從社區生活提供商到城市服務提供商 深度剖析世茂服務的“業務增長環”

世茂服務將于10月30日正式登陸香港主板市場。作為中國領先的綜合物業管理及社區生活服務供應商，世茂服務近年來的表現十分亮眼。截至2020年6月30日，世茂服務收入為15.65億元，同比增長85%；凈利潤2.55億元，同比增長134%。

以2018年至2019年的收入增長率計，世茂服務在“中國物業服務二十強企業”中分別排名第3位。在中指院2020中國物業服務百強企業排名中，世茂服務位列第12名，同時，還獲頒中指院授予的“2020中國物業服務百強成長性領先企業”、“2020中國特色物業服務領先企業‘世茂服務深藍社區’”、“2020值得資本市場關注的物業服務企業”等多項殊榮。

在這一佳績的背后，隱藏了一個經過多年打磨而成的“依托智慧科技賦能與服務體系支撐，以基礎物業服務為基石，圍繞用戶與資產的多元增值服務為驅動”的“業務增長環”。在這條增長環中，世茂服務通過多渠道發力，持續擴大在管物業鞏固基本盤的同時，依托不斷強化的基本盤所帶來的用戶數增長和面積增長，圍繞“用戶”與“資產”發力新業務，最終實現了做大規模、提升實力的高速發展能力閉環。為世茂服務從社區生活提供商到城市服務提供商的角色飛躍奠定了基礎。

“業務增長環”的基石穩固

對于物業管理公司來說，基礎物業服務是業務發展的擎天柱石。依托基礎物業所連結的社區用戶和資產需求，通過拓展多元化的業務，實現提升客戶滿意度的目標。

作為一家從事物業管理服務超過15年的企業，世茂服務無論從在管面積、合約面積，還是增值服務占比、第三方物業項目占比，都稱得上“硬核”。而通過“內生+外延”做大規模，同時做優品質和效率，多渠道發力，持續擴大在管物業面積成為“業務增長環”中最重要的環節。

母公司世茂集團的高速增長為世茂服務的管理項目提供了穩定增長的儲備。截至2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，遍布全國135城，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。其中，大灣區、長三角規模分別為4080億元和3530億元。對世茂服務來說，世茂集團自身的土地儲備量及豐富的“朋友圈”資源，保證了其可以獲得高質量、穩定和可持續的管理面積增長。

此外，通過市場拓展及并購，大幅提升了獨立第三方的物業管理面積。2017年至2020年6月30日，獨立第三方的物業在管面積由146.6萬平方米增加至3241.7萬平方米，占比也由3.4%增加至37.9%。而來源于該部分的物業管理業務收入也增加至2.27億元，占物業管理總收入的27.7%，顯示世茂服務已經形成了強大的市場競爭能力。

截至2020年6月30日，世茂服務的在管物業項目有77%位于一線、新一線及二線以上城市。截至最后可行日期，公司已擴充物業管理組合615項物業，合約總建筑面積約為1.443億平方米?？傇诠芪飿I項目為393個，在管建筑面積為1.018億平方米。優質、集中的物管組合所成就的規模效應，為發展增值服務提供了廣闊的空間。

“全業務管理”邏輯推動增值服務高速增長

基礎物業服務收入盡管是物業管理公司的主要收入來源，但隨著項目的交付、入住率的提升和社區的逐漸成熟，業主對社區生活相關服務將產生更多的需求，社區增值服務由此應運而生。

海通證券的研究顯示，中國物業百強企業2019年基礎物業服務收入均值為8.14億元，收入占比為78.55%。而根據世茂服務披露的數據，2019年，該公司的物業費收入為11.99億元，占總收入的比例僅為48.2%，社區增值服務和非業主增值服務的收入占比達到了26.1%和25.8%，這組數據充分說明了世茂服務的基礎物業服務收入快速增長的同時，其增值服務收入的增幅非常迅猛。

據了解，世茂服務的增值服務發展較快，主要是由于世茂服務采取了“全業務管理”的模式。與一些物業管理公司定位于做“平臺方”不同，“全業務管理”會涉及服務的全鏈條，既包括前端也包括后端的延伸。以車位銷售的居間業務為例，其他機構往往僅提供一個交易撮合的平臺，而世茂服務則會對市場調研、市場分析、談判議價、管控協同、需求分析、售后管控等全流程進行參與，通過深入業務全周期、全過程，建立起全業務鏈條的能力。在這樣的能力支持下，其業務拓展能力及收入增長水平也要高于其他參與者。

