每日經濟新聞 2020-07-17 17:57:49
提升土地價值。
每經記者｜王佳飛 每經編輯｜陳夢妤
頭部開發商搶著做TOD的趨勢最近越來越明顯，包括萬科、華潤、金茂等在內的房企均有涉足。
日前，中國城市公共交通協會標準化委員會和中國房地產業協會共同提出起草的兩項團體標準《城市軌道TOD綜合開發項目通用技術規范》和《城市軌道TOD綜合開發項目評價標準》公開征求意見，這是我國首個TOD標準體系。
作為企業代表，龍湖也參與了此次標準起草。一改此前的低調，龍湖最近在TOD領域動作頗多。
今年以來，龍湖對于TOD的布局明顯加快。
7月初，龍湖以高達288%的溢價率、660萬元/畝的價格拿下成都市郫都區郫筒鎮蜀新大道站TOD項目用地，該地塊未來將與地鐵6號線蜀新大道站無縫接駁。
6月4日，武漢地鐵集團有限公司與龍湖簽署戰略合作協議。雙方表示將結合軌道交通TOD及產城融合發展戰略，拓展城市空間，“提升土地價值”。
5月26日，龍湖在杭州拿下了被擱置開發長達10年之久的濱康綜合體地塊，成交金額71.89億元，成交樓面價近2萬元/平方米。
在再之前的4月24日，龍湖聯合金地斥資32.13億元拿下東莞茶山鎮站前路。該地塊為東莞截至目前出讓面積最大的TOD地塊，占地面積約14萬平方米。
龍湖并不是一家以TOD見長的房企。年報顯示，2019年全年，龍湖TOD項目僅有武漢白沙洲TOD地塊和上海奉賢TOD地塊，而此前的2018和2017年報中甚至找尋不到“TOD”字樣。
龍湖方面向《每日經濟新聞》記者坦言，公司今年上半年確實重點發力TOD項目。
公開資料顯示，龍湖從較早時候就開始介入TOD模式的研究和實踐，我國首個商圈高鐵TOD城市綜合體即出自龍湖。
龍湖如此闡述TOD的重要性恐怕與市場現實不無關系。
關于龍湖的拿地邏輯，龍湖集團首席執行官邵明曉在2019年業績會中如此闡述：“我們是平和的心態，在手現金相對比較充裕，用頻率換概率，反正能達到我們的指標就拿，達不到就算了，不拿地王、不拿高價地。”
但2020上半年，龍湖面對的是一個相對火熱的土地市場。
中指院數據顯示，住宅用地成交樓面價達近年來同期最高水平，同比上漲明顯。
2020年上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米，為近年來同期最高水平，同比上漲16.5%，溢價率16.5%。尤其是今年二季度，宅地成交樓面均價為5367元/平方米，為近年來季度最高值，同比上漲14.3%，溢價率17.9%。
龍湖選擇了避開一線城市拿地。
據Wind，2020年1月至今，龍湖拿地多集中于青島、成都、武漢等地，較少布局一線城市，僅在北京西紅門地區拍得一宗居住用地，并且還只是占了50%的權益。
TOD恐怕也是龍湖降低拿地成本的一種方式。
“市場特別熱，我們也會采取收并購結合TOD地鐵上蓋物業的方式來拿地。”邵明曉曾在公開場合表示。
TOD模式的優勢是明顯的，地塊多在城市尚未開發完成區域，土地成本相對較低，但TOD這一開發模式要比傳統開發模式更加強調成本控制和資金周轉能力。
“對企業來說，尤其是資金方面的壓力比較大。”易居房地產研究院總監嚴躍進表示，“從開發周期看，要警惕此類地鐵項目規劃的調整，開發周期顯然要超過4年，所以對資金方面的要求較高，這要求有較好物業開發和物業持有能力的企業進入。”
邵明曉也承認：“TOD相對要做持久，回收周期相對慢，所以資本成本必須低，必須在選址、定位、建造、交付、運營方面探索出一系列成熟的全鏈條。”
至于TOD模式未來會不會在龍湖占據更多權重，該公司并未正面回答，只表示“將在未來把握更多可能性”。
封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
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