社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書：房?jī)r(jià)近兩三年內(nèi)高位盤整，今年商品房銷售或降一成

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“近兩三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)總體上將維持高位盤整態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積和銷售額下降幅度在10%~12%。”

今日（9月7日），中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.17（2020）》（以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書》）指出，除少數(shù)三、四線城市和個(gè)別地段、個(gè)別樓盤外，整體上房?jī)r(jià)大漲大落都是小概率事件；新冠肺炎疫情對(duì)2020年住房交易會(huì)有短期影響，對(duì)房?jī)r(jià)總體走勢(shì)影響則是極小概率。

“疫情沖擊給我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)帶來了較大困難，這是一個(gè)突發(fā)事情，按以前的慣性思維行不通，必須綜合考慮。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、《藍(lán)皮書》主編王業(yè)強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)維持高位盤整

《藍(lán)皮書》指出，綜合各種相關(guān)因素分析，近兩三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)總體上將維持高位盤整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2020年住宅價(jià)格波動(dòng)在正負(fù)5個(gè)百分點(diǎn)之間時(shí)，住宅市場(chǎng)應(yīng)該看作是總體穩(wěn)定的。對(duì)于房?jī)r(jià)高位盤整的判斷基于三個(gè)理由。

其一，房?jī)r(jià)大跌極少可能。中國(guó)住房市場(chǎng)需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級(jí)需求三者疊加效應(yīng)依然繼續(xù)，住房供給不能滿足居住需求的總體態(tài)勢(shì)不可能在短期內(nèi)有根本改觀。這是雖然有歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，最近三年全國(guó)商品房成交均價(jià)仍有7.6%增速的根本原因所在。

其二，房?jī)r(jià)大漲缺少動(dòng)力支持。從現(xiàn)實(shí)來看，中國(guó)房?jī)r(jià)已在高位，大漲之后要有一個(gè)喘息期，繼續(xù)快速上漲既乏力，又將面臨較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從中央的決策意愿來看，近期國(guó)家控制房?jī)r(jià)大漲的決心不會(huì)變，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策方向也不會(huì)變。隨著多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的全面落實(shí)，樓市需求壓力將有所減輕，房?jī)r(jià)大漲也會(huì)失去動(dòng)力。

其三，防范房?jī)r(jià)大跌風(fēng)險(xiǎn)。雖然中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的決策思維慣性依然強(qiáng)烈，但調(diào)控目標(biāo)由控制房?jī)r(jià)過快上漲和去庫(kù)存轉(zhuǎn)向?yàn)榉€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策正在向著與客觀規(guī)律相吻合的方向邁進(jìn)。

商品房銷售預(yù)計(jì)下降10%~12%

“2020年商品房銷售面積和銷售額將同步下降，下降幅度在10%~12%；商品房銷售均價(jià)約為9250元/平方米，同比下降0.6%，增速較2019年下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。”《藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)施工面積增速可能會(huì)明顯下降，預(yù)計(jì)由2019年的8.7%降為2020年的4.4%。這可能與新開工面積和竣工面積同步下降，且新開工面積下降更快有關(guān)。

同時(shí)，《藍(lán)皮書》指出，2020年商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將迎來較大沖擊和更大的不確定性。2020年全國(guó)擬開購(gòu)物中心僅874家，同比減少11.4%，為三年來最低。綜合疫情及往年開業(yè)情況，預(yù)估2020年全年實(shí)際開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量約400家，購(gòu)物中心空置率預(yù)計(jì)再提高，租金收益也會(huì)有一定下降，預(yù)估減少10%~20%。

寫字樓方面，從供給面看，世邦魏理仕預(yù)計(jì)約有13%的寫字樓新增供應(yīng)將延遲交付，使得全年新增供應(yīng)降至890萬平方米。就需求面看，預(yù)計(jì)全年寫字樓凈吸納量將達(dá)350萬平方米，與2019年基本持平；全國(guó)空置率將升至25%，租金整體則仍下跌。

長(zhǎng)租公寓方面，預(yù)計(jì)2020年及之后，市場(chǎng)將出現(xiàn)大量增量長(zhǎng)租公寓，此類物業(yè)除配建一部分家庭租賃住房外，也會(huì)在社區(qū)配置商業(yè)、學(xué)校等健全配套，滿足租客多方面生活需求，讓租客體會(huì)更有品質(zhì)的租住生活，對(duì)我國(guó)構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房體系起到重大推動(dòng)作用。同時(shí)住建部明確表示，2020年將重點(diǎn)探索此類項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制，將“集租房”交專業(yè)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)建設(shè)運(yùn)營(yíng)將是大勢(shì)所趨。

房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變

《藍(lán)皮書》指出，“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”依然是市場(chǎng)主線，房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變：一是住房供應(yīng)體系從“重市場(chǎng)”到“重保障”，二是住房保障體系從“棚改”到“舊改”，三是租賃市場(chǎng)體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”，四是土地市場(chǎng)體系從“改革試點(diǎn)”到“全面推開”。

2020年對(duì)于房?jī)r(jià)的管控依然會(huì)繼續(xù)，“房住不炒”定位不會(huì)改變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線思維是“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期），既不會(huì)放水刺激也不會(huì)過度收緊，但是“一城一策”作用有可能會(huì)被強(qiáng)化。

2019年住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的73.4%，2019年住宅銷售額占商品房銷售的87.3%。《藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)2020年住宅開發(fā)投資占比可能高達(dá)74.5%，可見穩(wěn)住宅市場(chǎng)就是穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)，住宅市場(chǎng)平穩(wěn)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康與安全意義非凡。

此外，《藍(lán)皮書》還指出，由于2019年大灣區(qū)內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)增速較好，人口流入也十分可觀，因此2020年的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總體上將保持旺盛。由于生活環(huán)境、房地產(chǎn)價(jià)格等多方面因素影響，預(yù)計(jì)2020年廣州、深圳的市場(chǎng)需求將更多外溢至佛山、珠海、惠州、東莞、中山等城市，但肇慶、江門面臨的機(jī)會(huì)可能會(huì)少一些。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)