通過全業務管理能力的建立，可以對用戶的需求有更深入地了解，進而可以精準深入地挖掘潛在需求，使得用戶的需求得以在一定時期內集中釋放，進而也一道解決了房地產企業的滯重庫存問題，如此一來，既可以滿足客戶需求，也能夠幫助上游客戶解決問題。這種全業務管理能力并非只運用在某項單一業態或服務中，通過向其他業務領域擴展，如裝修業務、社區教育業務等，能夠為業主提供更加多元化、高品質、高性價比的服務，同時，獲得較好的盈利能力，保證社區增值服務的持續增長。

正是這種“全業務管理”的發展邏輯，使得世茂服務的社區增值服務在2017年至2019年間獲得了222%的復合增長率。

圍繞“用戶”與“資產”構建社區生活新生態

圍繞“用戶”和“資產”而形成的多元化增值服務體系，如今已經成為世茂服務“業務增長環”不可或缺的兩個部分。圍繞“用戶”和“資產”，世茂服務重點構建起了“0-2公里世茂社區生活服務新業態”。2020年上半年，世茂服務的社區增值服務收入金額為4.17億元，同比增長2.5倍，占公司總收入的比重達到26.7%。

與傳統的行業平臺撮合交易模式不同，世茂服務專門組建專業團隊，對社區用戶進行多維和細致的畫像，并與行業龍頭企業合作，如紅杉、騰訊、云知聲、紅星美凱龍等，成立合資公司，為用戶提供定制化的產品和個性化的服務。

相對于打造平臺嫁接資源，世茂服務更看好全流程構建線上線下平臺，深度挖掘用戶潛在需求。近期世茂服務推出的“SUNIT世集”品牌，就是其在“數智驅動”下所創新出的獨特服務模式。“SUNIT世集”是一個社區的生活服務平臺，采用線下空間與線上APP運營相結合的服務模式，聚合人文社交、親子陪伴、健康體驗、活力運動、精致生活等業態，打造線上線下流量入口，聚合內外部資源，以服務用戶為主，通過深度的社群運營、線下空間，并通過茂家APP線上平臺三個維度，拓展更多的娛、食、住、行等多種服務體驗，實現線上線下商業融合變現，并滿足業主的需求。

世茂服務通過構建社區線下生活場景，更好地服務及鏈接業主，并通過線上智慧平臺，為業主拓展更多的資源，構建了線上業務中臺、線下前臺的社區商業閉環。線上業務中臺為線下前臺沉淀用戶數據、提供算法等以精準服務業主，線下前臺為線上中臺提供流量和基礎數據，實現了線上線下的融合。今年二季度，在該公司推出的社區地攤經濟與端午節產品銷售活動中，通過茂家APP線上平臺推廣、產品上架，社區線下空間落地配合，取得了顯著的效果。

基于對社區業主需求的深刻洞察，世茂服務通過整合世茂優勢產業資源，與外部優質資源強強聯合，不斷探索發展模式。不久前，世茂服務與紅星美凱龍共同打造的全新高端家裝美居品牌“世茂美凱龍”亮相第46屆中國（上海）國際家具博覽會，這是雙方在發揮各自優勢的基礎上，整合行業全產業鏈條，打通從新房批量家裝、交付定制裝修、二手房翻新等全周期服務的重要平臺。

從社區生活提供商到城市服務提供商

當前，提升城市治理能力和治理水平，是擺在各地政府面前的一道重要考題。社區是城市管理的最小單元，社區管理的水平直接影響城市的管理水平。城市服務和社區增值服務有很多相似之處，可以看作是社區綜合物業管理服務的延伸。因此，物業管理公司轉型城市管理服務有著獨特的優勢。

據披露，世茂服務也有意將物業服務由社區層面提升至城市層面。在服務居民用戶方面，據披露，世茂服務計劃在個人生活服務和資產管理服務兩個方面開展業務；而在服務政府用戶方面，計劃在開展城市管理服務、城市升級服務與市政公共資產管理服務方面發揮自己的優勢與特長。如，提供多元化城市綠化及景觀設計服務、城市照明設計服務及基建維修等各類城市管理服務，以改善住戶的生活體驗；此外，有意借力中國多個地方政府的城市更新步伐，向維護不足及服務不足的社區提供物業管理服務，這些社區通常位于舊城區中心且物業服務水平不高；世茂服務還有意憑借提供社區資產管理服務的經驗，管理有關城市公共資產的租金及用途，以提高城市公共資產的利用率。此外，還有望依托智慧技術優勢以及與騰訊、紅杉在軟硬件方面的合作，進一步開展智慧城市服務。

業內人士認為，世茂服務憑借在豐富社團、優化標準、打造“標桿”、提升滿意度與忠誠度方面的社區管理服務經驗，以及全周期的管理政策、網格化管理機制及內部市場化政策方面的機制保障，加以創新的信息技術系統及智能科技手段，完全具備成為優秀的城市服務提供商的能力。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔）