金豬”由于是切割而成，故無法辦理產權。

宏立城一內部員工向記者吐槽道：“小金豬”開售時，每個銷售人員都有一定的銷售指標，“當時有朋友本來想通過我來買，但之后又覺得公司不靠譜才作罷，現在看來幸好沒買，不然很難見朋友了。”據悉，當時曾有大客戶幾十萬、幾百萬地購買“小金豬”，“現在虧死了。”

針對目前宏立城商鋪所面臨的困難以及資金問題，記者試圖聯系宏立城方面，但截至發稿，對方并未回復。

封面圖片來源：受訪者供圖